Upplåtelseformen tomträtt

Tomträtt är en lite udda fågel inom fastighetsrätten. Tomträtt är en nyttjanderätt till en fastighet i allmän ägo för bebyggelse. Tomträtt upplåts på obestämd tid mot en årlig avgäld i pengar. Upplåtelseformen tomträtt tillkom i början på 1900-talet och syftet var tvådelat. Ett syfte var att underlätta bebyggelse genom att minska kostnaderna för den enskilde. Genom att inte vara tvungen att köpa fastigheten, men ha möjlighet till långvarig besittning, skulle byggandet öka. Ett annat syfte var att den värdeökning på fastigheter som berodde på tätortens tillväxt skulle tillfalla det allmänna och inte enskilda.

En tomträttshavare har rätt att inom vida ramar fritt använda fastigheten. Vidare har tomträttshavaren möjlighet att överlåta tomträtten, pantsätta tomträtten och upplåta rättigheter i tomträtten, till exempel genom uthyrning av lägenheter. I allmänhet har tomträtten stora likheter med äganderätten.

Uppsägning av tomträtt

En tomträtt kan dock under vissa omständigheter sägas upp och därigenom upphöra. Reglerna om hur uppsägning ska ske är strikta. För det första måste fastighetsägaren ha goda skäl. Det ska vara av vikt för ägaren att fastigheten används för bebyggelse av annan art eller annars på annat sätt än tidigare. För det andra får uppsägning bara ske vid utgången av vissa tidsperioder, som ska vara minst fyrtio år för bostäder och annars minst tjugo år. För det tredje ska uppsägning ske minst två år före periodens utgång. Inom denna tid ska fastighetsägaren också anmäla uppsägningen till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistrets inskrivningsdel. Om sådan anteckning inte skett, är uppsägningen ogiltig. Syftet med anteckningen är att tredje man ska kunna få kännedom om uppsägningen.

I vissa fall uppstår dock frågan hur viktig anteckningen egentligen är. Ett sådant fall har Högsta domstolen prövat den 22 mars 2019 i mål nr T 3876-18. Bakgrunden var i korthet följande. Stockholms stad ägde en fastighet som år 1957 uppläts till en garageförening med tomträtt. Den första tidsperioden var fyrtio år och löpte från den 1 januari 1958 till den 31 december 1997. Därefter var tidsperioden tjugo år. Stockholms stad avsåg att säga upp tomträtten så att den upphörde den 1 januari 2018.

Misstag av inskrivningsmyndigheten

I december 2015, mer än två år innan tidsperiodens utgång, sade Stockholms stad skriftligen upp tomträtten. I samband med detta anmäldes uppsägningen till inskrivningsmyndigheten för anteckning i fastighetsregistret. Anmälningen inkom den 28 december 2015. Inskrivningsmyndigheten avslog dock anmälan med motiveringen att den inkommit för sent. Detta var felaktigt. Anmälan hade inte inkommit för sent. Stockholms stad överklagade avslagsbeslutet och fick rätt. Den 17 mars 2016 undanröjde tingsrätten avslagsbeslutet och den 8 april 2016 antecknades uppsägningen i fastighetsregistrets inskrivningsdel.

Detta misstag av inskrivningsmyndigheten innebar dock att uppsägningen och anmälan gjorts mer än två år innan tidsperiodens utgång, men att själva anteckningen i fastighetsregistrets inskrivningsdel skett senare än två år innan tidsperiodens utgång. Frågan i Högsta domstolen var vilken betydelse detta skulle få.

Förarbeten och doktrin

Högsta domstolens ledamöter, de fem justitieråden, är oeniga om hur frågan ska besvaras. De argumenterar på olika sätt om hur lagen ska tolkas och i detta aktualiseras flera olika tolkningsprinciper som gäller enligt svensk rätt.

En sådan tolkningsprincip är att det som framförts vid lagens tillkomst i så kallade förarbeten, till exempel av särskilda utredare eller regeringen, ska tillmätas betydelse. I det aktuella fallet har det i förarbeten till en ändring av 1907 års nyttjanderättslag framförts att även anteckningen ska ske inom uppsägningstiden, det vill säga mer än två år innan tidsperiodens utgång.

En annan tolkningsprincip är att den rådande uppfattningen inom rättsvetenskapen, den så kallade doktrinen, ska tillmätas betydelse. I det aktuella fallet har yttrandet i förarbetena upprepats i doktrinen.

En ändamålsenlig lagtolkning

Även andra omständigheter kan dock tillmätas betydelse. Det domslut som Högsta domstolen till slut kommer fram till är att det saknar betydelse om anteckningen om uppsägningen förs in i fastighetsregistret före eller efter uppsägningstidens utgång. De justitieråd som företräder denna syn finner att utredarna som gjort yttrandet i förarbetena inte tagit ställning till samtliga fall. Bara i särskilda undantagsfall, när inskrivningsmyndigheten skjuter upp ärendet eller fattar ett felaktigt avslags- eller avskrivningsbeslut, sker anteckningen och anmälningen vid olika tidpunkter.

Eftersom förarbetena inte anses ta ställning till denna situation gör Högsta domstolen en ändamålsenlig lagtolkning. Syftet med att ställa krav på en anteckning före uppsägningstidens utgång är att skydda en godtroende tredje man. Syftet med att inte ställa sådana krav är att uppsägningens giltighet inte ska vara beroende av omständigheter som ligger utanför fastighetsägarens kontroll. Vid en avvägning mellan dessa intressen finner Högsta domstolen att den godtroende tredje mannens risk inte är kopplad till uppsägningstiden och att det därför ska anses sakna betydelse om anteckningen om uppsägningen förs in i fastighetsregistret före eller efter uppsägningstidens utgång. Därmed var Stockholms stads uppsägning av den aktuella tomträtten giltig.

Omotiverat med alltför strikta formkrav

En tomträttshavares besittningsskydd är starkt och det skyddas som framgått av strikta formkrav. Syftet med upplåtelseformen tomträtt är att skapa en rättighet som liknar äganderätten och det är motiverat att ha strikta formkrav för att skydda rättighetsinnehavaren. Men det är lätt att fastna i detta och tillämpa strikta formkrav över lag. Det är dock som Högsta domstolen finner inte motiverat med alltför strikta formkrav för att skydda en godtroende tredje man. Det finns många situationer där fastighetsregistret riskerar att inte överensstämma med verkligheten och ställt mot att fastighetsägaren måste skjuta sina planer tjugo eller fyrtio år framåt i tiden är det rimligt att den godtroende mannens intresse sätts å sidan.