Vägar och servitut är klassiska konfliktområden mellan grannar. Det kan handla om en granne som kör på en privat väg utan tillstånd, blockerar en gemensam infart eller missbrukar ett servitut. I fastighetsregistret ser du exakt vilka rättigheter och skyldigheter servitutet innebär. Rättsakuten går här igenom vad som gäller vid bråk om väg eller servitut!

När man köper en fastighet kan det finnas servitut kopplade till fastigheten. Många servitut är mycket gamla och skapades därmed i tid då vi levde annorlunda. Många konflikter uppstår när gamla servitut är otydliga eller inte längre känns rättvisa för dagens behov.

Vad är ett servitut?

Kontakta Rättsakuten för vägledning om du har en tvist om servitut.

Ett servitut är en rätt för en fastighet, den så kallade härskande fastigheten, att på ett visst sätt nyttja en annan fastighet, den tjänande fastigheten. Det handlar om att säkerställa en funktion som är av stadigvarande betydelse för den härskande fastigheten och som inte kan tillgodoses inom den egna fastighetens gränser. Servitutet är knutet till fastigheten, inte till personen som äger den, vilket innebär att rättigheten följer med fastigheten vid en försäljning.

Den härskande fastigheten har rätt att utnyttja den tjänande fastigheten på det sätt som servitutet specificerar. Detta kan till exempel vara en rätt att använda en väg, dra ledningar, eller ha en båtplats.

Den tjänande fastigheten måste tåla det nyttjande som servitutet föreskriver. Ägaren till den tjänande fastigheten får inte vidta åtgärder som hindrar eller försvårar utövandet av servitutet. Den tjänande fastigheten är i regel inte skyldig att utföra positiva prestationer, som att underhålla något. Ett undantag är om servitutet avser underhåll av väg, byggnad eller annan anläggning. Grundregeln är alltid att den härskande fastigheten ansvarar för underhållet av det som servitutet avser.

Till skillnad från exempelvis en nyttjanderätt , som att hyra mark för en brygga, är ett servitut permanent och knutet till fastigheten. Det är inte ett avtal mellan personer, utan en rättighet mellan fastigheter. Ett servitut får inte innebära ett totalt ianspråktagande av den tjänande fastigheten.

Har du synpunkter på hur servitutet sköts? Kontakta Rättsakuten så vägleder vi dig.

Hur bildas ett servitut?

Ett servitut kan bildas på två huvudsakliga sätt i Sverige, avtalsservitut eller officialservitut.

Avtalsservitut:
Dessa bildas genom avtal mellan fastighetsägarna. Avtalet måste vara skriftligt och inskrivet i fastighetsregistret för att få sakrättslig verkan mot tredje man, det vill säga för att det ska gälla även om den tjänande fastigheten säljs. Även om ett muntligt avtal inte kan inskrivas, kan det i vissa fall ha civilrättslig giltighet mellan de ursprungliga parterna, men det rekommenderas starkt att alltid ha skriftliga avtal för tydlighetens skull.

Officialservitut: Dessa bildas, ändras eller upphävs genom en lantmäteriförrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988). Lantmäteriet prövar då om förutsättningarna för servitutet är uppfyllda, inklusive att det är av väsentlig betydelse för den härskande fastigheten och att det främjar en ändamålsenlig markanvändning. Ett officialservitut är ofta vanligare vid nya fastighetsbildningar eller när parterna inte kan komma överens.

Vad säger lagen?

Servitut regleras i jordabalken 14 kap. Ett servitut innebär en rätt för en fastighet att använda en annan fastighets mark, exempelvis för väg eller brunn. Ett servitut måste följa ändamålet och får inte utökas fritt. Tvister om vägar kan också prövas av Lantmäteriet.

Servitutet ska, enligt jordabalken, utövas så att den tjänande fastigheten inte betungas mer än nödvändigt. Det innebär att om det finns flera sätt att utöva servitutet, ska det minst betungande väljas. Servitutet har en viss “elasticitet” över tid, vilket innebär att mindre anpassningar till samhällsutvecklingen kan vara tillåtna, men det finns en gräns för hur mycket belastningen på den tjänande fastigheten får öka.

Ett servitut kan begränsa den tjänande fastighetens möjlighet att bygga ut eller bygga nytt, men endast i rena undantagsfall ska påverkan på en servitutsrätt beaktas vid prövningen av ett bygglovsärende. Det måste stå klart att åtgärden medför att en väsentlig servitutsrätt går helt eller så gott som helt förlorad, och att konsekvensen är oacceptabel.

Grundregeln är att den härskande fastigheten ansvarar för underhållet av det som servitutet avser. Men det kan anges i servitutet att det är den tjänande fastighetens ansvar. Ansvaret får i sådana fall dock inte omfatta drift.

Kan ett servitut ändras eller upphävas?

Ett servitut kan både ändras och upphävas. Detta sker främst genom lantmäteriförrättning enligt fastighetsbildningslagen (1970:988).

Ett servitut kan också ändras om det hindrar en ändamålsenlig användning av den tjänande fastigheten, eller om ändrade förhållanden inträtt som väsentligt påverkar nyttan för endera fastigheten, utan att medföra betydande olägenhet för den andra. Exempelvis om en vägförbindelse blir farligare med ändrad användning av en järnvägsfastighet.

Ett servitut kan upphävas om det inte längre behövs för den härskande fastigheten på grund av ändrade förhållanden, eller om nyttan är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Det är en intresseavvägning där syftet är att undvika onödiga och olämpliga servitut som låser markanvändningen.

Rättsfall om vägar och servitut

I ett uppmärksammat fall ”Servitutet och grindarna” NJA 2018 s. 200, konstaterade Högsta domstolen att även om en tillfällig avstängning av en servitutsväg (med grindar för hästpassage) utgjorde ett hinder, var den av sådant slag att den härskande fastigheten fick tåla den, med hänsyn till den tjänande fastighetens legitima behov och att det fanns alternativa vägar.

Det finns en viktig gränsdragning mellan underhåll , som kan vara tillåtet att föreskriva som skyldighet för den tjänande fastigheten, och drift som i princip inte får ingå i ett servitut. Läs mer i NJA 2007 s. 120.

Ett servitut kan ändras om det hindrar en ändamålsenlig användning av den tjänande fastigheten, eller om ändrade förhållanden inträtt som väsentligt påverkar nyttan för endera fastigheten, utan att medföra betydande olägenhet för den andra. Exempelvis om en vägförbindelse blir farligare med ändrad användning av en järnvägsfastighet. Läs mer i NJA 1990 s. 389.

Ett servitut kan upphävas om det inte längre behövs för den härskande fastigheten på grund av ändrade förhållanden, eller om nyttan är ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten. Läs mer i NJA 1981 s. 733.

Vad ska jag göra vid konflikt om servitut?

Om ägaren av den härskande fastigheten missbrukar sin rätt att utöva ett servitut, till exempel genom att belasta den tjänande fastigheten mer än vad servitutet medger, finns det en stegvis process du kan följa för att hantera situationen:

Läs servitutet i fastighetsregistret så att du vet exakt vilka rättigheter och skyldigheter servitutet innebär. För dialog med grannen. Försök ha en direkt dialog med den härskande fastighetens ägare för att klargöra situationen och påpeka missbruket. Ofta kan missförstånd lösas informellt. Dokumentera missbruk eller hinder. För loggbok och svara på följande frågor. -När inträffade missbruket? -Vad exakt gjordes som strider mot servitutet? Samla bevismaterial. Ta foton, videoklipp eller samla vittnesmål som styrker överträdelserna. Ju mer konkret och detaljerad dokumentation, desto starkare blir ditt fall. Spara all skriftlig kommunikation (brev, e-post) med den härskande fastighetens ägare. Kontakta Lantmäteriet vid oklarheter. Med din dokumentation i hand, kontakta Lantmäteriet. De är den myndighet som hanterar frågor om servitut och fastighetsbildning. Se till att du har fram all relevant information om servitutet i fråga (inskrivningsnummer, akter, kartor etc.). Skicka skriftlig invändning till grannen. Rådfråga en jurist. Rättsakuten har stor erfarenhet av dessa frågor. Inled en juridisk process som sista utväg. Du kan väcka talan i domstol för att få servitutet ändrat eller upphävt eller för att kräva skadestånd för det intrång eller den skada som missbruket har orsakat. Skadestånd kan komma i fråga om missbruket har lett till ekonomisk förlust eller annan påtaglig olägenhet.

Vilken hjälp kan jag få av Lantmäteriet?

Hos Lantmäteriet kan du begära:

Fastighetsbestämning. Om det råder oklarhet om servitutets exakta omfattning, lokalisering eller innehåll, kan en fastighetsbestämning klargöra detta. Detta kan vara särskilt relevant om servitutet är gammalt och otydligt.

Fastighetsreglering för ändring eller upphävande: Om servitutet missbrukas på ett sådant sätt att det väsentligt hindrar den tjänande fastighetens ändamålsenliga användning, eller om nyttan för den härskande fastigheten blivit ringa i jämförelse med belastningen på den tjänande fastigheten, kan du ansöka om att få servitutet ändrat eller upphävt enligt Fastighetsbildningslagen (1970:988). Lantmäteriet kommer då att göra en intresseavvägning och fatta ett formellt beslut.

Medling. I vissa fall kan Lantmäteriet även agera medlande för att parterna ska nå en överenskommelse.

Behöver du hjälp?

Om du har en tvist om snöröjning eller halka – boka kostnadsfri första rådgivning med vår jurist.
Vi går igenom din situation, bedömer bevisningen och hjälper dig att ta nästa steg.

 Boka rådgivning här

Läs mer om närliggande grannrättsfrågor:

Konflikt om hur grannen parkerar sin bil
Grannens fester stör
Grannens kameraövervakning
Störande buller och oljud från grannen
Grannens djur – lösspringande eller skällande hundar, katter som gräver i rabatten, hästar som drar till sig flugor och mycket mer
Grannens byggprojekt – altaner nära tomtgränsen, skymmande tillbyggnader med mera.
Skymmande plank och staket nära tomtgränsen
Grannar som hotar eller trakasserar
Träd och buskar – höga häckar, skuggande träd med mera.
Lukter från grannen – cigarettrök, eldning, grillning och liknande
Konflikt med grannen om gemensamhetsanläggningar
Snöröjning, halka och farliga istappar
Granne som eldar så röken stör

När ska man ta juridisk hjälp?

FAQ

När räcker inte dialog med grannen?
När konflikten är långvarig eller eskalerar.

Är det dyrt att ta juridisk hjälp?
Inte alltid – rådgivning kan spara stora kostnader.

Kan man lösa granntvister utan domstol?
Ja, ofta.