Dolda fel i hus

Regler om dolda fel är ett sätt att fördela ansvaret mellan köparen och säljaren. Vid husköp ansvarar köparen för upptäckbara fel och säljaren för dolda fel. Men de kan genom en friskrivningsklausul förändra fördelningen av ansvaret.

Få svar på dina frågor…

Vad är dolda fel i hus?

Dolda fel i hus är fel på en fastighet som en köpare inte märkt och inte heller borde ha märkt vid en undersökning av fastigheten. Regeln om dolda fel i fastighet finns i 4 kap 19 § 2 st jordabalken som har följande lydelse:

4 kap 19 § 2 st jordabalken
”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.”

Regeln gäller alla dolda fel i fastighet. Det är med andra ord samma regler för dolda fel i villa, dolda fel i fritidshus och dolda fel i sommarstuga.

Syftet med regeln är att överföra en del av ansvaret för fel i fastigheten från säljaren till köparen. Huvudregeln vid köp i allmänhet är att säljaren ansvarar för fel på det som köpts, men det har ansetts vara ett för stort ansvar vid just köp av fastighet. Säljarens ansvar begränsas därför till dolda fel, medan köparen ansvarar för upptäckbara fel.

Hur hänger dolda fel och köparens undersökningsplikt ihop?

Regler om dolda fel brukar också kallas för regler om köparens undersökningsplikt. När man pratar om dolda fel i hus och köparens undersökningsplikt vid husköp, så är det alltså samma regel man pratar om.

Köparens undersökningsplikt - En köpare undersöker en fastighet
Regler om köparens undersökningsplikt och regler om dolda fel är samma sak.

Det är lite konstigt att prata om att köparen av en fastighet har en undersökningsplikt, eftersom det inte finns någon skyldighet – någon plikt – att undersöka fastigheten. Det spelar i själva verket inte ens någon roll juridiskt om köparen faktiskt undersökt fastigheten eller inte.

Men man brukar prata om köparens undersökningsplikt för att beskriva vad en köpare måste göra för att hitta alla fel som räknas som upptäckbara.

Kan man friskriva sig från dolda fel i hus?

Genom en friskrivningsklausul kan en köpare och en säljare av en fastighet avtala om att säljaren inte ska ansvara för dolda fel. Jordabalken kan som huvudregel avtalas bort och därför kan köparen och säljaren komma överens om en annan ansvarsfördelning för fel än den som framgår i jordabalken.

Ansvaret för dolda fel - Stenar balanserar
Köparen och säljaren kan komma överens om en annan avvägning när det gäller ansvaret för dolda fel.

Undantag gäller dock när säljaren är en näringsidkare och köparen är en konsument. Detta framgår av 4 kap 19 d § 1 st jordabalken som har följande lydelse:

4 kap 19 d § 1 st jordabalken
”En näringsidkare som i sin yrkesmässiga verksamhet sålt en fastighet till en konsument huvudsakligen för enskilt ändamål får inte mot konsumenten åberopa ett köpevillkor som i jämförelse med bestämmelserna i 11-19 c §§ är till nackdel för denne.”

Denna bestämmelse har fått ökad aktualitet på senare år. Den gäller inte bara när säljaren är ett bolag, utan även när säljaren är en privatperson som har som affärsidé att tjäna pengar på att köpa hus med renoveringsbehov, renovera dessa och sälja dem med vinst.

En byggare kan inte heller friskriva sig

Det är inte bara en näringsidkare som i sin verksamhet säljer hus, som är begränsad när det gäller friskrivningsklausuler. Högsta domstolen har i prejudikatet NJA 1981 s 400 – Byggaren i Avesta – funnit att en fackman i byggbranschen, som själv gjort omfattande renoveringar och tillbyggnader på sin fastighet och då gjort allvarliga konstruktionsfel, inte kan friskriva sig från ansvaret för dolda fel när han säljer fastigheten till en privatperson.

Om köparen och säljaren vill avtala bort jordabalkens regel om dolda fel, så är det viktigt att friskrivningsklausulen utformas på rätt sätt. Annars är risken att klausulen inte får någon verkan. Det räcker inte att göra en så kallad allmän egenskapsfriskrivning, till exempel genom att skriva att ”fastigheten säljs i befintligt skick”.

Det är möjligt att friskriva sig från dolda fel. Men det räcker inte att skriva i avtalet att "fastigheten säljs i befintligt skick"

Vid jordabalkens tillkomst gjorde lagstiftaren klart att en friskrivning måste vara klar och tydlig. Det måste var tydligt på vilket sätt säljaren inte ville ansvara för fastighetens egenskaper, så att köparen kunde göra en mer noggrann undersökning av dessa egenskaper.

Man kan enkelt uttryckt friskriva sig från dolda fel på två sätt. Antingen så anger man att säljaren inte ansvarar för en viss egenskap hos fastigheten – det brukar kallas en egenskapsfriskrivning – eller så anger man att köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel – det brukar kallas en påföljdsfriskrivning. Även om en påföljdsfriskrivning är allmän, så är den enligt Högsta domstolen så tydlig att den får verkan.

Egenskapsfriskrivning från dolda fel - Vattenkran med glas
En egenskapsfriskrivning kan innebära att säljaren inte ansvarar för dricksvattnets kvalitet.

Det är viktigt att komma ihåg att om köparen och säljaren avtalar om en allmän påföljdsfriskrivning, så ansvarar säljaren ändå för en konkret garanti eller utfästelse. Om till exempel en säljare försäkrar köparen om att det finns bygglov för ett garage på fastigheten, och det senare visar sig att det saknas bygglov, så får köparen utkräva ansvar, trots att det finns en allmän påföljdsfriskrivning.

Det är också viktigt att komma ihåg att säljaren vid en allmän påföljdsfriskrivning har en upplysningsplikt. Det innebär att säljaren, trots friskrivningen, ansvarar för fel som säljaren känner till om han eller hon inte upplyser köparen om felen i samband med köpet. Vill du veta mer om hur man ska formulera en friskrivningsklausul – vilka formuleringar som inte ska användas och vilka formuleringar som kan användas? Vill du ha en mall för en friskrivningsklausul? Ladda ner vår guide till friskrivningsklausul vid köp av fastighet genom att fylla i din e-postadress till höger. Där finns flera förslag på friskrivningsklausuler.

Vad finns det för exempel på dolda fel i hus?

Det är bra både för den som ska köpa hus och för säljaren att veta vad som räknas som dolda fel vid husköp, vilka fel som brukar anses vara dolda fel. Här följer en rad exempel på dolda fel i hus.

För att ta reda på om det är fråga om ett dolt fel, så ska man ställa sig två frågor:

  1. Är det överhuvudtaget fråga om ett fel?
  2. Är felet dolt eller upptäckbart?

Dolda fel på tak

Tak har en begränsad livslängd. Beroende på vilken typ av tak det rör sig om, så kan ett tak anses ha en livslängd på 20-40 år. Om taket inte uppnått sin livslängd och särskilt om det var bristfälligt redan vid byggandet, så anses vatteninträngning på grund av brister i taket vara ett fel.

Det är möjligt att göra viss undersökning av tak. Brister i papptak kan vara synliga. Det är möjligt att lyfta på takpannor för att titta under. Ibland är det möjligt att titta på taket inifrån via en vind. Beroende på omständigheterna anses därför fel på tak ibland vara upptäckbara och ibland vara dolda fel.

Dolda fel på tak - Tak med takpannor
Fel på tak kan vara dolda fel eller upptäckbara fel.

Dolda fel på dränering

Det finns olika åsikter om hur lång livslängd dräneringen har. Dräneringen kring en krypgrund anses hålla hela byggnadens livslängd. Dräneringen kring andra grunder ska göras om minst var femtionde år. Om dräneringen inte uppnått sin livslängd och särskilt om den var bristfällig redan vid anläggandet, så anses fuktinträngning på grund av brister i dräneringen vara ett fel.

Det är normalt inte möjligt att upptäcka brister i dräneringen vid en undersökning av fastigheten, även om det i vissa fall kan finnas inspektionsrör och liknande. Ofta upptäcks brister i dräneringen först i samband med snösmältning eller stora regn. Därför anses fel i dräneringen ofta vara dolda fel. Har det förekommit fuktlukt kan det dock anses vara fråga om ett upptäckbart fel.

Dolda fel på ventilation

Ventilationssystemet i en byggnad ska hålla hela byggnadens livslängd. Däremot ska vissa delar bytas ut regelbundet. Om fläktmotorn närmar sig tjugo år kan en köpare till exempel inte förvänta sig att den ska hålla. Om det finns brister i ventilationen som inte beror på en gammal fläktmotor, så anses det ofta vara ett fel.

Det är möjligt att göra viss undersökning av ventilationen. Man kan kontrollera att luftströmningen ut genom ventiler i kök och våtrum är tillräcklig. Man kan undersöka hur gammal fläktmotorn är. Beroende på omständigheterna anses därför fel på ventilation ibland vara upptäckbara och ibland vara dolda fel.

Dolda fel på elinstallationer

Det finns olika åsikter om hur lång livslängd elinstallationer har. Beroende på typ av komponent och hur utsatta de är för slitage så måste vissa bytas ut efter cirka fyrtio år, medan andra har samma livslängd som byggnaden. Om elinstallationerna inte har uppnått sin livslängd och om det finns brister i elinstallationerna i förhållande till den byggnorm som fanns vid installationen, så anses det ofta vara fråga om ett fel.

Det är möjligt att göra viss undersökning av elinstallationer och rättspraxis visar att det ställs höga krav på undersökningen av elinstallationer. Om det är brister som syns med blotta ögat, till exempel fel på utanpåliggande kablar, kabelklamrar och brister i elcentralen, så anses fel på elinstallationer ofta vara upptäckbara fel. Annars kan det vara fråga om dolda fel.

Dolda fel på elinstallationer - Trasigt eluttag
Fel på elinstallationer kan vara dolda fel eller upptäckbara fel.

Dolda fel i badrum

Badrum har begränsad livslängd. Olika delar i badrummet har olika livslängd, men efter 30-40 år har stora delar av badrummet uppnått sin livslängd. Byggnormen för badrum ändras ofta. Men om badrummet är förhållandevis nytt kan brister i badrum ofta anses vara fel.

Det är möjligt att göra viss undersökning av badrum. Vissa saker förväntas en köpare upptäcka, till exempel lösa plattor eller sprickor. När det gäller andra saker – sådant som är kopplade till byggnormen, till exempel hur golvbrunnar ska vara monterade eller vilken lutning golvet ska ha – så brukar det inte ställas lika höga krav på undersökningen. Om det är fel på badrummet anses det ofta vara dolda fel.

Dolda fel i badrum - Spricka i kakel
Sprickor i kakel i badrum är inte dolda fel.

Dolda fel i bjälklaget

Trästommen i en byggnad, inklusive bjälklaget, ska hålla hela byggnadens livslängd. Därför är rötskador på bjälklaget och angrepp av mögel på trästommen ofta ett fel. I vissa fall beror dock skador på bjälklaget på en känd riskkonstruktion och då anses det inte vara fråga om ett fel. Inte heller om huset närmar sig sin livslängd och skadorna är begränsade, så anses det vara fråga om ett fel.

Det är normalt inte möjligt att upptäcka skador på trästommen vid en undersökning av fastigheten och därför anses fel i bjälklaget ofta vara dolda fel. Har det förekommit fuktlukt kan det dock anses vara fråga om upptäckbara fel.

Dolda fel i isoleringen

Isoleringen ska hålla hela byggnadens livslängd. Därför anses kyla och drag på grund av brister i isoleringen ofta vara ett fel. Det kan dock förekomma vissa typer av byggnader, till exempel vissa sommarstugor, där köparen inte med fog kan förvänta sig fullgod isolering.

Dolda fel i isoleringen - Sommarstuga
I vissa sommarstugor kan köparen inte förvänta sig fullgod isolering.

Det är möjligt att undersöka hur tjocka väggarna är och vilket utrymme det finns för isolering. Men det är normalt inte möjligt att upptäcka brister i isoleringen, såsom att det saknas isolering i väggar eller runt fönster och dörrar. Om det på grund av vädret inte funnits kyla och drag vid undersökningen, så anses fel i isoleringen ofta vara dolda fel.

Dolda fel i krypgrund

Ett hus har en krypgrund när det vilar på låga grundmurar, så att det bildas ett hålrum under huset. När golven är välisolerade och när det inte finns någon murstock som värmer krypgrunden, så kan det uppstå fuktproblem i en krypgrund. I moderna hus ställs det därför höga krav på hur en krypgrund anläggs. Om en ny krypgrund anläggs felaktigt eller om en gammal krypgrund byggs om felaktigt, så anses det vara fråga om ett fel.

Ofta är det möjligt att undersöka en krypgrund. Rättspraxis ställer krav på att köparen ska ta sig in i alla utrymmen där det är möjligt. Ibland är det dock inte möjligt att undersöka en krypgrund utan att ta upp hål i golvet och då är ett fel i en krypgrund att anse som ett dolt fel.

Dolda fel i form av buller

Ibland förekommer det oväntat mycket buller på en fastighet. Det kan till exempel vara fråga om buller som bara uppstår vid vissa tider eller buller som ökar på grund av att en ny väg byggs. I sådana fall kan buller anses vara ett fel.

Ofta är det bara möjligt att upptäcka buller som uppstår vid undersökningen. Rättspraxis visar dock att det ställs höga krav på undersökning av omgivningen för att kartlägga källor till buller. Beroende på omständigheterna anses buller ibland vara ett upptäckbart fel och ibland ett dolt fel.

Fyll i din e-post för att få en guide till friskrivningsklausul

Relaterade artiklar

Dolda fel

Dolda fel

Regler om dolda fel är ett sätt att fördela ansvaret mellan köparen och säljaren. Alla slags köp – till exempel köp av fastighet, köp av

Hur kan vi hjälpa till?

Beskriv kortfattat hur vi kan hjälpa dig så återkommer vi snarast.