Vad händer om det är fel på elen?

Se podden här nedan

En besiktningsman undersöker sällan elen vid en besiktning av en fastighet eller bostadsrätt. Så vem ansvarar egentligen om köparen upptäcker fel på elen efter tillträdet?

Välkomna till Peter pratar bostadsköp, Rättsakutens videopodd som handlar om tvister om köp av bostadsrätt och köp av fastighet.

Mitt namn är Peter Dittmer, jag är jurist och jag arbetar som juridiskt ombud i tvister som gäller bostadsköp.

Det här avsnittet handlar om vem som ansvarar för fel på elen. Jag ska först prata om vem som ansvarar för fel i allmänhet och sen ska jag prata om rättsfallet om elfelen i Kullerstad.

Ni som följer mig vet att jag brukar prata om att det är sex steg i prövningen av fel i en fastighet. Det här avsnittet gäller det femte steget, vem som ansvarar för ett fel. Det betyder att man redan har kommit fram till att det finns ett fel, ett köprättsligt fel på fastigheten.

Frågan är då vem ansvarar för det här? Och huvudregeln är att säljaren ansvarar för fel på det som har sålts.

Men när det gäller fastigheter så finns det ett viktigt undantag och det är att köparen ansvarar för fel som köparen upptäckt eller borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten.

Det betyder att den viktigaste frågan i det här steget när det gäller vem som ansvarar är vilken undersökning som ska krävas. Man brukar också säga hur omfattande är köparnas undersökningsplikt?

Nu ska jag berätta om rättsfallet Elfelen i Kullerstad. Det är ett rättsfall från Högsta domstolen. Det är från 1985 och man brukar hänvisa till det som NJA 1985 sid 871.

Det handlar om en man som köper en fastighet i Kullerstad utanför Skärblacka i Norrköpings kommun. Han köper den i början på 1979. I samband med tillträdet så överlåter han den på sin son och sonen övertar då eventuella anspråk på säljaren. I mars 1981 så låter sonen en elektriker titta på elen på fastigheten.

Den här elektrikern upptäcker då en rad fel. Det är 25 olika fel. De här felen beror på att man inte har följt gällande föreskrifter för elinstallationer när man har gjort de här elinstallationerna på fastigheten

Alla de här 25 felen finns uppradade i domen som man kan titta på om man vill, men jag tänkte ta några exempel. Bland annat när det gäller elementen så är dom kopplade på 220 V istället för 380 V och dom inte jordade. Man har dragit lampsladdar från uttag för element och frys. Utanpåliggande kablar är inte klamrade och i elcentralen så finns det inget gruppschema.

Det första Högsta domstolen gör är att de tittar på om säljaren har gjort några utfästelser när det gäller elen. För om säljaren har gjort utfästelser så har köparen ingen undersökningsplikt utan då ansvarar säljaren för dom felen som är. Men man kommer fram till att säljaren inte har gjort några utfästelser och att fastigheten stämmer med vad man har avtalat.

Och då går man in på köparens undersökningsplikt. Och först berättar man allmänt vad som krävs. De säger att det krävs en undersökning med tillbörlig omsorg och sakkunskap. Och dom går igenom vad som innebär med reducerad undersökningsplikt och utökad undersökningsplikt. Och sen gör dom två viktiga uttalanden.

Men innan jag går in på de uttalandena så tänkte jag be dig att om du gillar podden och gillar avsnittet så ge det en tumme upp så kommer fler att hitta till podden.

Det första uttalandet som Högsta domstolen gör är att dom säger att oavsett undersökningens omfattning så ligger det i sakens natur att en köpare ofta inte själv kan göra en meningsfull undersökning av fastigheten. Och då måste han eller hon i så fall anlita någon som har erforderliga kunskaper.

Och det här kan ju låta som att en köpare måste anlita till exempel en besiktningsman för att fullgöra sin undersökningsplikt. Men det är inte det man menar utan man bara konstaterar att som jag sagt det ska vara en undersökning med tillbörlig omsorg och sakkunskap. Och det är naturligtvis så att köpare inte alltid har sån sakkunskap. Och i dom fallen så måste dom anlita någon som har det. Det är bara det som menas.

Det andra uttalandet som Högsta domstolen gör är att de säger att det finns inte anledning att låta undersökningspliktens omfattning vara beroende av om det är fel av farlig beskaffenhet eller om det finns särskilda föreskrifter som gäller för hur ett arbete ska utföras eller vilket material som ska användas. Och det här är helt enkelt att säga att en undersökning är en undersökning.

En köpare förväntas inte veta om det är fel av farlig beskaffenhet eller om det finns särskilda föreskrifter för just hur ett visst arbete ska utföras. Och därför så kan inte en köpare heller anpassa sin undersökning av fastigheten utifrån detta utan köparen ska göra samma undersökning av allting.

Och Högsta domstolen drar därför slutsatsen att det inte finns någon reducerad undersökningsplikt när det gäller fel på elen. Och så drar man slutsatsen att i det här fallet, de här felen, det är upptäckbara fel som köparen ansvarar för.

Vad kan man dra för slutsats av det här fallet när det gäller fastigheter? Ja, om det är fel på elen och det är fel som syns med blotta ögat, till exempel att lampsladdar är dragna från uttag från element eller frys, att utanpåliggande kablar inte är klamrade och att det inte finns något gruppschema i elcentralen, då ansvarar köparen för dom felen.

Om det är fel som inte syns med blotta ögat och att det bara är sådana fel, till exempel att elementen inte är kopplad till 380 V utan till 220 V och att elementen inte är jordade, ja, det har inte prövats av domstol, men min åsikt är att i sådana fall så är det dolda fel som säljaren ansvarar för. Ja, min bedömning är att det inte krävs att en köpare ska till exempel öppna eldosor och titta på hur man har dragit de här sladdarna.

Så mitt råd till köpare av fastigheter är att undersök elen. Om ni känner att ni inte kan göra en bra undersökning av elen själva, så be någon, bekant kanske, eller anlita någon. Då är det viktigt att komma ihåg att ni ska anlita en elektriker. För en vanlig besiktning av en fastighet, där tittar man normalt inte på elen.

Och vad kan man dra för slutsatser när det gäller bostadsrätter då? Ja, dom här sex stegen, prövning av fel i fastigheter, är samma sex steg vid prövning av fel i bostadsrätter, men det är olika regler som gäller för varje steg. Men om man bara tittar på det femte steget som vi pratar om idag, och om man förutsätter att det är så som det brukar vara vid köp av bostadsrätter, nämligen att köparen antingen har varit på en visning av bostadsrätten, eller att säljaren till exempel i avtalet uppmanar köparen att undersöka bostadsrätten. Ja, då är det samma regel som gäller, och då borde slutsatsen vara densamma. Att köparen ansvarar för fel som går att upptäcka med blotta ögat, och att säljaren ansvarar för fel som inte går att upptäcka med blotta ögat.

Det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet, det är att det ställs krav på en köpare att undersöka elen när man ska köpa en bostadsrätt eller en fastighet. Och att en normalt erfaren och bevandrad köpare förväntas upptäcka en hel del fel på elen, åtminstone sådana som syns med blotta ögat.

Vi syns i nästa avsnitt, det ska handla om konstruktionsfel.

Peter pratar bostadsköp är en videopodd om köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Podden hjälper dig som köpare eller säljare att hantera en tvist om bostadsköp på bästa sätt eller att undvika att alls hamna i en tvist.

Andra poddar

Bild på ett ansikte med texten i vit platta "Folkrättspodden"

Folkrättspodden

I Rättsakutens Folkrättspodd tar Fredrik Jörgensen med gäster upp aktuella juridiska problem, nyheter, rättsfall, intervjuer och serier.

Arvsrättspodden

I Rättsakutens Arvsrättspodd tar Fredrik Jörgensen och Kim Stjernberg upp aktuella juridiska problem, nyheter, rättsfall, intervjuer och serier.

En man pratar i telefon.

Bolagsrättspodden

Bolagsrättspodden är aktiebolagsägarens rådgivare för hur du kan få det bästa ur ditt aktiebolag.