Hur går en slutbesiktning till egentligen? Den som är beställare av en entreprenad gör ofta en av sitt livs största affärer när huset byggs, och det är nog ofta så att beställaren inte har mycket erfarenhet från en entreprenad sedan tidigare om inte han eller hon också arbetar inom byggbranschen. Det är därför som beställaren har mycket att tjäna på att göra en slutbesiktning av entreprenaden.

Att affären är stor och konsumenten oerfaren gör förstås att han eller hon befinner sig i underläge gentemot den som utför arbetet, den som vi här kallar för entreprenören. Det är dessa faktorer som sammantaget gör det så viktigt för en beställare av en entreprenad att anlita en besiktningsman för en slutbesiktning av entreprenaden. Slutbesiktningen kan vara avgörande både för konsumentens möjligheter att upptäcka fel och att åberopa dessa mot entreprenören.

Hur genomförs en slutbesiktning från början till slut? Nedan ska vi gå igenom hur en slutbesiktning går till från början till slut.

Vad är en slutbesiktning?

En slutbesiktning syftar till att kontrollera att entreprenaden utförts på ett korrekt sätt. En slutbesiktning ska utföras om någon av parterna, beställaren eller entreprenören, begär det, och de gör de nästan alltid.

 Det som besiktningsmannen gör vid en slutbesiktning är att kontrollera om arbetet, entreprenaden, utförts på det sätt som parterna kom överens om innan arbetet påbörjades samt att arbetet utförts i enlighet med gällande lagar och regleringar. Besiktningsmannen ska också bedöma om arbetet utförts på ett professionellt, fackmannamässigt, sätt.

Alla delar av fastigheten ska besiktigas och besiktningsmannen ska vara oberoende i relationen med parterna.

En slutbesiktning betalas av den som beställt den, vilket oftast är konsumenten.

Uppdragsbekräftelse och kallelse

Processen för en slutbesiktning börjar med att besiktningsmannen skriftligen bekräftar att han eller hon tar på sig uppdraget. I denna bekräftelse skall det också tydligt framgå vilken fastighet som är föremål för besiktningen samt vem eller vilka det är som beställt slutbesiktningen.

Efter att besiktningsmannen har bekräftat uppdraget kommer han eller hon att skicka ut en kallelse till besiktningen. Kallelsen ska skickas till parterna minst två veckor innan dagen för slutbesiktningen. I kallelsen ska det framgå vilka handlingar som besiktningsmannen behöver för att kunna genomföra slutbesiktningen.

Startmöte

Startmötet är som namnet antyder det möte som utgör starten på slutbesiktningen. Eftersom en slutbesiktning är en process som är formaliserad bör parterna vara fullt införstådda i dessa formalia. Startmötet använder besiktningsmannen till stor del för att informera parterna om de formalia som gäller för besiktningen.

Startmötet börjar med att besiktningsmannen anländer före utsatt tid för att själv informera sig om entreprenaden är redo för att besiktiga. Det finns ingen anledning att genomföra en besiktning av en entreprenad som helt uppenbart inte är avslutad.

Om besiktningsmannen anser att en slutbesiktning kan genomföras går han eller hon igenom formerna för slutbesiktningen med parterna varefter de har möjlighet att framföra om de anser att besiktningsmannen på något sätt är jävig, att han eller hon står i beroendeförhållande till en av parterna, eller om det finns andra skäl som på något sätt skulle vara hinder för att slutbesiktningen ska kunna genomföras.Vid startmötet ska besiktningsmannen också få ta del av eventuella handlingar och relevant information som han eller hon inte fått ta del i tidigare.

 

Besiktningsmannen ska få ta del av eventuella handlingar och relevant information som han eller hon inte fått ta del i tidigare

Besiktningsmannen ska få ta del av eventuella handlingar och relevant information som han eller hon inte fått ta del i tidigare

Besiktningens genomförande

Själva slutbesiktningen går till så att parterna under besiktningsmannens ledning systematiskt går igenom alla utrymmen och mark som fastigheten omfattar. Denna genomgång ska göras mycket systematiskt, det vanliga är att man börjar i entrén och sedan arbetar i ett vänstervarv. Även vindar, krypkällare med flera svårtillgängliga utrymmen ska undersökas fysiskt på plats. Det räcker inte med att titta i till exempel ett kryputrymme under huset, man ska krypa runt där också med ficklampan i ena handen och anteckningsblocket i den andra handen.

Parterna ska under hela slutbesiktningen ges möjlighet att kommentera vad de ser under besiktningen. Besiktningsmannen ska förhålla sig objektiv under slutbesiktningen och bara kommentera om han eller hon observerar direkta felaktigheter utifrån en teknisk synvinkel eller om han eller hon upptäcker något som strider mot lagar eller myndighetskrav.

Det finns en handbok som inkluderar material för slutbesiktningar, ”Besiktningsmannaboken”, som getts ut av företag, organisationer och myndigheter som har intressen av slutbesiktningar – Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR), Konsumentverket, Villaägarnas Riksförbund, Trä-och Möbelföretagen (TMF) & Gar-Bo Försäkring AB. Den handboken har bland annat checklistor för slutbesiktningar. En genomläsning av dessa checklistor ger mycket bra insikt i hur en slutbesiktning av en entreprenad kan gå till.

 Exempel på det som en besiktningsman kan kontrollera vid en slutbesiktning inkluderar:

  • Att väggar och golv har rätt ytbehandling
  • Dörrbromsen för entrédörren
  • Att lådor och luckor i köket är jämnt monterade med lika breda springor emellan dem
  • Barnsäkring av knivlådor
  • Att kallt respektive varmt vatten kommer ur kranarna som de ska
  • Fallet på golvet i badrum och toaletter. Eventuellt vatten på golvet ska rinna mot golvbrunnarna.
  • Att blandaren inte går att vrida utanför bänken i tvättstugan
  • Att det finns fungerande värme i huset
  • Säkerhet för eventuella takarbeten
  • Ventilationen i vindsutrymmet
  • Att fodret runt ytterdörrar och fönster sitter korrekt
  • Att marken runt huset lutar bort från huset
  • Att väggarna och taket i garaget är byggda med rätt brandklassning

Punkterna ovan inkluderar bara en liten del av det som en besiktningsman kontrollerar vid en slutbesiktning men de illustrerar väl hur detaljerad slutbesiktningen är.

Slutbesiktningen avslutas med ett slutmöte

Efter det att alla arbeten som omfattats av entreprenaden har besiktigats kommer besiktningsmannen att kalla till ett slutmöte för att delge sin sammanfattning av besiktningen. Vid ett slutmöte för en slutbesiktning kommer besiktningsmannen att meddela om entreprenaden har godkänts eller inte, samt om detta kommer att få rättsliga följder.

Vid slutmötet kan parterna komma överens om hur fel som upptäckts av besiktningsmannen ska avhjälpas. Även sättet på vilket utlåtandet avseende slutbesiktningen ska skickas ut diskuteras.

Besiktningsutlåtandet

Besiktningsmannen kommer efter att slutbesiktningen är avslutad att författa ett besiktningsutlåtande. Besiktningsutlåtandet är ett tämligen omfattande protokoll som detaljerat beskriver den entreprenad som ska slutbesiktigas, vad som besiktigats på denna entreprenad samt besiktningsmannens utlåtande om varje del av det som besiktigats.

Några exempel ur innehållet i ett besiktningsutlåtande

Kallelse med mera:

  • Vilken typ av besiktning det var fråga om, till exempel slutbesiktning
  • Datum, tid och plats för besiktningen
  • Namn på besiktningsmannen samt hur han eller hon utsetts
  • Vilken fastighet det är som slutbesiktigades
  • Uppgifter om parterna, entreprenören och beställaren
  • Personer som eventuellt företrätt parterna, till exempel experter eller jurister
  • Parterna skall tillfrågas om en kallelse till slutbesiktningen kom dem till del som den skulle
  • Parterna synpunkter på om besiktningsmannen har varit jävig eller ej

Entreprenadens omfattning:

  • Handlingar som visar på överenskommelser angående entreprenaden samt entreprenadens omfattning
  • Anteckningar om avtal som ligger till grund för slutbesiktningen
  • Information om det finns delar av entreprenaden som omfattas av krav på intyg. Några exempel på arbeten som kan kräva intyg kan vara elektriska arbeten samt vatten och avlopp

Själva besiktningen:

  • Anteckningar om alla de områden som besiktigats samt om det finns fel att rapportera
  • Information om det finns delar av entreprenaden som inte kunnat besiktigas, det kan till exempel vara nedgrävda ledningar. Parterna kan också ha kommit överens om att vissa delar av entreprenaden ska undantas från besiktning för att de till exempel inte kunnat färdigställas på grund av dåligt väder. De delar som inte kunnat besiktigas på grund av till exempel väder bör besiktigas vid ett senare tillfälle

 Fel

  • Besiktningsmannens uppfattning om vad som är fel i entreprenaden. Om parterna är överens om hur felet ska åtgärdas eller om parterna är överens om att felet inte ska åtgärdas ska det framgå tydligt i protokollet eftersom det kan få framtida juridiska konsekvenser
  • Eventuella fel som besiktningsmannen inte anser vara entreprenörens ansvar ska också protokollföras

Särskild utredning och reklamation

  • Om besiktningsmannen inte kan bedöma ett eventuellt fel kan det lämnas över till en så kallad särskild utredning. Det ska framgå i besiktningsutlåtandet vem som ska utföra den särskilda utredningen, när denna utredning skall vara avslutad samt vem som skall betala för utredningen
  • De fel som besiktningsmannen hittat och antecknat i utlåtandet skall anses vara reklamerade av beställaren per det datum då slutbesiktningen utfördes

Ny slutbesiktning

Det viktigaste som besiktningsmannen meddelar vid slutmötet är om entreprenaden är godkänd eller inte. Besiktningsmannen måste protokollföra anledningen till att entreprenaden inte godkänts. Det ska särskilt betonas att mindre fel inte får utgöra ett hinder för godkännande men även att mindre fel i större omfattning inte får hindra ett underkännande. Om entreprenaden underkänts skall en ny besiktning utföras. Entreprenören är den part som skall meddela när felen är åtgärdade och en ombesiktning är möjlig.

Vilka konsekvenser har en godkänd respektive underkänd slutbesiktning?

En slutbesiktning kan få konsekvenser på flera plan. En av de viktigaste konsekvenserna av en slutbesiktning är det juridiska skyddet den ger parterna. I utlåtandet från slutbesiktningen framgår det tydligt om entreprenaden är godkänd eller inte och vilka fel som då eventuellt behöver åtgärdas. Detta är ett stort skydd för konsumenten som annars kanske inte skulle kunnat hävda sin rätt då denne ofta saknar fackmannakunskaper.

Enligt ABS ska de fel som besiktningsmannen antecknat vara åtgärdade av entreprenören senast två månader efter slutbesiktningen, om inte parterna kommer överens om annat. Om parterna kommit överens om annat ska det också antecknas.

Besiktningsutlåtandet skall vara parterna tillhanda senast tre veckor efter det att besiktningen utförts, då är också besiktningsmannens uppdrag att betrakta som slutfört.

Sammanfattning – Vad ingår i en besiktning av en entreprenad?

Vad ingår i en besiktning av en entreprenad? En slutbesiktning av en entreprenad är ett mycket bra sätt för en beställare, konsumenten, att få klart för sig om entreprenaden utförts på ett korrekt sätt eller inte.Den besiktningsman som ska utföra slutbesiktningen ska göra detta oberoende av någon av parterna och han eller hon ska också följa de formalia som gäller för en slutbesiktning.

I det besiktningsutlåtande som besiktningsmannen upprättar ska det tydligt framgå om entreprenaden är godkänd eller inte samt vad som eventuellt är fel.Entreprenören har två månader på sig att åtgärda felen som besiktningsmannen noterat.

Rättsakuten ger råd och stöd!

Rättsakuten har den expertis som behövs för att vägleda och stötta en beställare av en entreprenad. Rättsakutens jurister har lång erfarenhet av att arbeta med fastighetsrätt och har framgångsrikt fört talan för otaliga klienter i domstolar i Sverige. Den som är intresserad av att komma i kontakt med Rättsakuten för en diskussion om eventuell rådgivning är varmt välkommen att ta kontakt.