Bor du i ett område med gemensamma vägar, grönområden, parkeringsplatser, lekplatser, eller kanske ett gemensamt vatten- och avloppssystem? Då är du sannolikt delägare i en gemensamhetsanläggning. Dessa anläggningar är till för att underlätta vardagen och öka trivseln, men de medför också både rättigheter och skyldigheter för de deltagande fastigheterna och deras ägare. Rättsakuten reder ut vad som gäller.
Vad är en gemensamhetsanläggning och hur uppkommer den?
En gemensamhetsanläggning är en anläggning som är gemensam för flera fastigheter och som tillgodoser ett ändamål av stadigvarande betydelse för fastigheterna.
Exempel på vanliga gemensamhetsanläggningar är:
- Vägar
- Vatten- och avloppsanläggningar (VA)
- Parkeringsplatser
- Lekplatser och grönområden
- Bredbandsnät
- Bryggor
Gemensamhetsanläggningar uppkommer genom en anläggningsförrättning enligt Anläggningslagen (1973:1150, AL). Det är en lantmäteriförrättning där Lantmäterimyndigheten beslutar om anläggningens inrättande, vilka fastigheter som ska delta, hur kostnaderna ska fördelas (andelstal) och hur anläggningen ska förvaltas.
Vem förvaltar en gemensamhetsanläggning och vad innebär det?
Förvaltningen av en gemensamhetsanläggning sker oftast genom en samfällighetsförening, bildat enligt Lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter (LFS). Alternativt kan den förvaltas direkt av delägarna.
Samfällighetsförening är den vanligaste och ofta mest lämpliga form för förvaltning. Föreningen är en juridisk person med stadgar, styrelse som ansvarar för löpande förvaltning (drift, underhåll, ekonomi) och en föreningsstämma där delägarna fattar beslut.
Delägarförvaltning: Om ingen samfällighetsförening bildats, förvaltas anläggningen av delägarna gemensamt. Beslut kräver då normalt enighet, vilket kan vara svårt i praktiken. Bestämmelserna i Lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt blir oftast tillämpliga.
Förvaltning innebär att man ansvarar för:
- Drift: Den dagliga användningen, t.ex. snöröjning på en väg, vattenförsörjning i ett VA-nät.
- Underhåll: Löpande reparationer och skötsel.
- Förnyelse: Större investeringar, t.ex. omläggning av väg, byte av pumpstation.
- Ekonomi: Att ta in avgifter från delägarna för att täcka kostnaderna.
Vilka rättigheter har jag som delägare i en gemensamhetsanläggning?
Som delägare i en gemensamhetsanläggning har du flera grundläggande rättigheter:
Rätt att använda anläggningen: Du har rätt att använda anläggningen i enlighet med det ändamål den är avsedd för. Om det är en väg får du köra på den, om det är en lekplats får dina barn använda den, etc.
Rätt att påverka förvaltningen: I en samfällighetsförening har du rösträtt på föreningsstämman (oftast en röst per fastighet, men stadgarna kan ange annat, t.ex. andelstal).
Du har rätt att lämna motioner (förslag) till stämman och att få insyn i föreningens verksamhet och ekonomi.
Rätt till information: Du har rätt att få information om anläggningens skötsel, ekonomi och planerade åtgärder.
Rätt till en väl underhållen anläggning: Föreningen/delägarna har en skyldighet att underhålla anläggningen så att den uppfyller sitt ändamål.
Vilka skyldigheter har jag som delägare i en gemensamhetsanläggning?
Med rättigheterna följer också skyldigheter:
Ekonomiskt ansvar (Avgifter): Du är skyldig att betala din del av kostnaderna för anläggningens utförande, drift och underhåll. Denna kostnadsfördelning baseras enligt AL 15§ på de andelstal som fastställts vid anläggningsförrättningen, ofta i förhållande till hur stor nytta fastigheten har av anläggningen.
Följa regler och stadgar: Du måste följa de regler, beslut och stadgar som gäller för anläggningen och samfällighetsföreningen. Detta kan handla om allt från hastighetsbegränsningar på gemensamma vägar till regler för hur lekplatsen får användas.
Visa hänsyn: Du ska visa hänsyn mot andra delägare och användare, och inte orsaka onödiga störningar eller skador på anläggningen.
Medverka till förvaltningen (i förening): Även om du inte sitter i styrelsen, förväntas du i viss mån medverka, t.ex. genom att delta på stämmor, följa beslut och bidra till en god grannsämja.
Kontakta Rättsakuten för vägledning om du har en tvist om en gemensamhetsanläggning.
Vad händer om det uppstår tvister mellan delägarna och förvaltarna eller om anläggningen inte sköts?
Tvister kan uppstå om användning, kostnad, underhåll eller om förvaltningen inte fungerar.
Föreningsstämman: Många tvister kan lösas på föreningsstämman genom demokratiska beslut.
Klandertalan (LFS 53 §): Om du anser att ett föreningsstämmobeslut inte har fattats i behörig ordning eller strider mot LFS eller föreningens stadgar, kan du väcka talan mot föreningen vid tingsrätt för att få beslutet upphävt eller ändrat. Fristen för detta är kort (tre månader).
Tvister om felaktigt underhåll: Om anläggningen inte sköts ordentligt och du inte når fram genom dialog eller föreningsbeslut, kan du i vissa fall ansöka om åtgärdsföreläggande hos Lantmäterimyndigheten.
Rättsfall om gemensamhetsanläggningar
I en dom var frågan om en brygga skulle kunna vara föremål för en gemensamhetsanläggning även fast den utgjorde lös egendom. Domstolen fann att anläggningslagen var tillämpligt trots att anläggningen inte hörde till en fastighet.
Hovrätten fann att en samfällighetsförening inte hade strikt ansvar för en skada på en fastighet. Skadan berodde på ett byggfel och felet var inget samfälligheten hade att räkna med.
Högsta domstolen har i en dom funnit att strikt ansvar för en samfällighet ska gälla även för en anläggningshavares del när en fastighetsägare haft en oförutsebar skada på en vattenledning på grund av inträngande rötter.
I en dom prövades om en gemensamhetsanläggning var av väsentlig betydelse eller ej för två fastigheter som redan var med i en annan gemensamhetsanläggning. Domstolen fann att anläggningen inte var av väsentlig betydelse trots att fastighetsägarna hade lågt andelstal i den andra gemensamhetsanläggningen.
Ett skogsbolag behövde inte vara delaktig i en gemensamhetsanläggning i form av en väg. Detta då skogsbolagets fastighet hade en myr och en sjö mot den tilltänka vägen och då bolaget därmed ändå skulle behöva anlägga en egen väg.
Har du synpunkter på hur gemensamhetsanläggningen sköts? Kontakta Rättsakuten så vägleder vi dig.
Mark- och miljödomstolen fann i en dom att lantliga hyreslägenheter inte skulle tilldelas andelstal i i en gemensamhetsanläggning utifrån schablonen för lägenheter i ett flerfamiljshus. Domstolen fann att de istället skulle ses som fritidsbostäder och permanentbostäder.
Högsta domstolen har funnit att en gemensamhetsanläggnings dimensionering bara behöver svara mot ett rimligt behov. I målet gällde det antalet båtplatser vid en brygga. Domstolen fann att anläggningen inte behöver dimensioneras så att den kan användas av alla fastigheter samtidigt. Att vissa fastigheter tilldelas andelstalet noll var därmed förenligt med anläggningslagen. Det skulle snarare strida mot anläggningslagen att överdimensionera anläggningen eftersom det kan innebära oskäliga kostnader.
Checklista – Vad kan man göra om grannen inte respekterar reglerna?
- Direkt dialog (informellt): Börja alltid med att försöka prata med grannen direkt. Utgå från att grannen inte är medveten om att deras agerande stör eller bryter mot någon regel. Förklara lugnt och sakligt problemet och hur det påverkar dig eller anläggningen. Erbjud gärna att hjälpa till att hitta en lösning.
- Dokumentera: Om den informella dialogen inte löser problemet, börja dokumentera. Anteckna datum, tid, typ av överträdelse, hur det påverkar dig/anläggningen och eventuella tidigare kontakter med grannen. Ta foton eller videoklipp om det är relevant (t.ex. felparkerade bilar, skadegörelse, rök). Denna dokumentation är viktig om du behöver ta ärendet vidare.
- Samla bevis för regeln: Se till att du har tydlig information om vilken specifik regel eller lag som har överträtts.
Vid brott mot regler för användning, underhåll mm (t.ex. felparkering på samfällighetens mark, skada på gemensam väg, uteblivna avgifter):
- Kontakta samfällighetsföreningens styrelse: Styrelsen är det verkställande organet och ska se till att reglerna följs. De kan ta kontakt med den berörda delägaren, påminna om regler, eventuellt utfärda en varning eller ta ärendet till föreningsstämman.
- Ta upp frågan på föreningsstämman: Om styrelsen inte agerar eller om problemet är av större vikt, kan du (eller styrelsen) lämna en motion till föreningsstämman för beslut om åtgärder. Stämman kan besluta om t.ex. förelägganden, sanktionsavgifter (om stadgarna medger det) eller vidta rättsliga åtgärder mot den som bryter mot reglerna.
- Ansöka om verkställighet hos Kronofogden: Om samfälligheten har en obetald fordran mot en delägare (t.ex. obetald avgift), kan föreningen ansöka om betalningsföreläggande hos Kronofogden.
- Om detta inte hjälper: kontakta en jurist.
Behöver du hjälp?
Om du har en tvist om snöröjning eller halka – boka kostnadsfri första rådgivning med vår jurist.
Vi går igenom din situation, bedömer bevisningen och hjälper dig att ta nästa steg.
Läs mer om närliggande grannrättsfrågor:
