Regler om dolda fel är ett sätt att fördela ansvaret mellan köparen och säljaren. Alla slags köp – till exempel köp av fastighet, köp av bostadsrätt, köp av hund, köp av häst och köp av bil – kan omfattas av regler om dolda fel.
|
Få svar på dina frågor… |
Vad är dolda fel?
Dolda fel är fel som en köpare inte märkt och inte heller borde ha märkt vid en undersökning av det som han eller hon köpt.
Tanken bakom regler om dolda fel är att överföra en del av ansvaret för fel från säljaren till köparen.
I allmänhet är huvudregeln att en säljare ansvarar för alla fel som finns på det han eller hon sålt. Det kan till exempel betyda att säljaren måste se till att felen lagas eller att köparen får ekonomisk kompensation för felet.
Men om det du köpt omfattas av regler om dolda fel, så ansvarar säljaren inte för alla fel, utan bara för dolda fel, det vill säga fel som en köpare inte märkt eller borde ha märkt vid en undersökning av det som han eller hon köpt. Andra fel – fel som köparen borde ha märkt vid en undersökning – kallas upptäckbara fel och dessa fel ansvarar köparen för.
Vilka köp omfattas av regler om dolda fel?
Alla köp omfattas inte av regler om dolda fel. Det betyder att ibland ansvarar säljaren för alla fel och ibland ansvarar säljaren bara för dolda fel. Det är tre saker som avgör om säljare bara ansvarar för dolda fel eller inte:
|
Vilken lag är tillämplig? Olika lagar gäller för olika köp. Om köpet gäller en fastighet, ett hus – en villa eller ett fritidshus – så är jordabalken tillämplig. Då omfattas köpet alltid av en regel om dolda fel. Den finns i 4 kap 19 § 2 st jordabalken:
4 kap 19 § 2 st jordabalken
”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.”
Om köpet gäller lös egendom – till exempel en bostadsrätt, en hund, en häst, en bil, en båt eller liknande – så är köplagen eller konsumentköplagen tillämplig. Om säljaren är en näringsidkare och köparen är en konsument så gäller konsumentköplagen. I konsumentköplagen finns ingen allmän regel om dolda fel. Det finns dock en när det gäller köp av vissa levande djur. Den finns i 4 kap 19 § konsumentköplagen:
4 kap 19 § konsumentköplagen
”En konsument som före köpet av ett sådant djur som anges i 18 § andra stycket har undersökt djuret eller utan godtagbar anledning inte har följt näringsidkarens uppmaning att göra det, får inte som fel åberopa vad han eller hon borde ha märkt vid undersökningen. Detta gäller dock inte om näringsidkaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.”
Om säljaren inte är en näringsidkare och köparen inte är en konsument så gäller köplagen. I köplagen finns en regel om dolda fel som innebär att säljarens ansvar begränsas om köparen faktiskt undersökt varan eller om säljaren uppmanat köparen att undersöka varan. Den finns i 20 § 2 st köplagen:
20 § 2 st köplagen
”Har köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, får han inte såsom fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen, om inte säljaren har handlat i strid mot tro och heder.”
Vad har köparen och säljaren avtalat om? Vad som gäller enligt lagen är en sak. Vad köparen och säljaren avtalat om kan vara en annan sak. Huvudregeln är att köparen och säljaren själva kan komma överens om vem som ska ansvara för fel. Därför kan de avtala om att en regel om dolda fel inte ska gälla.
Det finns dock undantag. Om säljaren är en näringsidkare och köparen är en konsument så får man inte avtala om något annat än det som står i lagen. Detta gäller både för köp av fastighet – vilket framgår av 4 kap 19 d § jordabalken – och köp av lös egendom – vilket framgår av 1 kap 10 § konsumentköplagen.
Vad har hänt i samband med köpet? Som framgår av citerad lagtext ovan är olika regler om dolda fel lite olika. När det gäller lös egendom påverkas regeln av om vissa saker hänt i samband med köpet.
Om säljaren är en näringsidkare och köparen är en konsument och det är fråga om köp av levande djur, så är ansvarar säljaren trots allt för alla fel om han eller hon har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
Om säljaren inte är en näringsidkare och köparen inte är en konsument, så gäller ungefär samma regel. Säljaren ansvarar för alla fel om han eller hon handlat i strid mot tro och heder. Dessutom begränsas säljarens ansvar till dolda fel bara om köparen faktiskt undersökt varan eller om säljaren uppmanat köparen att undersöka varan och köparen – utan godtagbar anledning – ändå låtit bli att undersöka varan
Hur hänger dolda fel och köparens undersökningsplikt ihop?
Regler om dolda fel brukar också kallas regler om köparens undersökningsplikt. Det är alltså samma sak. Det är lite konstigt att prata om att köparen har en undersökningsplikt. Det finns ingen skyldighet för köparen att undersöka det som köpts och oftast spelar det inte ens någon roll juridiskt om köparen faktiskt undersökt varan eller inte. Det är lättare att förstå vad man menar om man kallar det regler om dolda fel.
Vad finns det för exempel på dolda fel?
Det är svårt att ge en generell lista på exempel på dolda fel. Vad som ofta utgör dolda fel beror mycket vad man har köpt. Här kan du läsa mer om:
Exempel på dolda fel i hus
- Fel på tak
- Fel på dränering
- Fel på i bjälklaget
- Fel i form av buller
