För att kunna kräva ersättning från säljaren för fel i fastighet eller fel i bostadsrätt så måste köparen reklamera felet inom skälig tid från det att han eller hon upptäckt eller borde ha upptäckt felet. Men vad innebär egentligen det här?
Välkomna till Peter pratar bostadsköp, Rättsakutens videopodd om köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Mitt namn är Peter Dittmer och jag är jurist och jag jobbar som juridiskt ombud i tvister som gäller bostadsköp.
Det här avsnittet ska handla om vad som är skälig tid för reklamation av fel i fastighet och fel i bostadsrätt. Först ska jag prata allmänt om reklamation och sen ska jag prata om fallet med fukten i källartaket.
Ni som följer mig vet att jag brukar prata om att det är sex steg i prövningen av fel i fastighet och fel i bostadsrätt. Det här avsnittet gäller det tredje steget, nämligen har köparen reklamerat i tid. Regeln är densamma både när det gäller fel i fastighet och fel i bostadsrätt. Det är att köparen ska reklamera inom skälig tid från det att han eller hon märkt eller borde ha märkt felet.
Då är det tre delar som man ska titta närmare på. Den första är vad innebär det att reklamera. Den andra är när borde köparen ha märkt felet och den tredje är vad är skälig tid.
Och vad innebär det då att reklamera? Jo, det innebär helt enkelt att köparen skickar ett meddelande till säljaren om felet. Det finns inget krav på vilken form det här meddelandet ska ha. Det kan vara muntligt eller det kan vara skriftligt. Även om skriftligt naturligtvis är bättre många gånger om man ska bevisa att det har hänt. Och det finns inte heller några krav på att köparen ska kräva någon ersättning eller någon påföljd. Utan bara information om felet. Och det som krävs är att felet kan identifieras. Det räcker inte att bara säga att fastigheten inte stämmer överens med avtalet. Eller att bostadsrätten inte stämmer med vad köparen haft fog att förvänta sig. Utan man måste kunna identifiera vilket fel den här reklamationen gäller. Och då kommer man in på det här som jag brukar kalla vad som är den relevanta bristen. För köparen upplever ju att det är ett problem, att det är någon brist i fastigheten eller bostadsrätten. Men det är inte alltid det som köparen upplever som ett problem som är det relevanta i felprövningen. Till exempel om köparen känner en viss lukt någonstans. Eller om köparen ser att det står vatten på golvet i källaren. Så är det ofta inte det som är den relevanta bristen. Det viktiga är vad som har orsakat den här lukten. Vad som orsakar att vatten står på golvet. Och det är inte alltid så himla lätt för köparen att veta vad som är den relevanta bristen. Så därför kan man säga att det många gånger krävs att man anlitar en sakkunnig, en besiktningsman till exempel. För att just ta reda på vad är det som orsakar de här problemen. Vad är den relevanta bristen i fastigheten eller bostadsrätten.
Och för att svara på de här andra två frågorna i regeln. Nämligen när köparen borde ha märkt felet och vad skälig tid är. Så tänkte jag gå in på det här fallet. Fallet med fukten i källartaket.
Här är ett fall från Högsta domstolen från år 2008. Man brukar hänvisa till det som NJA 2008 sid. 1158.
Det gäller köp av fastighet. Köpet skedde i november 2003. Köparna tillträdde fastigheten i februari 2004. Någon gång efter tillträdet upptäckte köparna att det luktade konstigt i källaren. Så bestämde man att ta dit en besiktningsman. Det skedde en besiktning den 26 maj 2004. Då bröt besiktningsmannen upp källartaket och upptäckte att det var fuktskador där. Det var fuktskador på bjälklag och på isolering och på skivmaterial. Besiktningsmannen kom fram till att det här sannolikt berodde på att fukt trängde in från en utvändig trappa.
Men köparna var inte riktigt nöjda utan tänkte att de skulle göra en besiktning till. Det skedde den 22 juni 2004. Då kom besiktningsmannen fram till att fukten och fuktskadorna berodde på att vatten kom in från den utvändiga trappen. Så tänkte köparna lite mer på det och i slutet på september kontaktade de en jurist för att rikta krav mot säljarna. De fick klart för sig att de var tvungna att reklamera och då reklamerade de i början på oktober 2004.
Målet hamnade i tingsrätten och säljarna invände att köparna inte hade reklamerat i tid. Tingsrätten tyckte att det här var en viktig fråga för rättstillämpningen. De hänsköt den direkt till Högsta domstolen. Den prövades alltså inte av tingsrätten och hovrätten utan hamnade direkt i Högsta domstolen.
Då skulle Högsta domstolen pröva de här sakerna men innan jag går in på vad Högsta domstolen kom fram till så tänkte jag be dig att om du gillar podden och gillar avsnittet så ge det en tumme upp så kommer fler att hitta till podden.
Den första frågan som Högsta domstolen tittar på det är alltså när köparna borde ha märkt felet. Det som ska krävas är att felet har framgått på ett påtagligt sätt. Då tittar Högsta domstolen på den här första besiktningen från maj 2004 och så kommer man fram till att man har märkt felet och att man märkt ett fel och att man har fått en sannolik orsak till det här felet. Högsta domstolen säger att köparna därför har insett att det fanns fel på fastigheten och de har ju förstått vad felet huvudsakligen bestod i. Då menar man att då har köparna märkt eller så borde de åtminstone ha märkt felet.
När det gäller den andra frågan som Högsta domstolen tittar på, alltså vad som är skälig tid då jämför domstolen med mellan köp av fastighet och köp av en lös sak som en bil eller båt kanske. Då säger Högsta domstolen att när det gäller köp av fastighet så kan köparen behöva mer tid på sig. Dels för att det är så komplicerat så att ofta så behöver man anlita en besiktningsman eller en sakkunnig för att få klart för sig att det är ett fel och vad det består i. Och för det andra så kan man också börja fundera på att man kanske har gjort en besiktning tidigare och fundera på om man ska rikta krav mot säljaren eller mot den andra besiktningsmannen. Och sen så finner Högsta domstolen också att det spelar inte så stor roll för säljaren av en fastighet om det blir en fördröjning. För i jordabalken så finns det inga regler om att man vid köp av fastighet måste undersöka fastigheten efter köpet när man har tillträtt. Dessutom så är det lång preskriptionstid så att den som säljer en fastighet kan förvänta sig att köparen kommer efter lång tid och kräver någonting. Dessutom så finns det ingen möjlighet till avhjälpande. Avhjälpande finns inte som en påföljd i jordabalken och en av orsakerna till att man ska reklamera det är just att säljaren ska kunna avhjälpa felet och på så sätt begränsa skadorna.
Och i det här aktuella fallet så tittar Högsta domstolen och man konstaterar att köpen har vidtagit flera olika åtgärder och det har inte varit något oskäligt dröjsmål mellan de här och det har också varit lite semestertider som har påverkat den här tiden och därför så kom Högsta domstolen fram till att den tiden som har gått i det här fallet ungefär fyra och en halv månad är skälig tid.
Så slutsatsen blir att köparna har reklamerat inom skälig tid. Och vilka slutsatser kan man då dra av det här fallet med fukten i källartaket när det gäller fastigheter? Jo, den här första biten när köparen borde ha märkt felet. Då kan det inte krävas att köparen i detalj förstår felet och vad som har orsakat vad. Det som krävs är att köparen ska ha förstått vad felet huvudsakligen består i. Och i allmänhet så sker det här vid en besiktning. Man anlitar en sakkunnig person som utreder vad felet består i och vad som är problemet. Och när det gäller den andra delen, vad som är skälig tid, så kan man konstatera att fyra och en halv månad kan vara skälig tid.
Det här fallet har fått kritik för att det här är väl lång tid och min personliga bild är att det här är den övre gränsen. Har det gått fem månader så ska man inte hoppas på att det anses som skälig tid. Men fyra, fyra och en halv månad kan vara skälig tid och det finns ju flera omständigheter som kan påverka det här bland annat. Om det varit något oskäligt dröjsmål eller som i det här fallet semestertid.
Och vad gäller då för bostadsrätter? Ja, Högsta domstolen gör ju en skillnad mellan jordabalken och köplagen och säger att det ska vara mer tid när det gäller köp av fastigheter. Och i vissa delar så håller inte den här jämförelsen riktigt just när det gäller bostadsrätter. För att även bostadsrätter så kan det ju vara svårt för köparen att förstå vad som är felet. Och det kanske är först efter en besiktning av en sakkunnig som man förstår vad felet huvudsakligen består i. Och även en som köper en bostadsrätt kan ha anledning att fundera på om man ska rikta krav mot säljaren eller mot en tidigare besiktningsman. Eller kanske att man ska vända sig till bostadsrättsföreningen för att det är någonting som inte hör till lägenheten. Så i den delen så tycker jag nog att även bostadsrätter kan ha en längre tid för att reklamera. Men i vissa delar så finns det ju skillnader. Till exempel den som köper en bostadsrätt är skyldig att undersöka bostadsrätten efter tillträdet och preskriptionstiden är bara två år. Så det talar ju för att säljaren ändå kan förvänta sig en reklamation. En snabb reklamation. Och sen så finns det också avhjälpande som en påföljd vid köp av bostadsrätt. Så det talar ju också för att reklamation ska ske snabbare.
Det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet är att reklamationsfristen börjar när man förstår vad felet huvudsakligen består i, i allmänhet när man låter en besiktningsman titta på problemet. Och att åtminstone fyra månader efter det här tillfället så kan man reklamera och att det anses ha skett inom skälig tid.
Vi ses i nästa avsnitt. Det ska handla om undersökning av omgivningen.
