De flesta bostadsrätter säljs i befintligt skick och då kan köparen fortfarande åberopa fel men huvudregeln är att då ska bostadsrätten vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta. Det här avsnittet handlar om vad det betyder.
Välkommen till Peter pratar bostadsköp, Rättsakutens videopodd om köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Mitt namn är Peter Dittmer och jag är jurist och jag jobbar som juridiskt ombud i tvister som gäller bostadsköp. Det här avsnittet ska handla om vilka fel en köpare av en bostadsrätt kan åberopa om bostadsrätten säljs i befintligt skick. Jag kommer bland annat prata om fallet med badrummet.
Den centrala frågan i det här avsnittet är vad som egentligen är fel i bostadsrätt. Jag brukar prata om att det är sex steg i prövningen av fel i bostadsrätt och fastighet och det här är det första steget. Är bristen ett fel? Det är den frågan som ska besvaras.
I allmänhet så är det så att man tittar på sjuttonde och artonde paragrafen i köplagen. Köplagen är den lag som är tillämplig vid köp av bostadsrätt. Av dem framgår ungefär samma regel som gäller för fastigheter. Bostadsrätt är felaktig om den avviker från avtalet, det som kallas konkreta fel, eller om den avviker ifrån vad köparen med fog kan förutsätta vid köpet, det som kallas abstrakta fel.
I köplagen finns också en ytterligare paragraf, den nittonde paragrafen, som handlar just om vad som gäller om en vara säljs i befintligt skick. Tanken bakom det kan jämföras med det jag berättade om i avsnittet om friskrivningar. Om man har en sån generell friskrivning så ska den inte innebära att säljaren därmed utan vidare är helt fri från ansvar. Utan en vara, i det här fallet en bostadsrätt, ska kunna anses felaktig även om den säljs i befintligt skick. Och då finns det i den nittonde paragrafen tre olika punkter som beskriver olika sätt som en vara kan vara felaktig, även om den säljs i befintligt skick.
Den första punkten är om säljaren har lämnat uppgifter om, i det här fallet, bostadsrätten och att de har påverkat köpet. Det här tycker jag är en mindre viktig punkt eftersom i de allra flesta fall när en säljare har lämnat uppgifter på det här sättet så blir de uppgifterna en del av avtalet. Och enligt allmänna principer så är det antagligen då en mer konkret, en specifik uppgift i avtalet som får företräde framför den här allmänna friskrivningen om befintligt skick som också finns i avtalet. Så den är inte lika intressant.
Den andra punkten handlar om säljarens upplysningsplikt. Det handlar om situationer där säljaren vet att det finns ett fel, på i det här fallet bostadsrätten, och vet att köparen kan förväntas få information om det men ändå inte ger någon information. Och det kan vara intressant men det är inte så vanligt. Det är många fall där det inte finns en sån kännedom hos säljaren.
Så därför är det den tredje punkten som jag anser är den viktigaste i den här bestämmelsen. Och den säger det just att bostadsrätten i det här fallet är felaktig om den är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta. Och här är det lite intressant om man jämför då med sjuttonde paragrafen i köplagen och den allmänna regeln. Det gäller konkreta fel, att bostadsrätten avviker från avtalet, då är det alltså ungefär samma regel oavsett om den säljs i befintligt skick eller inte. Men när det gäller de abstrakta felen, vad köparen med fog kunnat förutsätta, då blir det här en skärpning. I sjuttonde paragrafen står det att det är fel om bostadsrätten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Men i nittonde paragrafen står det att det är fel om den är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta. Så det är en väsentlighetsbedömning som ska in här. Man skulle lite förenklat kunna säga att om en bostadsrätt säljs i befintligt skick så är det fortfarande fel i den om det är fråga om väsentliga fel.
Nästa fråga det blir ju då, vad är ett sådant här väsentligt fel? Vad krävs för att ett fel ska komma upp så att det kan kallas ett väsentligt fel? Förut så fanns det en diskussion om det här och det gjordes olika bedömningar i olika fall. Man kunde till exempel se hur kostnaden för att avhjälpa felet, kunde få betydelse. Men också om felet gällde en grundläggande egenskap hos den här vara, bostadsrätten. Det kunde också påverka.
Numer så har Högsta domstolen genom just det här fallet badrummet fastslagit hur man ska se på det här. Det här fallet med badrummet är som sagt ett avgörande från Högsta domstolen. Man brukar hänvisa till det som NJA 2019 s. 807.
Och i det här fallet så var det en man som köpte en bostadsrätt av en annan man. Det här var i april 2015. Bostadsrätten låg på Riddargatan på Östermalm i Stockholm. Den var på 74 kvadratmeter och kostade 7,5 miljon. Ett villkor i det här avtalet var just att bostadsrätten såldes i befintligt skick.
Sedan tillträdde köparen bostadsrätten i september 2015. Så småningom så hittade han olika brister i badrummet just. Det här var brister som gav en risk för fuktskador. Bland annat handlade det om att tätskiktet inte var korrekt utfört. Det gjorde att man var tvungen att göra om hela badrummet. Då gick köparen till säljaren och krävde honom på först 205 000 kronor för att göra om det här badrummet. Det här justerade sedan till 197 000 kronor. Det var det som tvisten i domstol handlade om.
Tingsrätten kom fram till att köparen inte hade visat att det var fel i bostadsrätten. Därför så ogillade de köparens talan. Hovrätten kom fram till att det var visat att det var fel. Köparen beviljades då en ersättning på 197 000 kronor från säljaren.
Innan jag går in på vad Högsta domstolen gjorde för bedömning så skulle jag vilja be dig att om du gillar det här avsnittet, om du gillar podden så ge den en tumme upp så kommer fler att hitta till avsnittet och podden.
Högsta domstolen konstaterar till att börja med att det här är en tillämpning av den här tredje situationen i nittonde paragrafen i köplagen. Frågan är då alltså om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta.
Högsta domstolens slutsats när det gäller det här är att det avgörande ska vara en jämförelse mellan bostadsrättens pris och bostadsrättens egentliga värde.
Det här egentliga värdet kan man då räkna ut genom att ta priset minus kostnaden för avhjälpande. Så det viktiga blir alltså de här två olika beloppen som man har, nämligen kostnaden för att avhjälpa felet och priset. Och det som Högsta domstolen säger det är att om den här kostnaden bara är några procent av priset så är det inte fråga om ett väsentligt fel.
Men, säger Högsta domstolen, andra omständigheter kan också eventuellt få betydelse och då handlar det framförallt om köparen har råkat ut för betydande olägenheter. Och det är till exempel då att man drabbats av kostnader utöver den här kostnaden att avhjälpa felet eller om man då inte har kunnat använda, i det här fallet bostadsrätten, under en längre tid. Och så säger man att om det är en lägre procent i den här jämförelsen mellan kostnaden och priset så krävs det mer betydande olägenheter för att det ändå ska anses vara ett väsentligt fel.
Och i det här specifika fallet så säger Högsta domstolen att kostnaden för att avhjälpa felet är 197 000 kronor och priset på bostadsrätten är 7,5 miljoner kronor. Så det här är alltså mindre än 3 procent av priset och det är inte tillräckligt. Och de olägenheter som köparen drabbats av i det här fallet är att, under ungefär tre månader har man inte kunnat använda badrummet i bostadsrätten, men man har kunnat använda bostadsrätten i övrigt. Och då är det här inte en sån olägenhet som gör att det är ett väsentligt fel, säger Högsta domstolen. Så slutsatsen blir alltså att det inte är fel i bostadsrätten.
Ja, och vilka slutsatser kan man då dra av det här rättsfallet? Ja, genom det här rättsfallet så har Högsta domstolen etablerat det som brukar kallas för procentmetoden. Det vill säga att det avgörande är hur stor procent som avhjälpande-kostnaden utgör för priset för bostadsrätten. I ett senare rättsfall så säger Högsta domstolen att när det är cirka 6 procent så är det tillräckligt. Då är det fel, ett väsentligt fel kan man kalla det. Så någonstans mellan 3 och 6 procent, där ligger gränsen. Och det är ju en förhållandevis enkel regel att tillämpa.
Men det här rättsfallet har fått kritik, enligt mig, befogad kritik. Och en del av den kritiken, den är inriktad på just att bostadsrätten som objekt, som vara, är speciell. Och det är speciellt på så sätt att det är inte bara att man köper ett boende utan det är också en investering. Bostadsrätter, till skillnad från många andra varor, stiger i värde generellt sett. Och eftersom det är en investering så har det byggts upp ett system med pant och lån för att finansiera det här köpet av bostadsrätten. Och därför blir det, enligt kritikerna, orimligt och missvisande att just priset ska ha en så stor betydelse. Eftersom det inte är förhållande till just att man köper den här varan, den här rätten att bo, utan också att man investerar i rätten att bo.
En annan del av kritiken, som jag själv tycker är extra viktig, det är just att olika bostadsrätter är olika. Och priset på dem beror till stor del på var de ligger, i vilken stad eller vilken stadsdel de ligger. Och det som man ska pröva enligt ordalydelsen i lagen, det är just om bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta. Alltså det är skicket som är avgörande. Och om man ska lägga stor vikt vid priset så förutsätter det att det finns ett orsakssamband mellan skicket och priset. Men så är det inte riktigt. Det är inte svårt att föreställa sig att man har två stycken likvärdiga bostadsrätter i likvärdigt skick. De är lika stora. De har två badrum som har likvärdigt skick, likvärdiga badrum. Och så har badrummen precis samma fel och avhjälpandekostnaden är densamma för de här felen. Men i det ena fallet så är bostadsrätten i väsentligt sämre skick än vad köparen har fog att förutsätta. Just på grund av att kostnaden för bostadsrätten inte är så hög där den ligger. Medan i det andra fallet så är bostadsrätten inte i väsentligt sämre skick än vad köparen har fog att förutsätta. Just på grund av att den ligger i ett område där priserna är väldigt höga. Och det ger enligt mig ett helt orimligt resultat när man tillämpar den här metoden. Det leder ju i stort sett till att den som köper en bostadsrätt i ett område där bostadsrätter är väldigt dyra har fog att förvänta sig att bostadsrätten är i sämre skick än om man köper den på ett ställe där de inte är lika dyra. Så det här tycker jag är en allvarlig brist med den här metoden. Som sagt, fördelen med metoden är att den är ganska enkel att tillämpa. Och dessutom så är den ju nu så som man ska tillämpa den här lagen enligt Högsta domstolen.
När det är ett rättsfall som handlar om bostadsrätter så brukar jag ju ställa frågan i slutet Vad gäller då för fastigheter? Men det här är tydligt en tillämpning av köplagen och den är inte tillämplig vid köp av fastigheter. Så det här rättsfallet har ingen betydelse när det gäller köp av fastigheter. Utan då ska du i stället titta på mitt avsnitt som handlar om friskrivningar.
Så det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet det är att om en bostadsrätt säljs i befintligt skick så kan det fortfarande vara fel på den men det krävs att det ska vara ett väsentligt fel. Det krävs att bostadsrätten ska vara i väsentligt sämre skick än vad köparen med fog kunnat förutsätta. Det avgörande där är hur stor procentandel avhjälpandekostnaden är av priset på bostadsrätten. Och om det är någonstans mellan 3 och 6 procent så ligger gränsen för om den är i väsentligt sämre skick eller inte. Vi ses i nästa avsnitt och då ska det handla om säljarens upplysningsplikt vid köp av fastighet.
