Enligt jordabalken så kan en köpare och säljare av en fastighet inskränka köparens möjligheter att överlåta fastigheten genom ett villkor i köpehandlingen. Men är det verkligen möjligt att avtala om förköpsrätt för fastighet?
Välkommen till Peter pratar bostadsköp. Rättsakutens videopodd om köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Mitt namn är Peter Dittmer och jag är jurist och jobbar som juridiskt ombud i tvister som rör bostadsköp. Det här avsnittet ska handla om förköpsrätt till fastighet. Först ska jag berätta om vad förköpsrätt är och sedan ska jag berätta om fallet med hembudsanteckningen i fastighetsboken.
Så, vad är förköpsrätt till fastighet? Det här är en fråga som är kopplad till själva avtalet, köpet av fastigheten. Som du kanske känner till så finns det ett formkrav för köp av fastighet. Det finns i fjärde kapitlet, första paragrafen i jordabalken. Det framgår att köpet, alltså avtalet, är ogiltigt om man inte upprättar en köpehandling med ett visst innehåll. Bland annat så måste den här köpehandlingen ha en underskrift av både köparen och säljaren för att den ska vara giltig. Och annars är avtalet ogiltigt. Motsvarande bestämmelse finns för bostadsrätt i sjätte kapitlet, femte paragrafen i bostadsrättslagen.
För fastigheter så finns det också en bestämmelse i fjärde kapitlets tredje paragraf i jordabalken. Det handlar om att vissa villkor måste finnas med i den här köpehandlingen för att de ska vara giltiga. Och som ett exempel på ett sådant villkor så finns det att köparen och säljaren inskränker köparens möjligheter att överlåta fastigheten.
Så, vad är förköpsrätt? Ja, av ordet så hör vi att det är en rätt för någon att köpa något före. Och det handlar om att om ägaren av en fastighet ska sälja fastigheten så är det någon, oftast den tidigare ägaren eller en annan delägare till fastigheten som har en rätt att köpa den här fastigheten före någon annan. Det finns också många andra ord som används för det här, man brukar prata om hembud. Att man ska erbjuda hemmet till någon, det är också då tidigare ägare eller annan delägare ofta. Och man kan också prata om då en hembudsskyldighet för den nuvarande ägaren, en hembudsrättighet för den här personen som har rätt att köpa. Man kan prata om en lösenrätt, återköpsrätt eller en företrädesrätt också. Alla de här sakerna betecknar ungefär samma sak i alla fall. Nämligen den här rätten för någon att köpa fastigheten före någon annan, om den ska säljas. Och som jag sa så finns det en bestämmelse i jordabalken som handlar om att köparen och säljaren kan inskränka köparens möjligheter att överlåta fastigheten om man tar in ett villkor om det i köpehandlingen.
Så då kan man ju tycka att då är det inga problem att avtala om förköpsrätt. Men riktigt så enkelt är det inte. Man brukar nämligen prata om något som kallas för ömsesidighetsprincipen. Och det är kopplat till formkravet att köpehandlingen måste underskrivas av både köparen och säljaren. Och fram tills dess att man har en köpehandling som är underskriven av båda så är köpet inte giltigt. Och då brukar man säga att fram till dess så kan både köparen och säljaren på lika villkor åberopa att den här handlingen inte är giltig och frånträda köpet, att ångra sig helt enkelt.
När det gäller köp av fastighet så är alltså inte den vanliga principen inom svensk avtalsrätt gällande nämligen att anbud är bindande. Utan när det gäller köp av fastighet så är anbud inte bindande. Man kan säga att man ska köpa en fastighet, man kan till och med skriva på köpehandlingen. Men så länge inte båda parter har skrivit på den så kan man ångra sig och ta tillbaka det man har sagt. Och man brukar uttrycka det som att ett löfte om att köpa en fastighet inte är bindande.
Och ett avtal om förköpsrätt är ju på sätt och vis ett löfte från köparen att han eller hon ska sälja till en viss person när han eller hon ska sälja fastigheten. Och ett sådant löfte är alltså inte bindande och därför är inte ett avtal om förköpsrätt till fastighet bindande.
Nu tänkte jag gå över till att prata om fallet med hembudsanteckningen i fastighetsboken. Det är ett fall från 1981 från Högsta domstolen. Man brukar hänvisa till det som NJA 1981 sid 897.
Det handlar om en man som äger en fastighet i Värmdö kommun tillsammans med sin fru. Och frun går bort och deras tre barn ärver varsin, fruns andel av fastigheten, en sjättedel av fastigheten var. Och i samband med det här så skriver också mannen ett gåvobrev till sina barn där han ger bort sin andel av fastigheten med en sjättedel var. Så att barnen totalt sett äger en tredjedel var av fastigheten. Och i det här gåvobrevet som mannen skriver så finns det ett villkor som lyder så här att om någon av gåvotagarna önskar avhända sig sin del av fastigheten eller delar av så är den skyldig att hembjuda sin andel till de övriga gåvotagarna. Det betyder alltså att de övriga delägare i fastigheten har en förköpsrätt om någon av dem vill sälja sin del i fastigheten. Det finns också specialbestämmelser om hur man ska göra om flera av de andra delägarna vill köpa den eller om man inte kan komma överens om pris.
Och de här barnen skickar in den här gåvohandlingen till inskrivningsmyndigheten och de blir registrerade som ägare av fastigheten. Men det görs ingen anteckning i fastighetsboken om det här villkoret vilket betyder då att en eventuell köpare, om det är så att någon av de här gåvotagarna struntar i och säljer det till någon, så kan den här köparen hävda god tro eftersom det inte står antecknat i fastighetsboken.
Så därför ansöker barnen tillsammans om att det här villkoret ska antecknas i fastighetsboken. Men inskrivningsmyndigheten avvisar den här ansökan för de säger att ett avtal om förköpsrätt är inte giltigt eller inte bindande och därför så kan det inte antecknas i fastighetsboken. Barnen överklagar, hovrätten gör samma bedömning, de överklagar igen och frågan hamnar då i Högsta domstolen.
Men innan jag går in på vad Högsta domstolen säger så tänkte jag be dig att om du gillar den här podden, om du gillar avsnittet så ge avsnittet tummen upp så att fler hittar till podden och till avsnittet.
Högsta domstolen börjar med att beskriva rättsläget. Man säger att ett löfte om att sälja en fastighet inte är bindande och att ett avtal om förköpsrätt inte är bindande.
Där hänvisar man till förarbetena till jordabalken där det här står och där står att anledningen till att det är så här är att det skulle leda till ogynnsamma verkningar för fastighetsomsättning och kreditgivning. Man hänvisar alltså inte till ömsesidighetsprincipen.
Men sen säger Högsta domstolen att det är ju möjligt att helt avtala om ett överlåtelseförbud av en fastighet vid gåva så att gåvogivaren och gåvotagaren kommer överens om att gåvotagaren inte får sälja fastigheten alls. Och det är ju, säger Högsta domstolen, ett mer inskränkande villkor än att bara ha ett villkor om förköpsrätt. Och då borde ju ett villkor om förköpsrätt ha mindre sådana här ogynnsamma verkningar och därför så ska det anses giltigt. Så slutsatsen av det här fallet är alltså att ett villkor om förköpsrätt är giltigt vid gåva av fastighet. Men samma villkor om förköpsrätt är ogiltigt vid köp av fastighet eller vid byte av fastighet.
Högsta domstolens resonemang i det här fallet med hembudsanteckningen i fastighetsboken har fått en del kritik av andra jurister och man kan ju tycka också att det är lite märkligt. Det finns ju som jag sa tidigare en bestämmelse i fjärde kapitlet, tredje paragrafen i jordabalken, som säger att, som öppnar upp för sådana här villkor, om att man inskränker köparens möjligheter att överlåta, att dom är giltiga.
Och det finns ingen begränsning där alls så att det är i princip möjligt för en köpare och en säljare att avtala om ett totalt överlåtelseförbud för köparen. Även vid köp av fastighet eller byte av fastighet.
Nu är inte det här vanligt eftersom en köpare antagligen inte skulle gå med på ett sådant villkor. Och dessutom så finns det ett avgörande från Högsta domstolen som säger att om man har ett sådant villkor så är det inte giltigt mot köparens borgenärer. Eftersom köparen har gjort en investering och köpt den här fastigheten så ska man då inte kunna komma undan om man har skulder till exempel. Så dom som köparen är skyldig pengar kan fortfarande få ut pengar från fastigheten genom att kräva att den säljs.
Men mellan parterna är ett sådant avtal giltigt. Och då tycker man att det är konstigt då att just frågan om det är en gåva eller ett köp ska vara avgörande för om det här villkoret är giltigt mellan parterna.
Det finns också ett annat rättsfall från Högsta domstolen där en av ledamöterna, ett justitieråd, kritiserade just den här gränsdragningen. Det var ett fall som handlade om att frågan var om det var ett köp eller en gåva. Och det skulle då avgöra om ett sådant här villkor var giltigt och då kritiseras den här gränsdragningen.
Men det här rättsfallet är ändå tydligt och det säger att ett villkor om förköpsrätt är giltigt vid en gåva av fastighet. Men att det inte är giltigt och ömsesidighetsprincipen gäller vid köp och byte av fastighet.
Så vad gäller då för bostadsrätter? Ja, som jag sa tidigare så är det samma formkrav för bostadsrätter som för fastigheter. Att det ska finnas en köpehandling som är undertecknad av både köparen och säljaren annars är köpet ogiltigt. Därför gäller ömsesidighetsprincipen på samma sätt och därför så är huvudregeln att ett villkor om förköpsrätt inte är bindande vid köp av bostadsrätter.
Det finns dock ett undantag från ett avgörande från Högsta domstolen som säger att ett skriftligt optionsavtal som innebär att någon, i det fallet så var det en hyresgäst, hade rätt att under vissa villkor köpa en bostadsrätt och möjlighet att kräva ägaren att sälja bostadsrätten till denne då.
Så det finns en mer tillåtande reglering när det gäller bostadsrätt även om huvudregeln är densamma, nämligen att villkor om förköpsrätt inte är bindande. Och därför blir också regeln densamma vid gåva av bostadsrätt, att ett villkor om förköpsrätt är giltigt vid gåva av bostadsrätt.
Så det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet är att villkor om förköpsrätt inte är bindande vid köp av fastighet eller byte av fastighet, men att sådana villkor är bindande vid gåva av fastighet. Det här var det sista avsnittet av podden för den här säsongen. Nästa säsong kommer i januari och då ska det bland annat handla om säljarens ansvar för utfästelser och om hyrköp av fastighet. Vi ses då!
