Det här avsnittet handlar om konstruktionsfel. Jag ska först berätta vad konstruktionsfel är och sedan berätta om rättsfallet med felet i fasaden.
Ni som följer mig vet att jag brukar prata om att det är sex steg i prövningen av fel i fastighet. Det här avsnittet handlar om det första steget, nämligen är bristen ett fel.
Och vad är då ett konstruktionsfel? Ja, det jag menar är att man har valt en viss konstruktion och sedan så är det den konstruktionen i sig som leder till ett problem eller en skada. Det är alltså ingen som har slarvat och det är ingenting som har gått sönder utan det är konstruktionen i sig som leder till problem. Ofta handlar det om att man har använt en viss konstruktion under en viss tidsperiod och sedan så har man med tiden upptäckt att det leder till problem och slutat använda det.
Som exempel kan jag nämna det här med betong och träkonstruktion och fukt. Idag vet man att betong kan bli fuktigt och att fukten då kan röra sig från betongen in i en trästomme som börjar mögla. Och därför ska man aldrig ha trä liggande direkt mot betong. Men det här har man inte alltid vetat. Under 70- och 80-talet så la man träkonstruktionen direkt på betongplattan och man gjorde till och med så att man ibland gjöt in träreglarna i betongplattan så att man sedan inte kan ändra på det här. Och ibland gjorde man till och med så att man gjöt in impregnerade träreglar i betongplattan. Vilket gör att när de här blir fuktiga och möglar så avger de inte bara mögelsporer och annat utan också giftiga gaser från de här kemikalierna.
När det gäller det här steget med om bristen är ett fel eller inte så brukar man prata om två huvudsakliga slags fel. Det ena är att fastigheten inte stämmer med avtalet. Det brukar kallas konkreta fel. Och det andra är att fastigheten inte stämmer med vad köparen med fog kunnat förutsätta. Det brukar man kalla abstrakta fel.
När det gäller konstruktionsfel så kan det ju vara så att de på olika sätt tas upp i ett avtal. Säljaren kan till exempel garantera att ett konstruktionsfel inte finns eller säljaren kan friskriva sig från ett visst konstruktionsfel. Men normalt så är det så att vi pratar om konstruktionsfel och så pratar vi om abstrakta fel. Det vill säga att vi frågar oss vad köparen med fog kunnat förutsätta.
Nu ska jag berätta om det här rättsfallet med felet i fasaden. Det är ett rättsfall från 2016 från Högsta domstolen. De brukar hänvisa till det som NJA 2016 sid 346. Och man ska inte blanda ihop det här med två rättsfall från år 2015. Alla de här tre rättsfallen handlar om en så kallad enstegstätad fasad. Men i de här två fallen från 2015 så handlar det om fel i entreprenad. Det är nämligen så att en person som har beställt ett hus från en entreprenör så har entreprenören byggt huset med enstegstätad fasad och sen så får beställaren problem och så vänder de sig till entreprenören för att få ersättning.
Det här fallet jag ska berätta om idag handlar om en person som har köpt ett hus av en annan person, ett hus med en enstegstätad fasad och sen så upptäcker köparen problem och så vänder de sig till säljaren för att få ersättning.
Och det här handlar alltså om en fastighet i Malmö som ett par köpte av ett annat par år 2004. Och köparna gjorde en undersökning av fastigheten och upptäckte ingenting speciellt. Och sen sju år senare, år 2011, så skulle de som har köpt fastigheten, fastighetsägarna, i sin tur sälja den. Och då hittade de några som var intresserade av den och de här spekulanterna då de gjorde en besiktning av fastigheten och då upptäckte besiktningsmannen att det var förhöjda fuktvärden i fasaden och man härledde det till att det var en så kallad enstegstätad fasad. Det som hände då det var att de här spekulanterna drog sig ur och fastighetsägarna bytte ut fasaden. Det kostade 450 000 kronor. Och sen vände sig de här fastighetsägarna mot de som sålt fastigheten år 2004 och krävde ersättning.
Och det Högsta domstolen först gör, det är att de tittar på avtalet och så konstaterar de att avtalet nämner inte fasaden på något sätt utan det här blir en fråga om vad köparen med fog kunnat förutsätta vid tiden för köpet. Och sen går Högsta domstolen in på vad det här med enstegstätad fasad är för någonting. Och då är det så att huset har en trästomme och utanpå trästommen på fasaden så är det puts. Men det finns ingen luftspalt mellan det yttre lagret och trästommen. Och det gör att fukt kan transporteras från putsen och in i träfasaden som då på sikt kan börja mögla. Och Högsta domstolen konstaterar att det här är en byggteknik som var vanlig från 1980-talet och framåt fram till år 2007 så har man slutat att använda den här tekniken. Och så konstaterar Högsta domstolen att det här aktuella huset är byggt 1989.
Och innan jag går in på Högsta domstolens bedömning så vill jag be dig att om du gillar podden, om du gillar avsnittet så ge den tummen upp så kommer fler att hitta podden.
Ja, Högsta domstolens bedömning. Högsta domstolen hade två val. Antingen kunde de göra som tingsrätten hade gjort. Tingsrätten hade funnit att det här var en vanlig byggteknik när huset byggdes och köparen kan inte förvänta sig något annat än att huset är byggt med en byggteknik som var vanlig när det byggdes. Eller så kunde Högsta domstolen gå på hovrättens linje. Hovrätten kom fram till att köparen kan förvänta sig att ha en fungerande fasad. Det här var inte det här, så därför så var det ett fel. Och båda de här alternativen hade stöd i tidigare rättsfall från Högsta domstolen.
Och Högsta domstolen gick på samma linje som tingsrätten hade gjort. Högsta domstolen konstaterade att byggreglerna ska få en särskild betydelse i prövningen. De sa att byggnormen ska ses som en objektiv måttstock på vad köparen med fog kunnat förutsätta när det gäller byggnadens konstruktion. Och därför fann Högsta domstolen att det här inte var fråga om ett fel.
Men de lämnade en öppning om att i vissa fall kan man göra undantag och då kan det vara fel. Men vad det innebär, det får jag återkomma till i ett annat avsnitt.
Så vad kan man förvänta sig över det här när det gäller fastigheter? Jo, att köparen inte kan förvänta sig annat än att byggnader på fastigheten är byggda enligt en byggnorm som gällde vid tiden för då huset byggdes. Och därför är rådet till köpare att läsa på och lära sig och förstå vilka sådana här konstruktionsfel som kan vara aktuella och sedan försöka att antingen ta in dem i avtalet, att avtala om vad som ska hända om man upptäcker någon konstruktionsfel eller att försöka undersöka om det finns något konstruktionsfel innan man skriver på.
Och vad är då slutsatsen man kan dra när det gäller bostadsrätter? Ja, det här steget, den här regeln är densamma för fastigheter och bostadsrätter. Så därför är det samma slutsats man kan dra, nämligen att köparen ska ta reda på de här och försöka avtala eller undersöka. Men det ska tilläggas att många konstruktionsfel är sådana att det är bostadsrättsföreningen som ansvarar för det, att det inte anses vara en del av lägenheten och därför en del av bostadsrättshavarens ansvar. Därför är det kanske så att en köpare ska vända sig till bostadsrättsföreningen för att få ett konstruktionsfel åtgärdat och inte till säljaren.
Så det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet är att om en konstruktion på en byggnad stämmer med byggnormen som gällde vid tiden för bygget så är det inget fel.
Vi ses i nästa avsnitt och då ska det handla om vad som är skälig tid för reklamation.
