Om man inte har sparade pengar att köpa en fastighet för men en bra inkomst så kan man vara intresserad av att hitta andra sätt att bli ägare av en fastighet och ett sådant är hyrköp av fastighet. Men vad innebär det egentligen och hur fungerar det juridiskt?
Välkommen till Peter pratar bostadsköp, Rättsakutens videopodd om köp av bostadsrätt och köp av fastighet. Mitt namn är Peter Dittmer och jag är jurist och jag jobbar som juridiskt ombud i tvister som gäller bostadsköp. I det här avsnittet ska jag berätta om vad hyrköp är för någonting och jag ska också berätta om rättsfallet med vandrarhemmet i Lycksele.
Så vad är då ett hyrköp? Problemet som jag sa det är alltså att man inte har några sparade pengar men man har en bra inkomst och då är frågan hur man kan bli ägare av en fastighet. Ett sätt är såklart att man tar ett banklån men det är inte alltid möjligt om man inte har några sparade pengar alls som man kan sätta in i handpenningen. Eller om banken inte tycker att den här bra inkomsten är tillräckligt säker så att man inte får ett banklån av den anledningen. Ett annat alternativ är att man tar ett privatlån men det är inte alltid den där möjligheten finns. Ett annat alternativ är att hyrköpa fastigheten. Det är alltså en kombination av ett hyreskontrakt och ett köpekontrakt.
Här finns det två olika varianter. Den ena är att man har ett hyreskontrakt i kombination med en förköpsrätt till en fastighet. En förköpsrätt är alltså ett slags löfte om att ägaren av fastigheten i framtiden kommer att sälja den. Men här är det ett problem. Ni kanske har sett mina tidigare avsnitt om förköpsrätt till fastighet. Där framgår det att ett avtal om förköpsrätt till en fastighet inte är bindande. Och det är ju naturligtvis ett problem. Ett företag som använder sig av den här metoden är Bodil som ni kanske har läst om. Och de har löst det här problemet genom att de kombinerar det här avtalet om förköpsrätt med ett vitesåtagande som gör att de blir skyldiga att betala en straffavgift om de inte senare ingår i ett giltigt köpekontrakt. Så det är en variant.
Den andra varianten är att man har ett hyreskontrakt i kombination med ett köpekontrakt som är villkorat. Och det betyder alltså att köpekontraktet är bindande men det kommer att återgå. Alltså det kommer inte att gälla slutligt förrän vissa villkor är uppfyllda. Och då skriver man det så att villkoren är uppfyllda när den här hyresperioden är avslutad. Och det är den typen av hyrköp som det här avsnittet kommer att handla om.
Så vad är då ett villkorat köp? Ja, som jag sa, det finns ett återgångsvillkor i det här köpekontraktet. Och det säger att om vissa villkor inte blir uppfyllda så ska köpet gå åter. Det vill säga att köparen ska få tillbaka sina pengar och säljaren får tillbaka sin egendom. I det här fallet en fastighet. Det finns också speciella bestämmelser om villkorade köp i jordabalken som gäller för fastigheter just. I fjärde kapitlets tredje till sjätte paragrafer så finns den här bestämmelsen. Och där står det bland annat att ett sådant här återgångsvillkor måste vara med i köpekontraktet för att det ska vara giltigt. Och om man senare upprättar ett köpebrev så måste det också finnas med i köpebrevet för att det ska vara giltigt. Det står att det finns en tidsgräns för sådana här villkor. Och det står att om man skriver att det senare ska upprättas ett köpebrev så innebär det att köpet är villkorat med att köpeskillingen betalas.
Och vad man kan säga om sådana här villkorade köp med återgångsvillkor är att det är väldigt vanligt. I nästan alla köp så finns det ett sådant här villkor om att köpebrev senare ska upprättas. Vilket alltså i praktiken är ett villkor att köpa. Och sen är det också väldigt vanligt med till exempel återgångsvillkor som gäller besiktning. Att köparen ska få tillfälle att besikta fastigheten efter man har skrivit på köpekontraktet. Och att köparen då kan välja att köpet ska återgå om besiktningen inte utfaller på ett sätt som köparen är nöjd med.
Och när det gäller hyrköp så är den här tidsgränsen extra intressant. Den finns i fjärde kapitlets fjärde paragraf. Och där står det att om det här villkoret löper under mer än två år och det står föreskrivet i villkoret att under en period av mer än två år så är det osäkert om det här avtalet kommer att gälla så är inte bara villkoret utan hela köpekontraktet, hela köpet är ogiltigt. Och om det inte står någonting alls då ska man säga att det här återgångsvillkoret gäller under två år. Och det här är ju särskilt intressant för hyrköp. För två år är ju inte så lång tid för att hyra en fastighet och betala av eller samla ihop pengar eller vad man nu vill göra under den här perioden. Det finns till exempel ett rättsfall som gällde som det kallades ett hyreskontrakt i kombination med ett hyrköp. Och det handlade om att köparen skulle hyra fastigheten i 40 år. Och om köparen då under 40 år fullgjorde sina skyldigheter och betalade hyra och så vidare då skulle han bli ägare till fastigheten. Och det här det var enligt domstolen ogiltigt. Så då var hela köpet ogiltigt för att det just gällde mer än två år. Och anledningen till att man har den här tidsgränsen det är att det är bäst både för parterna och för samhället i stort om ägandeförhållandena för fastigheter är tydliga. Det ska som det står i förarbetena inte råda osäkerhet och oreda i ägandeförhållandena.
Men det finns tre stycken undantag till den här tidsgränsen. Nämligen om det är ett villkor där det är särskilt föreskrivet i lag att det är godkänt att ha mer än två år. Eller det andra undantaget om det är ett villkor som gäller fastighetsbildning. Eller det tredje undantaget om det är ett villkor som gäller att köpeskillingen ska betalas. Då är det godkänt.
Nu ska jag berätta om rättsfallet med vandrarhemmet i Lycksele. Det här är ett rättsfall från Högsta domstolen från år 2020. Man brukar hänvisa till det som NJA 2020 s. 723.
Där handlar det alltså om en fastighet i Lycksele. Det är ett bolag som köper fastigheten av ett annat bolag. På den här fastigheten ligger det som kallas Larsens vandrarhem. Det finns olika villkor i det här avtalet. Avtalet har rubriken köpekontrakt och hyreskontrakt. Det är båda två i ett. Det är ett hyrköp. De här villkoren är att köpeskillingen är 3,8 miljoner kronor. Handpenningen är 1,4 miljoner kronor. Den här mellanskillnaden ska köparen betala genom att betala hyra. 30 000 kronor i månaden i 80 månader. Det vill säga knappt sju år. Det finns ett villkor om att köparen kan betala av snabbare. Om köparen inte betalar enligt det här så får säljaren behålla handpenningen på 1,4 miljoner kronor. Och behålla de hyresbetalningar som har gjorts som hyra. Anledningen till att man valde det här upplägget var att köparen inte fick lån hos banken med mer än 1,5 miljoner kronor.
Så långt allt bra, men sen uppstår det naturligtvis problem. Det här vandrarhemmet användes som boende för asylsökande. Tanken var att köparen skulle ta över det här avtalet som fanns med Migrationsverket. Men det fanns några problem. Migrationsverket ställde krav på att vandrarhemmet skulle förbättras. Då blev köparen och säljaren oense om vem som skulle stå för det här.
Det slutade med att köparen betalade handpenningen på 1,4 miljoner kronor, men ingenting annat. Och att säljaren hävde köpet. Då behöll ju säljaren handpenningen. Men köparen tyckte att det här var felhanterat. Han ville ha tillbaka handpenningen. Då stämde han säljaren och yrkade att få 1,4 miljoner. Och argumenterade att det här var ett villkorat köp på mer än två år. Så hela köpet var ogiltigt. Och därför skulle han få tillbaka handpenningen.
Tingsrätten tyckte att det här köpet var ogiltigt. Biföll köparens talan. Hovrätten ändrade det här. Tyckte att köpet var giltigt.
Och innan jag går in på vad Högsta domstolen kom fram till så tänkte jag be dig att om du gillar det här avsnittet. Om du gillar podden. Så ge avsnittet en tumme upp. Så hittar fler till avsnittet och till podden.
Högsta domstolen. De börjar med att konstatera att det här är ett villkorat köp. Som gäller mer än två år. Så därför är det enligt huvudregeln hela avtalet ogiltigt. Så frågan blir då om det här undantaget. Är det villkor om att köpeskillingen ska betalas? Är det undantaget tillämpligt eller inte?
Då väger Högsta domstolen olika saker för och emot. Det som talar för det. Det är att de här betalningarna. Oavsett om de kallas hyresbetalning eller vad de kallas. De ska räknas av på köpeskillingen. Ytterligare det som talar för det är att köparen kan betala hela köpeskillingen i förväg. Och att det enda som krävs för att köparen ska få lagfart det är att köpeskillingen är betald. Det som talar emot å andra sidan. Det är att säljaren får behålla de här betalningarna som hyra. Ifall köpet återgår.
Men slutsatsen som Högsta domstolen drar det är att de här månadsbetalningarna ska ses som avbetalningar på köpeskillingen. Och att det är ett avtal som är villkorat med att köpeskillingen betalas. Och därför så är det giltigt. Och köparens talan lämnas utan bifall.
Så slutsatsen man kan dra av det här rättsfallet det är att det är möjligt att ingå ett avtal om hyrköp. Både giltigt och bindande om man formulerar det på ett sådant sätt att det bara är villkorat med att köpeskillingen betalas. Att det är det enda kravet för lagfart. Och det är en extra fördel om man kan betala av hela köpeskillingen i förväg.
Men vad gäller då för bostadsrätt kanske ni undrar. För bostadsrätt så gäller ju inte jordabalken. Utan då är det bostadsrättslagen och köplagen som gäller. Och där är det helt andra bestämmelser. Där finns inte de här specialbestämmelserna som finns i jordabalken. Så därför är det möjligt med hyrköp som är utformat på ett helt annat sätt.
Så det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet det är att hyrköp kan vara olika saker. Det kan vara ett hyresavtal i kombination med en förköpsrätt till en fastighet. I sådana fall så är det här avtalet om förköpsrätt inte bindande. Det kan också vara ett hyresavtal i kombination med ett villkorat köp av fastighet. Och då så är båda delarna av det här avtalet bindande och giltigt om man utformar det så att det enda villkoret för lagfart är att köpeskillingen erläggs. Vi ses i nästa avsnitt. Det ska handla om reducerad undersökningsplikt.
