Foto av Bruno från Pixabay

Inre och yttre underhåll

Det är såklart viktigt att underhålla sina fastigheter och huvudregeln är att en bostadsrättsförening ansvarar för att lägenheten, huset och marken hålls i gott skick. Det finns dock ett viktigt undantag.

Enligt 7 kap 12 § bostadsrättslagen ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick. Detta kallas det inre underhållet och den delen som kvarstår av underhållet, det som är bostadsrättsföreningens ansvar, kallas det yttre underhållet. Underhåll kostar och därför är det intressant både för bostadsrättshavaren och bostadsrättsföreningen att veta var gränsen mellan inre och yttre underhåll går.

Många sätt att dra gränsen

Gränsen mellan inre och yttre underhåll dras utifrån flera olika principer.

Den första principen är vad som utgör ”lägenheten”. Det inre underhållet avser ”lägenheten”. Vad som ingår i lägenheten framgår av upplåtelseavtalet från när bostadsrätten bildades. Ofta framgår det dock inte så noga där. Det kan också framgå av stadgarna vad som ingår i lägenheten.

Om det inte framgår någonstans vad som ingår i ”lägenheten” brukar innerväggar, fönster, dörrar och ytskikt på golv, väggar och tak anses ingå i lägenheten.

En andra princip är bostadsrättsföreningen ansvarar för ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, vatten och ventilation om bostadsrättsföreningen försett lägenheten med dessa och om de tjänar fler än en lägenhet.

En tredje princip är att bostadsrättsföreningen ansvar för skada från brand, vattenläckage och ohyra.

En fjärde princip är att bostadsrättsföreningen ansvarar för skador som föreningen orsakat uppsåtligen eller av oaktsamhet.

Takläckaget

Den 23 december 2019 avgjorde Högsta domstolen rättsfallet ”Takläckaget” och där klargjorde domstolen vad som gäller när skador orsakade av ett läckage ska återställas.

Bostadsrätthavaren hade rapporterat att det läckte från taket och efter en undersökning hade man upptäckt att yttertaket läckte. Bostadsrättsföreningen reparerade yttertaket och innertaket i bostadsrätten.

Bostadsrättsföreningen lämnade dock innertaket ospacklat och omålat. Bostadsrättshavaren betalade själv för spackling och målning, men menade att det egentligen var föreningens ansvar. Bostadsrättshavaren stämde därför föreningen.

Underhållsansvaret innefattar enligt Högsta domstolen att göra de reparationer som krävs. Därmed innefattar det också återställandet efter ett läckage.

Med hänvisning till juridisk doktrin finner Högsta domstolen att bostadsrättsföreningen också ansvarar för ingrepp i en lägenhet som gjorts när föreningen fullgjort sitt underhållsansvar. Det kan till exempel vara ingrepp för att underhålla ledningar. Det gäller enligt Högsta domstolen hela föreningens underhållsansvar, till exempel när föreningen gör ingrepp för att åtgärda en skada som inte berör lägenheten.

När en skada berör både lägenheten och annan del av huset ska dock återställandeansvaret fördelas som mellan inre och yttre underhåll. Detta innebär att bostadsrättshavaren ansvarar för återställandet av lägenheten och föreningen ansvarar för återställandet av resten av huset. Bostadsrättshavaren i målet fick själv betala för spackling och målning.

Läs mer

Vill du få mer information om juridik för bostadsrättshavare, så kan du anmäla dig till vårt nyhetsbrev nedan. Vill du komma i kontakt med en fastighetsjurist som kan fastighetsrätt och bostadsrättsjuridik så besök vår sida om fastighetsjurist.