Säljaren av en fastighet känner inte sällan till fler fel och brister på fastigheten än vad han eller hon berättar för köparen. Men när har en säljare egentligen en upplysningsplikt gentemot köparen?
Välkommen till Peter pratar bostadsköp, Rättsakutens videopodd om köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Mitt namn är Peter Dittmer och jag är jurist och jobbar som juridiskt ombud i tvister som gäller bostadsköp. Det här avsnittet handlar om säljarens upplysningsplikt. Jag ska berätta om vad upplysningsplikt är, vilka situationer det kan bli aktuellt och så ska jag prata om fallet med motocrossbanan.
Så, vad är då säljarens upplysningsplikt? Jo, säljarens upplysningsplikt är ett sätt att fördela ansvaret för fel i fastigheten mellan köparen och säljaren. Normalt fördelas ansvaret för fel i fastigheten mellan köparen och säljaren genom köparens undersökningsplikt. Den innebär att köparen ansvarar för upptäckbara fel och säljaren ansvarar för dolda fel. Men säljarens upplysningsplikt är en kompletterande regel kan man säga. Lite förenklat innebär den att köparen ansvarar för fel som säljaren inte har känt till och säljaren ansvarar för fel som säljaren har känt till. Och den blir aktuell om det är fråga om upptäckbara fel. Så om det är fråga om upptäckbara fel som då köparen enligt huvudregeln ska ansvara för så kan det bli så att säljaren istället ansvarar för dem. Om det är fel som säljaren har känt till.
Så i vilka situationer brukar man då prata om att säljaren har en upplysningsplikt gentemot köparen? Man brukar prata om att det är vid generella friskrivningar, vid svårupptäckta fel och vid ett agerande i strid med tro och heder. Och när det gäller generella friskrivningar så har jag ju tidigare berättat om att det finns egentligen inga hinder mot att man använder generella friskrivningar vid köp av fastighet. Kravet som gäller är att det ska vara tillräckligt tydligt. Och då har Högsta domstolen sagt att om man skriver att fastigheten säljs i befintligt skick så är det kanske inte tillräckligt tydligt. Men om man skriver att köparen avstår från alla anspråk mot säljaren på grund av fel och brister, ja då är det tillräckligt tydligt.
Och den här regeln när man ska säga att säljaren har en upplysningsplikt vid generella friskrivningar, den kan man säga är en allmän princip inom köprätten. Den finns till exempel i köplagen i 19 paragrafen att om någonting då säljs, en vara säljs i befintligt skick så har säljaren en upplysningsplikt. När det gäller fastigheter så finns då den här regeln i vägledande avgöranden från domstolarna. I grund och botten kan man säga att det handlar om att säljaren ska vara ärlig och inte svekfull och att man straffas för ett oärligt och svekfullt agerande. En viktig fråga när man tillämpar den här regeln det är vad säljaren egentligen måste ha känt till. Man kan prata till exempel om att säljaren är i ond tro och det skulle då innebära att säljaren antingen har känt till felet eller bristen eller borde ha känt till felet och bristen. Det räcker alltså att säljaren borde ha känt till den. Men i köplagen då står det istället att säljaren måste antas ha känt till bristen och det brukar man tolka som att det är ett högre krav än borde ha känt till. Det ligger någonstans mittemellan borde ha känt till och har känt till. Det kanske kan vara en bra vägledning för att avgöra vilka krav som ställs på säljarens kännedom om de här felen och bristerna.
Den andra situationen när man kan prata om att säljaren har en upplysningsplikt är alltså vid svårupptäckta fel. Här har säljaren egentligen inte gjort något oärligt eller svekfullt utöver att inte berätta om det här felet eller bristen som de har känt till. Men man tycker ändå att säljaren ska ha en upplysningsplikt på grund av att det är svårupptäckta fel. På grund av att det kan anses ursäktligt att köparen inte har upptäckt det här felet vid sin undersökning av fastigheten. Den här regeln finns inte tydligt i något rättsfall eller vägledande avgörande från en domstol. Den diskuteras i litteraturen som handlar om köp av fastigheter. Och det finns vissa avgöranden från Högsta domstolen där man kan mellan raderna läsa att hade det varit andra omständigheter, hade det varit ett svårupptäckt fel så hade kanske säljaren haft en upplysningsplikt. Men det är lite luddig i konturerna, det här exemplet på upplysningsplikt.
Den tredje situationen där man kan prata om att säljaren har en upplysningsplikt är alltså vid ett agerande i strid med tro och heder. Det har jag varit inne på redan tidigare och det här fallet med generella friskrivningar kan ses som ett specialfall av den regeln. Tanken bakom det här är naturligtvis att säljaren inte ska kunna agera på ett sådant sätt och sedan komma undan med att köparen inte har upptäckt ett upptäckbart fel och därför får köparen ansvara för det. Det här för tankarna också kanske till avtalslagen, där finns det bestämmelser om svek till exempel och agerande i strid med tro och heder. De bestämmelserna handlar om ogiltighet. Därför kan ju en köpare av fastighet hävda att hela köpet är ogiltigt och ska gå tillbaka med hjälp av avtalslagens regler. Men syftet med den här upplysningsplikten är att man ska kunna hitta ett annat verktyg att agera mot säljaren. Att kunna åberopa en annan följd, till exempel att man ska få prisavdrag eller skadestånd istället för att hela köpet ska gå åter.
Den här regeln om en upplysningsplikt vid agerande i strid med tro och heder, den etablerades genom fallet motocrossbanan. Det är ett fall från 2007, ett fall från Högsta domstolen. Man brukar hänvisa till det som NJA 2007 s. 86. Det handlar om en man som köpte tre fastigheter i Sotenäs kommun. Det var fritidsfastigheter, ett idylliskt läge i slutet på en väg. Det var 400-500 meter till granne. Det låg ner mot en egen havsvik med badplats. Man kunde förvänta sig i form av buller att det var någon avlägsen bil. Men efter tillträde upptäckte köparen att 300-400 meter bort på andra sidan, en smal havsvik, låg en motocrossbana. Den bullrade naturligtvis när det var tävlingar och liknande. Det gjorde att köparen gick till säljaren och ville häva köpet. De menade att det var ett fel på fastigheten, ett väsentligt fel. Domstolarna finner att det här var ett fel.
Det är första frågan, och då är nästa fråga vem som ansvarar för felet. Då tittar man först på principen och reglerna om köparens undersökningsplikt, och så kommer man fram till att det här borde köparna upptäckt. Och så tittar man på regel nummer två, har säljaren upplysningsplikt? Till saken hör att säljaren ostridigt kände till det här. Säljaren hade skrivit till kommunen och sagt att det här är en stor olägenhet och att kommunen måste vidta åtgärder mot den här motocrossbanan. Så att säljaren tyckte att det här var en brist i fastigheten stod alldeles klart.
Tingsrätten kom fram till att säljaren hade en upplysningsplikt och biföll då köparens talan. Medan hovrätten kom fram till att det inte fanns en upplysningsplikt och ogillade köparens talan.
Men innan jag går in på vad Högsta domstolen kom fram till så skulle jag vilja be dig att om du gillar podden, om du gillar avsnittet så ge det en tumme upp så kommer fler att hitta till podden och till avsnittet.
Högsta domstolen börjar med att titta på förarbetena till en ändring av felbestämmelserna i jordabalken. Och så kommer man fram till att i förarbetena så står det att säljaren inte har någon generell upplysningsplikt. Och det betyder menar Högsta domstolen att säljaren inte alltid behöver berätta om alla fel de känner till. Men Högsta domstolen hänvisar till köplagen och säger att om det är en fråga om ett svikligt agerande. Så det här jag har pratat om, att ett agerande i strid med tro och heder. Så kan säljaren ha en upplysningsplikt.
Och det som står i köplagen är kopplat till köparens undersökningsplikt. Och där står det att trots att det är en fråga om ett upptäckbart fel så kan köparen åberopa det om säljaren har agerat i strid mot tro och heder. Högsta domstolen kommer också in på det här jag pratade om, avtalslagen. Att det finns bestämmelser om tro och heder där och svikligt agerande och sånt. Men att det finns behov av ett annat verktyg. En annan som man kan åberopa istället.
Och slutligen hänvisar Högsta domstolen till den här praxisen som jag pratade om. Där man öppnar indirekt för att hade omständigheterna varit annorlunda. Så hade det kunnat finnas en upplysningsplikt för säljaren. Och sedan gör Högsta domstolen en jämförelse mellan jordabalken och köplagen. Man tittar också på den här bestämmelsen jag pratade om tidigare. Det är nittonde paragrafen som säger att om en vara enligt köplagen säljs i befintligt skick så har säljaren en upplysningsplikt.
Högsta domstolen frågar sig varför ska reglerna vara strängare för en köpare av en fastighet än av en köpare av en annan vara som säljs i befintligt skick. Och man konstaterar också att man i förarbeten har uttryckt en önskan att reglerna i jordabalken ska närma sig dem i köplagen. Och man konstaterar också att det finns inga skäl som talar för att en säljare av en fastighet ska kunna agera svikligt mot en köpare och hålla inne med de här sakerna. Felen och bristerna som köparen känner till. Och det här gör då att Högsta domstolen kommer fram till att säljaren av en fastighet har en upplysningsplikt gentemot köparen i viss utsträckning som man uttrycker.
Och sen prövar man det här fallet just. Så säger man att säljaren måste ha förstått att köparen inte kände till bullret. Antingen inte kände till motocrossbanan eller inte kände till bullrets omfattning. Och dessutom så måste säljaren ha förstått att det kunde ha betydelse för köpet eftersom han la en sån betydelse vid det här bullret och tyckte att det var en olägenhet. Och därmed så säger man att säljaren har haft en upplysningsplikt gentemot köparen i det här fallet. Om man fastställer tingsrättens beslut att bifalla köparens talan.
Vad kan man då dra för slutsats av det här fallet? Man kan dra slutsatsen att säljaren har en upplysningsplikt gentemot köparen i viss utsträckning. Jag menar att man framförallt ska titta på tjugonde paragrafen i köplagen. Vilket innebär att köparen kan åberopa ett fel som är upptäckbart om säljaren agerat i strid mot tro och heder. Om man tittar på det här fallet att det är ett fel som säljaren har känt till. Att säljaren har förstått att köparen inte har känt till felet. Och säljaren har förstått att felet kan ha betydelse för köpet. Då har säljaren agerat i strid mot tro och heder genom att inte upplysa köparen om det här. Då kan man säga att säljaren har en upplysningsplikt.
Det här rättsfallet har fått en del kritik. Mycket av kritiken handlar om högsta domstolens resonemang kring befintligt skick. Och jämför en försäljning av en fastighet med en försäljning av en vara i befintligt skick. Men jag menar att det handlar mycket om att man vill närma reglerna i jordabalken med reglerna i köplagen. Och att det inte är avgörande betydelse för den här slutsatsen ändå. En annan del av kritiken har handlat om att man har gått emot förarbetsuttalandet som säger att det inte finns någon generell upplysningsplikt för säljaren. Men det håller jag inte med om eftersom man just har begränsat det till i viss utsträckning och sedan genom det här exemplet visat vilka slags situationer det handlar om.
Om man frågar sig vad som gäller för en bostadsrätt så kan man säga att det här rättsfallet handlar om att närma jordabalkens regler med köplagens regler och tillämpa köplagens regler även på fastigheter. Men om det är en bostadsrätt så är redan köplagen tillämplig. Då finns redan undersökningsplikten på det här sättet. För bostadsrätter så har det här fallet inte någon betydelse.
Det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet är att säljarens upplysningsplikt är en regel som handlar om att man ska fördela ansvaret mellan köparen och säljaren. Det är en komplettering till köparens undersökningsplikt. Det innebär att säljaren ibland ansvarar för upptäckbara fel. Det handlar framförallt om två situationer. Det ena är vid generella friskrivningar. Det kan man jämföra med nittonde paragrafen i köplagen. Eller vid agerande i strid mot tro och heder. Då kan man titta på fallet med motorcrossbanan och tjugonde paragrafen i köplagen. Vi ses i nästa avsnitt. Då ska det handla om vad som händer med nyttjanderätter vid köp av fastighet.
