När man köper en fastighet köper man inte bara ett bostadshus. Man köper också komplementbyggnader och olika anläggningar, till exempel för dricksvatten eller avloppsanläggningar. Men vad händer om det blir fel på en anläggning? Vilken undersökningsplikt har köparen?
Välkomna till Peter pratar bostadsköp. Rättsakutens videopodd om köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Mitt namn är Peter Dittmer och jag är jurist och jobbar som juridiskt ombud i tvister som handlar om bostadsköp. Det här avsnittet ska handla om köparens undersökningsplikt när det gäller anläggningar. Först ska jag prata allmänt om köparens undersökningsplikt och sen ska jag berätta om fallet med trekammarbrunnen.
Men vad gäller då allmänt med köparens undersökningsplikt? Ni som känner mig vet att jag brukar prata om att det finns sex steg vid prövning av fel i fastighet och fel i bostadsrätt. Det här handlar om det femte steget. Vem som ansvarar för felet. Det betyder att man redan har funnit att den aktuella bristen utgör ett fel. Att där här felet fanns vid tiden för köpet, att köparen har reklamerat i tid och att köparens anspråk inte har preskriberats. Så man kommer fram till frågan vem ansvarar för felet.
Och huvudregeln är att det är säljaren som ansvarar för fel. Men då finns det ett viktigt undantag och det är att köparen ansvarar för fel som är upptäckbara. Säljaren ansvarar för dolda fel, köparen ansvarar för upptäckbara fel. Alltså fel som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Och då är det den stora frågan, vad är det för undersökning som köparen ska göra? Det här brukar också uttryckas som hur omfattande är köparens undersökningsplikt?
Och då tittar man på två olika aspekter. Dels tittar man på vilka kunskaper ska finnas hos den personen som undersöker. Och då brukar man säga att det ska vara en normalt, bevandrad och erfaren köpare man ska titta på. Det krävs alltså inte att det är någon expert eller besiktningsman på något sätt. Och den andra punkten är då, vilka åtgärder ska man genomföra vid den här undersökningen? Och då är huvudregeln att man ska titta överallt där man kan komma åt och titta. Man ska alltså inte använda något mätinstrument av något slag och man ska inte ta upp något hål och försöka ta sig in i utrymmen där man inte kan komma in annars utan man ska titta överallt där man kan komma åt och titta.
Sedan finns det också något som heter en utökad undersökningsplikt eller en reducerad undersökningsplikt. En utökad undersökningsplikt kan handla om att man måste anlita en expert, någon som kan det här, som ska titta på en speciell del av fastigheten. Det kan också handla om att man ska vidta mer omfattande åtgärder. Man kanske måste ha ett mätinstrument, man kanske måste bryta upp någonting för att komma åt och se hur det ser ut. Och det kan bli aktuellt om det är någon omständighet som gör att det finns en anledning att göra en noggrannare undersökning. Det kan vara att säljaren säger någonting som gör att man undrar om det där borde man titta närmare på. Eller det kan vara att man ser någonting i undersökningen som gör att vänta, det här verkar konstigt, vi ska titta närmare på det här. Det kan till exempel vara att det finns någon fuktfläkt någonstans, då kanske man ska titta närmare på vad kommer den här fukten ifrån. En reducerad undersökningsplikt betyder alltså att man inte behöver göra alla åtgärder som man ska göra vid en vanlig undersökning. Att man behöver inte titta överallt. Och det är också då framförallt om säljaren gör någonting som gör att man känner sig trygg i att säljaren kanske inte garanterar att någonting är felfritt så att man släcker undersökningsplikten helt och hållet, men man säger någonting som gör att köparen får en reducerad undersökningsplikt. Att man inte behöver titta så noga på just den delen.
Då har vi kommit fram till fallet med trekammarbrunnen. Det här är ett fall från Högsta domstolen från år 1996. Man brukar hänvisa till det som NJA 1996, sid 584.
Det handlar om en fastighet i Hällsjö i Sundsvalls kommun. Det är en kvinna som köper den här fastigheten av ett par. Köpet sker i april 1991 och fastigheten tillträds i maj 1991. Det är en fastighet med ett bostadshus på 60 kvadrat. Det har tidigare använts som en fritidsbostad, men säljarna har använt det som permanentbostad och köparen ska använda det som permanentbostad. Det här bostadshuset är byggt 1982, så vid köpet är det alltså nio år gammalt.
När det gäller avloppet står det i prospektet att det är avlopp till tank. Men säljarna har förklarat för köparen hur det egentligen ligger till. Då är det så att WC-avloppet går till en sluten tank. Bad, disk och tvättavlopp, så kallat BDT-vatten, går till en trekammarbrunn med infiltrationsbädd.
Det som hände i det här fallet var att köparen tillträdde fastigheten och så upptäckte hon att vattnet inte rann ner i duschen och i diskhon. Efter en tid upptäckte hon att vattnet inte heller rann ner när hon spolade i toaletten. Då fick hon rådet av en granne att man kanske ska tömma tanken, för det var länge sedan det var gjort. Då anlitade hon en slamsugning och tömde den slutna tanken och trekammarbrunnen. Det här löste problemet en tid, men när det gäller just BDT-vattnet och trekammarbrunnen så återkom det här problemet väldigt snabbt.
Då anlitade hon en civilingenjör som undersökte det här och han sa att avloppsanläggningen för BDT-vatten var tät. Det var oklart vad det berodde på, men han sa att det var fel på infiltrationsbädden. Då vände sig kvinnan till säljaren och sa att det var fel på fastigheten. Hon vill ha ersättning så att hon kan göra en ny infiltrationsbädd. Det här målet hamnade sedan i domstol.
I tingsrätten hade mer kommit fram när det gäller vad det var för fel. Köparens civilingenjör, expert, sa att i röret som gick från trekammarbrunnen till infiltrationsbädden så var det sju meter från trekammarbrunnen så var det en propp på en halvmeter. Det var det som var felet. Säljarnas expert sa att det här behöver inte bero på att det är ett fel på anläggningen. Det kan vara t.ex. stora nederbördsmängder som gör att den här trekammarbrunnens slamavskiljande funktion satts ur spel. Att det är så kallad slamflykt så att det har kommit slam in i infiltrationsbädden och då satt igen den. Men att det egentligen inte är något fel på själv infiltrationsbädden.
Det tingsrätten kommer fram till och som hovrätten också delar den bedömningen det är att det här är fråga om ett fel. Det här felet fanns vid tiden för köpet, men säger tingsrätten att det här borde köparna ha upptäckt med noggrann undersökning av avloppsanläggningen. Därför är det inte ett dolt fel och därför ansvarar köparen för felet.
Det första Högsta domstolen gör är att de slår fast vad som i allmänhet gäller för köparens undersökningsplikt av sådana här anläggningar. Då slår Högsta domstolen fast att en köpare ska kontrollera vattennivån i en trekammarbrunn. Det är en normal undersökningsåtgärd vid normal undersökning. Sen finner också Högsta domstolen att i det här fallet så fanns det inga skäl till en fördjupad undersökning utan det är det kvinnan borde ha gjort i det här fallet. Hon borde ha undersökt vattennivån i trekammarbrunnen och det är ostridigt och det har hon inte gjort. Så då blir frågan vad hade hon upptäckt om hon hade kontrollerat vattennivån i trekammarbrunnen vid köpet. Då är det så att säljaren har sagt att de har inte upplevt något problem med avloppet ända fram till kvinnans tillträde. Utan hela tiden som de bodde där så fungerade avloppet felfritt.
Då kom Högsta domstolen fram till att det inte kan ha funnits en förhöjd vattennivå i trekammarbrunnen vid köpet en månad tidigare. Om det inte fanns något problem på avloppet vid tillträde och därför så var det alltså fråga om ett dolt fel vid tiden för köpet. Och då är det säljarna som ansvarar för det och därför så biföll Högsta domstolen köparens talan. Så hon fick prisavdrag motsvarande kostnaden att anläggna en ny infiltrationsbädd.
Så vad kan man då dra för slutsatser i det här fallet? Ja, den första slutsatsen är att det spelar ingen roll om köparen faktiskt har undersökt fastigheten eller inte. Utan det viktiga är vad köparen skulle ha upptäckt om han eller hon hade undersökt fastigheten. Och det andra är att det är tiden för köpet som är avgörande för om det är fel eller inte på en fastighet och inte tiden för tillträdet. Och det tredje då när det gäller det här frågan specifikt avloppsanläggningar. Då ingår det i en normal undersökning att man öppnar locket och så kontrollerar man vattennivån i brunnen.
Och som en personlig reflektion kring det här fallet, det verkar vara ett väldigt ovanligt fall. Säljarna säger att avloppet fungerar alldeles felfritt ända fram till tillträdet och sen precis efter tillträdet så säger köparen att avloppet fungerar inte alls. Antingen är det en väldigt slump att det uppstår ett problem precis vid tillträdet. Eller så är det någon som inte är riktigt ärlig eller så har man lite olika tolkning på vad ett fungerande avlopp är och inte och så. Men det är lite konstigt och väldigt ovanligt fall skulle jag säga.
Den andra reflektionen jag gör det är att det känns som att det är bristande kunskap om avloppsanläggningar. Hos domstolen, hos ombuden och kanske till och med hos de här experterna. Men det kan också bero på hur de här experterna får fram sitt budskap och sin kunskap i rätten och vilka frågor som ombuden ställer och sådana saker. Men mitt intryck är att det här är en väldigt dålig avloppsanläggning. Köparens expert säger att det inte går att hitta slutet på röret och då får man anta att han menar spridarröret. Och det betyder att det inte finns kanske någon brunn som spridarrören slutar i. Det finns inga luftningsrör eller något annat som gör att man kan lokalisera spridarrören på slutet på spridarröret på ett bra sätt. Och det här gör ju också att det är väldigt svårt att underhålla anläggningen. Man kan inte spola rent om det kommer in slam i anläggningen vilket gör att den är sämre helt enkelt. Det är större risk att den slutar fungera. Min bedömning om en sådan här anläggning, åtminstone i dag, om man tittar på de kraven som ställs på anläggningen när man anlägger en infiltrationsbädd i dag. Det är att köparen borde ha sett att det här är en dålig anläggning med stor risk för att den slutar fungera. Och det i sin tur skulle göra antingen att det över huvud taget inte är ett fel. För att köparen inte med fog kan förutsätta att han eller hon då har en felfri avloppsanläggning. Eller, andra alternativet är att de här bristerna hos anläggningen gör att det finns skäl för en fördjupad undersökning. Så att det här felet skulle omfattas av köparens undersökning. Så det är min bedömning av det här fallet om det skulle prövas idag. Men det vet man inte med säkerhet.
Den tredje personliga reflektionen är prisavdraget. Köparens expert säger att en sådan här anläggning har en livslängd på 30 år. Och det låter i mina öron väldigt lång tid, särskilt med tanke på att den är så svår att underhålla och man inte kan spola rent. Jag skulle säga att en sådan här anläggning max har en livslängd på 20 år. Och den här anläggningen var ju 9 år vid tillträdet. Så för mig är det märkligt att köparen får full ersättning för en ny anläggning. Det borde vara något åldersavdrag som gör att de bara får ersättning motsvarande en halv ny anläggning. Men det är mina personliga reflektioner.
Kan man då dra några slutsatser när det gäller bostadsrätter från det här fallet? Ja, det skulle jag säga är väldigt ovanligt att det finns en bostadsrätt med ett enskilt avlopp som är kopplat till just en viss bostadsrätt. Och om det är så skulle jag säga att i allmänhet så ingår inte avloppsanläggningen ändå i lägenheterna. Alltså det som bostadsrättsinnehavaren ansvarar för. Utan då skulle jag säga att det är bostadsrättsföreningen som ansvarar för avloppsanläggningen. Men är man i en sådan situation att man har en enskild avloppsanläggning som är knuten bara till ens egen bostadsrätt. Då är mitt råd att man tittar i stadgarna och skulle det vara så att det står i stadgarna att avloppsanläggningen ingår i lägenheten ja, då ansvarar köparen på samma sätt som i det här fallet. Men normalt sett skulle jag säga att det är bostadsrättsföreningen som ansvarar för om det är något problem med något avlopp i en bostadsrätt.
Det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet är att i köparens undersökningsplikt så ingår det att titta i alla tillgängliga utrymme. Och när det gäller avloppsanläggningar så innefattar det att man ska lyfta på locket och kontrollera vattennivån i en trekammarbrunn. Och om du inte kan förstå vad vattennivån betyder så får du anlita någon som kan det. För en normalt bevandrad erfaren köpare kan avläsa vad olika vattennivåer i en brunn betyder.
Vi ses i nästa avsnitt. Det ska handla om vad som ingår vid köp av en fastighet.
