Om det finns en hyresgäst eller annan nyttjanderättshavare på fastigheten du köper så är det viktigt att veta vad som händer med nyttjanderätten vid köpet. Tvingas du tåla nyttjanderätten eller
tvingas han eller hon att flytta?
Välkommen till Peter pratar bostadsköp. Rättsakutens videopodd om köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Mitt namn är Peter Dittmer och jag är jurist och jag jobbar som juridiskt
ombud i tvister som gäller köp av bostad. Det här avsnittet ska handla om nyttjanderätter vid köp av fastighet. Jag ska prata om förhållandet mellan nyttjanderättshavaren och köparen och mellan köparen och säljaren och så ska jag prata om fallet med sjöboden.
När det gäller förhållandet mellan köparen och nyttjanderättshavaren så är huvudregeln, det en gammal regel den kommer från den romerska rätten. I Sverige så finns den inte i nuvarande jordabalken men den fanns i 1734 års jordabalk i 16:e kapitlet i 15:e paragrafen så stod det att om någon säljer ett hemman på landet eller ett hus och en tomt i staden så bryter köp legostämma. Och legostämma det är ett gammalt ord det betyder ungefär nyttjanderättsperiod och betydelsen av den här regeln är alltså att om man köper någonting, i det här fallet en fastighet, så upphör de nyttjanderättsavtal som har funnits till det här samma föremålet.
Det betyder alltså att hyresgästen, arrendatorn, då förlorar sin rätt till den här fastigheten. Men när
det gäller fastigheter så finns det många undantag från den här huvudregeln. De finns i sjunde kapitlet i jordabalken och det är fem situationer som man ska tänka på.
Den första situationen det är att den här nyttjanderätten är inskriven i fastighetsregistret. Då kommer den att bestå efter köpet.
Det andra det är att säljaren gör förbehåll för den här nyttjanderätten i köpekontraktet eller på annat sätt. Det går att göra muntligt också till exempel och då kommer den också bestå efter köpet.
Det tredje det är en speciell situation som gäller hyresrätt och arrende och det är alltså att om det finns ett skriftligt avtal för hyresrätten eller arrendet och hyresgästerna eller arrendatorerna har tillträtt den här fastigheten innan köpet då kommer det också bestå.
Den fjärde situationen det är om köparen varit i ond tro alltså att man har känt till nyttjanderätten man borde ha känt till, då kommer den också att bestå.
Och det sista och femte fallet det är vid passivitet alltså om köparen visserligen inte känner till det eller det finns inget annat som gör att den här nyttjanderätten består men köparen är efter köpet passiv och säger inte upp nyttjanderättshavaren inom tre månader. Då kommer nyttjanderätten också bestå.
Sedan finns det också olika specialregler Det gäller till exempel om det finns en hyresperiod som har löpt ut om man har förlängt den eller man har ändrat villkoren för den här nyttjanderätten, vad gäller då? Det finns också speciella köp om fastigheten säljs på exekutiv auktion, vad gäller då? Men de här situationerna, fem situationer, är de viktiga att komma ihåg och de innebär att det i praktiken ofta är så att nyttjanderätten faktiskt består efter köpet trots den här huvudregeln.
Men inte alltid och det ska vi se i det här fallet med sjöboden. Det är ett fall från Högsta domstolen från år 1990. Man brukar hänvisa till det som NJA 1990 s. 331 och det handlar om ett par, två makar, som köper en fastighet på ön Valö i Orust kommun och det börjar redan 1966. Då köper de en fastighet, en obebyggd tomt på den här ön och så bebygger de den, bygger en sommarstuga och sen så är de där på somrarna och sen så ungefär 15 år senare så dör grannen. Då köper de här makarna olika grannfastigheter från den här grannen från dödsboet och i det här köpekontraktet, det här är sommaren 1984, i det här köpekontraktet så garanterar säljer alltså dödsboet att det inte finns några nyttjanderätter eller servitut utöver vissa specifikt angivna det handlade om servitut till brunn till exempel. Men vid tillträdet då märker de här makarna att en sjöbod på fastigheten inte är tömd. Så då säger de till dödsboet att städa ut den här sjöboden.
Då får de reda på att tre syskonbarn till den här avlidne mannen har en rätt till den här sjöboden. De har ett skriftligt avtal, det är benämnt som ett gåvoavtal med nyttjanderätt, och det står egentligen då att den här avlidne mannen ger de här syskonbarnen sjöboden och så har de rätt att nyttja marken runt omkring men att den här avlidne mannen då ska få fortsätta att nyttja den här sjöboden så länge han lever. Makarna de vänder sig till domstolen och kräver att de här syskonbarnen ska avhysas på egen bekostnad. Men syskonbarnen bestrider det här.
I domstolen så framkommer det från makarna att den här avlidne mannen har använt den här sjöboden under alla år och också olika bekanta och släktingar bland annat de här tre syskonbarnen också använt sjöboden. Men de har inte haft någon anledning att misstänka att de haft någon särskild juridisk rätt till sjöboden. Syskonbarnen å sin sida säger att det var allmänt känt på ön att de här hade en särskild rätt till sjöboden och de berättar också hur det fungerat att de här makarna har hjälpt till med olika ombyggnationer på sjöboden så de har känt till den väl. De känner till att det finns olika separata utrymmen, det är tre dörrar till olika utrymmen och de har olika lås och att de haft skäl att misstänka att det inte bara har varit den här avlidne mannen som har haft rätt till sjöboden.
Tingsrätten kommer till att börja med fram till att det här inte är en gåva även om det rent formellt står så i det här avtalet eftersom den här avlidne mannen inte har kunnat skänka bort specifikt den här sjöboden eftersom det har varit fastighetstillbehör. Utan det ska istället ses som en nyttjanderätt som de här syskonbarnen har fått. Sen så tittar tingsrätten på att det inte är inskrivet och det är ingen hyresrätt eller arrenderätt och det har inte gjorts något förbehåll och de har inte varit passiva utan det hänger på den här femte frågan om makarna har varit i ond tro eller inte. Och så finner tingsrätten att det har inte de här syskonbarnen styrkt att de har varit så därför så ska syskonbarnen avhysas
Hovrätten finner att det är väldigt speciella omständigheter i det här fallet. Det är på en ganska liten ö där alla känner varandra väl och så tycker också Hovrätten att de här makarna agerat lite misstänkt i samband med köpet. Den här sjöboden har varit väldigt viktig för det här köpet av fastigheten men trots det har de inte ställt några särskilda frågor om det här och alla människor som har nyttjat den. Det finns nycklar till den och de har inte bett om några nycklar i samband med undertecknande av köpekontraktet. Därför så kommer hovrätten fram till att de åtminstone har misstänkt att det har funnits någon annan som har rätt till sjöboden och att de har varit i ond tro.
Innan jag går in på vad Högsta domstolen kom fram till så vill jag be dig att om du gillar det här avsnittet om du gillar podden så ge avsnittet en tumme upp så att fler hittar till avsnittet och till podden.
Högsta domstolen tittade först på den första delen av den här ond tros-regeln, nämligen om makarna hade känt till den här nyttjanderätten. Mot makarnas bestridande så sa de att syskonbarnen inte har kunnat bevisa att de känt till det.
Sen tittar de på den andra delen nämligen om makarna borde ha känt till det. Då börjar de med att titta på den här garantin i köpekontraktet där dödsboet säljaren, där ska jag tillägga de här syskonbarnens mamma, den avlidnes syster, har varit en av dödsbodelägarna så dödsboet garanterar då att det inte finns några andra nyttjanderätter eller servitut på den här fastigheten och det har enligt Högsta domstolen gjort att de här makarna haft skäl att underlåta att undersöka om det funnits någon nyttjanderätt. Man tittar bara på det som makarna i allmänhet har känt till om förhållandena så säger Högsta domstolen att det har inte varit tillräckligt för att de ska anses har varit i ond tro. Därför så ändrar de hovrättens avgörande och säger att syskonbarnen ka avhysas.
Vilka slutsatser kan man då dra av det här rättsfallet? Ja det första är att det faktiskt är undantagsregler trots allt, att huvudregeln är att nyttjanderättshavaren förlorar sin rätt. för det är ju nämligen så att när nyttjanderättshavaren inte kan bevisa att en undantagsregel är tillämplig då kommer de att förlora sin rätt. Det är inte alltid så lätt att bevisa det visar det här fallet. Den andra slutsatsen man kan dra det är att om det finns en sån här garanti i köpekontraktet, vilket är vanligt att det finns, en sån standardformulering då innebär det att köparen inte närmare behöver undersöka om det finns någon nyttjanderätt eller inte när det gäller tillämpning av det här. Man kan också motsatsvis med viss försiktighet dra slutsatsen att om det inte finns någon garanti så kanske köparen är tvungen att vidta någon slags undersökande åtgärd. Det är lite mer oklart.
Kan man säga något om vad som gäller för bostadsrätter då? Ja när det gäller bostadsrätter så finns finns det inga såna här specialbestämmelser, de här undantagen som finns i sjunde kapitlet i jordabalken. Så därför gäller huvudregeln nämligen att nyttjanderättshavaren förlorar sin rätt i samband med köpet. Men det är inte riktigt så enkelt. Det här undantaget som gäller ett förbehåll om man i köpekontrakten har gjort ett förbehåll för det här och skrivit in då är det på avtalsrättslig grund, kan man säga, att köparen har godkänt den här nyttjanderätten och därför så kommer den att bestå. Men det finns också visst utrymme ändå att tillämpa det här. Det finns ett avgörande från hovrätt som gällde en hyresrätt till en bostadsrätt och då kom hovrätten fram till att den här huvudregeln inte var helt absolut eller oemotsagd och att det fanns skyddsintressen på samma sätt som det fanns för de här reglerna i jordabalken och kom fram till att faktiskt de här reglerna i jordabalken skulle tillämpas så att den här hyresgästen var skyddad. Det var ganska speciella omständigheter. Det har varit en hyresrätt från början som sen hade ombildats och så hade den tidigare hyresvärden blivit bostadsrättshavare. Den tidigare hyresgästen fortsatte att vara hyresgäst och så var det fråga om den här hyresvärden hade gått i konkurs. Det var konkursboet som hävdade att de inte var bunden av den här hyresrätten. De var ostridigt i ond tro och allt det här har ju handlat om förhållandet mellan köparen och nyttjanderättshavaren. Men vad gäller då köprättsligt så att säga – förhållandet mellan köparen och säljaren? Ja om den här nyttjanderätten inte består efter köpet då är ju inte det något problem. Men om den tack var de här undantagen består då kan förekomsten av nyttjanderätten vara ett rättsligt fel på fastigheten. Jag säger det kan vara. Vid normal standard så att säga vad en köpare har fog att förvänta sig så är det att det ska inte finnas några nyttjanderätter som belastar en fastighet. Men fortfarande ska det vara så att för att det ska vara ett rättsligt fel så ska den här nyttjanderätten besvära köparen. Så det finns ett visst tolkningsutrymme. Om det är ett rättsligt fel så påminner den bedömningen lite om hur det är med ett faktiskt fel. Att den kan preskriberas och det ska reklameras och sådana saker. Men det finns ingen undersökningsplikt för köparen när det gäller rättsliga fel. Däremot så finns det en bedömning av om köparen har varit i ond tro eller inte. Om köparen har varit i ond tro så får han eller hon inte åberopa det här felet. Den här ond tro-bestämmelsen den påminner ju mycket om den här ond tro-bestämmelsen i sjunde kapitlet som är frågan om hyresrätten ska bestå eller inte. Men de har olika skyddsintressen ändå. Den ond tro-bestämmelse som gäller om nyttjanderätten ska bestå eller inte den ska skydda nyttjanderättshavaren och den här ond tro-bestämmelsen i förhållandet mellan köparen och säljaren ska skydda köparen så det är ändå olika bedömning men det kan vara vissa likheter med dem också.
Det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet det är att huvudregeln säger att nyttjanderätten upphör vid köpet men att det finns så många undantag att nyttjanderätten i praktiken oftast består efter köpet. Men i vissa fall så kan det var en fråga om köparen har varit i ond eller inte. Då är det viktigt att se om det finns någon garanti i köpekontraktet och se om köparen har undersökt fastigheten för att se om det finns någon nyttjanderätt. Det här var det sista avsnittet för säsongen. Vi ses i höst igen.
