Fel på en fastighet är när det antingen är en avvikelse från avtalet eller från vad köparen annars med fog kunnat förutsätta. Men vad innebär egentligen att någonting är en del av avtalet? Jo, det är när säljaren har gjort en utfästelse om fastigheten.
Välkommen till Peter pratar bostadsköp. Rättsakutens videopodd om köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Mitt namn är Peter Dittmer och jag är jurist och jobbar som juridiskt ombud i tvister som gäller bostadsköp. Det här avsnittet handlar om vad som ingår i avtalet och jag kommer prata om utfästelser och garantier och enuntiationer. Och så ska jag prata om fallet med bjälklaget.
Men vad är ett fel och vad ingår i avtalet? Ni som följer mig vet att jag brukar prata om att vid fel av fastighet eller fel av bostadsrätt så gör man en prövning i sex olika steg. Det här är det första steget, det är alltså frågan om är bristen ett fel eller inte?
När det gäller faktiska fel, sådana fel man ofta tänker på med fastighet eller bostadsrätt, att det är någonting som är trasigt eller någonting som är byggt felaktigt. Då brukar man prata om två slags fel och det är antingen abstrakta fel eller konkreta fel. Konkreta fel är när fastigheten i det här fallet då avviker från vad man har avtalat. Och abstrakta fel är när fastigheten avviker från vad köparen annars med fog kunnat förutsätta.
Och den här uppdelningen är viktig. Man kan tycka att fel som fel, men det finns olika skillnader när det gäller just köp av fastighet. En sådan skillnad är att det påverkar köparens undersökningsplikt. Om köparen och säljaren har avtalat om någonting, då har köparen inte samma undersökningsplikt när det gäller den saken. Det kan också påverka friskrivning till exempel. Säljaren kan inte friskriva sig från någonting som man har avtalat om ska vara standard på huset till exempel. Och det kan också påverka vilka påföljder det kan vara när det gäller fastighet. Om man har avtalat om någonting och det är fel i den delen, då kan köparen få skadestånd. Men om det bara är fel för att köparen har fog att förutsätta något annat, då kan köparen inte få skadestånd. Så det här är en viktig skillnad mellan konkreta fel och abstrakta fel.
Och när det gäller vad det innebär att någonting ska vara en del av avtalet eller vara avtalat, då kan man titta på den tidigare lydelsen i jordabalken. Där stod det nämligen ingenting om avtal, utan där stod det att fastigheten skulle avvika från vad säljaren hade utfäst. Och det här ändrades, men det är ingen betydelseskillnad, utan man anser av lagstiftaren att det här är samma sak. När det gäller fel, när det gäller vilken standard eller vilka egenskaper fastigheten ska ha, då är det avgörande vad säljaren har utfäst.
Och det kan säljaren göra antingen i köpehandlingen, att man kan skriva in olika garantier, att dricksvattnet är funktionellt eller något sånt där. Men det kan också göras på andra sätt, till exempel muntligen, olika utfästelser. Och man brukar prata om två olika slags utfästelser, garantier och enuntiationer. Och skillnaden mellan de här är egentligen inte speciellt viktig. Man brukar säga att garantier då har säljaren en viljeyttring, att han eller hon vill ha ett ansvar för ifall det är något fel på det här. Men den viktiga skillnaden är om det är en enuntiation eller inte. Vilket då får betydelse om det är ett konkret fel eller ett abstrakt fel.
Så vad krävs då för att det ska nå upp till att vara en enuntiation? Någonting säljaren gör. För det första krävs det att säljaren lämnar en uppgift om fastigheten. För det andra krävs det att den här uppgiften ska vara preciserad, tillräckligt preciserad. För det tredje så krävs det att den här uppgiften ska ha påverkat köparen, påverkat avtalet på ett eller annat sätt.
Det här första kravet, att säljaren ska lämna en uppgift, det kan säljaren göra på många sätt. Som jag har sagt, till exempel skriftligt eller muntligt. Det kan också vara direkt till köparen eller indirekt via till exempel en mäklare eller en annan person. Och det kan också vara bara genom ett praktiskt agerande. Till exempel att säljaren är på fastigheten och pekar på en tomtgräns. Det kan vara bara pekandet kan vara ett sätt att lämna uppgifter. Eller att säljaren visar ritningar på huset till exempel. Och då kan det vara ett sätt att lämna uppgifter om hur huset är byggt. Utan att säga någonting eller skriva någonting.
Och när det gäller det andra kravet då, att den ska vara tillräckligt preciserad den här uppgiften. Då brukar man säga att det inte ska vara ett allmänt lovordande. Man ska inte bara säga att det är bra byggt eller något liknande. Utan det ska vara mer preciserat än så. Man ska kunna säga vad säljaren egentligen menar med den här uppgiften.
Och det tredje kravet då, att det ska ha påverkat. Då brukar man säga att vissa saker påverkar inte generellt sett. Och det är till exempel om en uppgift som säljaren ger är väldigt överdriven. Då säger man att köpare i allmänhet förstår att det här är inte allvarligt menat. Det är inte bokstavligt menat. Och därför så påverkar det inte avtalet. Man kan också ha vissa saker som man säger att köpare i allmänhet, som är intresserade och som i allmänhet påverkar avtalet. Och då behöver man inte göra någon större prövning av den här punkten.
Och det tredje fallet då, det är ju om det inte är någon av de här tydliga kategorierna. Då måste köparen kunna visa att i det här fallet har det påverkat. Och det kan till exempel vara genom att man har diskuterat det vid någon visning eller vid avtalsskrivning. Då kan det tyda på att det faktiskt har påverkat köparen, den här uppgiften som säljaren nämner.
De här tre kraven, det handlar alltså om när säljaren har gjort en utfästelse, en enuntiation. Men det viktiga är egentligen ändå vad parterna har avtalat. Så därför måste man alltid ta ett steg tillbaka och titta på helheten och se. Är den här utfästelsen en del av avtalet? För det kan ju vara så att säljaren har gjort någonting annat också. Som gör att den här utfästelsen ändå inte är en del av avtalet. Till exempel kan ju säljaren ha lämnat motstridiga uppgifter. Eller så kan ju säljaren ha backat lite. Om man till exempel tänker sig att säljaren och köparen är på fastigheten och tittar på huset. Och köparen börjar prata om att man är orolig över att taket ska vara tätt. Då kanske säljaren säger att det här taket är tätt. Och då är det en utfästelse. Det har påverkat och det är tydligt preciserat och man har lämnat en uppgift. Men så kanske man också någon annan gång säger att det här taket är tätt. För det lade jag själv när jag köpte huset för 30 år sedan. Och då, de här uppgifterna är ju motstridiga. Dels att det inte är någon hantverkare som har gjort det och dels att det är ett 30 år gammalt tak. Det tyder ju på att det inte är tätt kanske. Att det finns en risk i det. Eller så skulle säljaren kunna säga att taket är tätt. Ja i alla fall, vad jag vet, jag har inte märkt att det regnar in. Och då är det lite, då backar man lite från den här utfästelsen. Så man måste också se helheten för att veta vad som ingår i avtalet.
Nu ska jag berätta om Fallet med bjälklaget. Det här är ett rättsfall från Högsta domstolen från år 1983. Man brukar hänvisa till det som NJA 1983 s. 865.
Det handlar om en fastighet i Orust kommun. Det är en man och hans svärdotter som köper den här fastigheten tillsammans. På auktion av Orust kommun. Och på den här fastigheten så finns det ett bostadshus som är uppfört 1924. Alltså mer än 50 år tidigare. Och köpeskillingen är 405 000 kronor. Och sen så överlåter den här mannen sin andel av fastigheten till sin son. Det är sonen och svärdotten som äger den här tillsammans.
Ungefär sju månader efter tillträdet så genomför man olika isoleringsarbeten. Och då upptäcker man att bjälklaget mellan bottenvåningen och källaren är allvarligt skadat. Det är angripet av insekter och det är ruttet. Allvarligt skadat. Och man får uppgift om att det här kommer att kosta knappt 100 000 att laga. Och då vänder sig köparna till kommunen, till säljaren, och kräver att få tillbaka de här 100 000 kronorna. Men kommunen säger nej.
Det finns många olika rättsliga frågor i det här rättsfallet. Kommunen säger för det första att det här överhuvudtaget inte är ett fel. Och om det skulle vara ett fel så säger kommunen att det här är något som köparna borde ha upptäckt i sin undersökningsplikt. Och om det inte är så att det omfattas av undersökningsplikten så finns det en friskrivningsklausul i avtalet som gör att köparna ändå inte får åberopa det här felet.
Men en av frågorna det är när köparna påstår att kommunen har gjort en utfästelse om att bjälklaget är i gott skick. Och det är den frågan som jag kommer att fokusera på nu. Tingsrätten säger nej, det har de inte gjort. Tingsrätten lämnar köparnas talan utan bifall så att de får inga pengar. Hovrätten säger, jo visst kommunen har gjort en utfästelse och därför ska köparna få sina pengar.
Men vad säger då HD? Ja innan jag går in på vad Högsta domstolen säger så tänkte jag be dig att om du gillar det här avsnittet, om du gillar podden så ge avsnittet en tumme upp så kommer fler att hitta till podden och avsnittet.
Nåväl, Högsta domstolen. För det första så är det så här att köparna säger dels att i en annons inför köpet någon månad tidigare så har kommunen skrivit att det här bostadshuset är nyrenoverat och moderniserat år 1975, alltså ungefär två år innan köpet. Och sen så säger också köparna att kommunens företrädare på plats, man tittar på golvet och så har företrädaren sagt att golvet, bjälklaget det är inga problem, det är jättebra. Kommunen medger vad som har stått i annonsen men säger att nej nej det har inte sagts någonting om golvet eller bjälklaget av någon företrädare.
Det första Högsta domstolen finner är att köparna inte har visat att det har sagts någonting utan man tittar på den här annonsen. Och sen säger Högsta domstolen att om man säger att någonting är nyrenoverat eller moderniserat så innebär det inte att man lämnar en utfästelse om att hela fastigheten eller hela bostadshuset är fritt från allvarliga fel. Men däremot om man lämnar det här i kombination med att viss del är nyrenoverad eller moderniserad då kan det då innebära att den delen är fri från allvarliga fel. Och dessutom säger Högsta domstolen att om man lämnar en sådan uppgift om att viss del är nyrenoverad eller moderniserad och att man då har ett ansvar för att det inte ska vara allvarliga fel då kan man också som köpare förvänta sig att sådana saker som man rimligen borde gjort en översyn av i samband med det här arbetet det ska också vara fritt från allvarliga fel.
Så vad innebär då det i det här fallet? I det här fallet finns det inget skriftligt om vilken del som är nyrenoverad eller moderniserad utan i annonsen står det bara att bostadshuset är nyrenoverat och moderniserat. Men man har varit på plats och man har sett att golven är nyrenoverade. De är ju moderniserade. Så då har man genom det, menar Högsta domstolen, lämnat den här uppgiften att golven är nyrenoverade och moderniserade. Och då kan alltså kommunen anses ha utfäst att golven är fria från allvarliga fel.
Men hur är det med bjälklaget? Då kommer Högsta domstolen fram till att man inte har gjort en utfästelse om det. För vid en renovering och modernisering av golven så kan man lämna undergolven orörda och därför kanske man inte ser bjälklaget. Så en köpare som vet om att golven är nyrenoverade kan inte därför förvänta sig att säljaren också har gjort en översyn av bjälklaget. Sedan är det så att i just det här fallet så vet man om att den som har utfört de här renoveringsarbetena i alla fall har tittat på bjälklaget för att man ser att man har försökt att reparera det lite grann. Men det har ingen betydelse i fallet när man ska försöka pröva vad parterna har avtalat om.
Så Högsta domstolen kommer fram till att säljaren inte har gjort en utfästelse om bjälklagets skick. Men köparna i det här fallet fick ändå sina pengar för man ansåg att det var ett abstrakt fel. Att det inte omfattades av köparens undersökningsplikt. Att det visserligen fanns en friskrivningsklausul i det här avtalet som borde ha gjort då egentligen att säljaren inte ansvarade för det här felet. Men Högsta domstolen fann att man skulle bortse från den här friskrivningsklausulen med hänvisning till 36 paragrafen i avtalslagen.
Så vad kan man dra för slutsats över det här fallet? Om man tittar på de här tre kraven när det gäller en enuntiation så gäller den första delen då att säljaren ska lämna en uppgift. Då visar det här fallet att säljaren kan lämna en uppgift genom att visa upp någonting på visningen. Att man visar att golven är nyrenoverade. På det sättet så kan man lämna uppgiften om att golven är nya om man har sagt att man har gjort en nyrenovering av huset. Så kan man därmed anses ha lämnat en uppgift om att just golven är nyrenoverad.
Om man tittar på det andra kravet, att uppgiften ska vara tillräckligt preciserad, då säger Högsta domstolen att om man då säger att någonting är nyrenoverat och moderniserat och man visar att det är den här delen av bostadshuset som är nyrenoverat eller moderniserat då är det en tillräckligt precis uppgift för att visa att den här delen är fri från allvarliga fel. Dessutom är det också en uppgift som är så pass precis att det visar att man har gjort en översyn av vissa andra saker som köparen rimligen kan förutsätta.
När det gäller den tredje punkten, att det här ska ha påverkat avtalet, det här har man inte prövat i det här fallet, men man kan ändå dra slutsatsen att om det är ett hus som är över 50 år gammalt och säljaren säger att det här är nyrenoverat och moderniserat för två år sedan då är det en sån uppgift som köparen inte behöver bevisa att det har påverkat avtalet. Det anses i allmänhet så att köpare tycker att det här är så pass viktigt att det påverkar avtalet.
Det har sagts att Högsta domstolen i det här fallet ställer för höga krav på köparen att man ska känna till hur bjälklag och undergolv och golv, hur det är konstruerat. Men det håller jag inte med om. När man tittar på det här om köparen rimligen kan förutsätta att man har gjort en genomgång eller översyn av något annat i samband med ett arbete då måste man titta objektivt på det om det faktiskt är så. Man kan inte gå på en okunnig köpares föreställningar om vad man har tittat på eller inte i samband med en viss renovering av ett bostadshus.
Vad gäller då för bostadsrätter? När det gäller bostadsrätter så gäller ju köplagen. Där är bestämmelsen lite annorlunda men i grunden så är det densamma. Man pratar om konkreta fel och abstrakta fel. Den här uppdelningen mellan vad som är avtalat och vad köpare med fog kunde förutsätta. Så där är det samma.
I köplagen finns dessutom att säljaren har ett särskilt uppgiftsansvar. Men det är lite annat utformat. Säljaren kan i vissa fall ha ett större ansvar än bara det här. Men om säljaren gör utfästelser i enlighet med det här så anses det också vara en del av avtalet. Vid köp av bostadsrätt.
Det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet är att om säljaren lämnar uppgifter om de är tillräckligt preciserade och om de påverkar avtalet då innebär det att säljaren har gjort utfästelser som är en del av avtalet. Och om säljaren säger att en viss del av en fastighet är nyrenoverad så innebär det att säljaren har gjort utfästelser om att den delen är fri från allvarliga fel. Vi ses i nästa avsnitt och då ska det handla om hyrköp av fastigheter.
