Köparens undersökningsplikt är något som nästan alla köpare av fastigheter känner till och funderar kring. Man funderar på hur man ska uppfylla undersökningsplikten. Men det är också viktigt att känna till att undersökningsplikten i många fall är reducerad. Så reducerad att det inte finns någon undersökningsplikt alls.
Välkommen till Peter pratar bostadsköp, Rättsakutens videopodd om köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Mitt namn är Peter Dittmer och jag är jurist och jobbar som juridiskt ombud i tvister som gäller bostadsköp. Det här avsnittet ska handla om reducerad undersökningsplikt och frånvaron av undersökningsplikt. Jag kommer prata om vad undersökningsplikt egentligen är och om fallet med skredrisken.
Vad är då köparens undersökningsplikt? Ni som följer mig vet att jag brukar prata om de sex stegen vid felbedömningen när det gäller köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Det här gäller steg fem. Man har redan konstaterat att det är ett fel. Att felet fanns vid tiden för köpet. Att köparen har reklamerat i tid och att köparens anspråk inte är preskriberade. Man kommer fram till det femte steget. Man frågar sig vem som ansvarar för felet.
Huvudregeln är att säljaren ansvarar för felet. Men då finns det ett undantag i fjärde kapitlets, nittonde paragraf, andra stycket i jordabalken. där det står att köparen får inte åberopa upptäckbara fel. Vilket betyder att det är köparen som ansvarar för upptäckbara fel. Säljaren ansvarar för dolda fel. Och det är det här som kallas köparens undersökningsplikt. Man säger att köparen har undersökningsplikt och frågar sig hur omfattande är den här. Om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt och inte upptäckt felen. Då säger man att det här är inte upptäckbara fel. Det här är fel som säljaren ansvarar för. Det här är fel som köparen får åberopa. Men det behöver inte vara så att köparen faktiskt har undersökt det här. Utan man kan också göra en teoretisk bedömning. Man frågar sig att om det var så att köparen hade uppfyllt sin undersökningsplikt, hade han eller hon då upptäckt de här felen? Och om han eller hon inte hade upptäckt felen om man hade uppfyllt sin undersökningsplikt. Då är det inte upptäckbara fel. Och då är det också då någonting som säljaren ansvarar för.
Så hur omfattande är då köparens undersökningsplikt? Ja, normalt så brukar man säga att det ska vara en normalt erfaren och bevandrad köpare som med sina sinnen undersöker alla tillgängliga utrymmen på fastigheten. Det här med att det ska vara en normalt erfaren och bevandrad köpare, det betyder att det behöver inte vara någon expert. Det behöver inte vara någon elektriker eller besiktningsman eller någonting liknande som ska undersöka. Utan en vanlig köpare. Och det här med att man ska använda alla sina sinnen. Det betyder att det krävs inte att man använder något mätinstrument. Utan man ska titta framförallt. Och se om man upptäcker något fel. Men sen finns det också en utökad undersökningsplikt i vissa fall. Och en reducerad undersökningsplikt i andra fall. Och det är det som det här avsnittet ska handla om.
Men innan jag går in på det här fallet med skredrisken så måste jag nämna lite om säljarens utfästelser. Det här har jag gjort ett tidigare avsnitt om. Men man måste veta lite nu för att förstå det här fallet med skredrisken. Men titta gärna på mitt tidigare avsnitt. Men i alla fall, när det gäller faktiska fel. Alltså det man ofta tänker på när man tänker på fel på en fastighet. Fastighetens skick. Det är trasigt, det läcker in, det är mögel och sådana saker. Då regleras det här i fjärde kapitlets, nittonde paragraf, första stycket i jordabalken. Man säger att det är ett faktiskt fel. Det här är det första steget i den här sexstegsprövningen av fel som jag brukar prata om.
Man ska pröva om en brist är ett fel eller inte. Då säger man att det är ett fel om det avviker antingen från avtalet eller från vad köparen med fog har kunnat förutsätta. Det här med vad man med fog kunnat förutsätta brukar ibland kallas för ett normalstandard. Alltså att det ska avvika från avtalet eller avvika från normalstandard. Men tidigare så hade den här bestämmelsen en annan lydelse. Man sa att det ska avvika från vad säljaren kan anses ha utfäst. Eller från vad köparen med fog har kunnat förutsätta. Och det här att säljaren anses ha utfäst att, det är samma sak som avtalet. Det är liksom den lägsta nivån för att det ska anses vara en del av avtalet. Det är att säljaren ska kunna anses ha utfäst någonting om fastighetens skick. Och det är därför som man anknyter till det här och använder det uttrycket i många fall i äldre rättsfall. För att det var så som lagtextens ordalydelse var. Men det är inte avsett någon skillnad i betydelse. Så att man kan byta ut det mot att det avviker från vad som anses ha avtalats.
Och det finns en viktig skillnad också mellan de här sakerna. Om det avviker från vad som är avtalat. Alternativt då vad säljaren anses ha utfäst. Det kallas konkreta fel. I de fallen så kan köparen få skadestånd. Men om det avviker från den här normalstandarden vad köparen med fog kunnat förutsätta. Då kan köparen normalt inte få skadestånd. Man kan få prisavdrag och andra saker. Men inte skadestånd. Det kallas förresten för abstrakta fel. Konkreta fel, avtalet. Abstrakta fel, normalstandarden. Och det här det får betydelse i fallet med skredrisken.
Och då har vi kommit fram till fallet med skredrisken. Det här är ett rättsfall från Högsta domstolen från år 1989. Man brukar hänvisa till det som NJA 1989 s. 117.
Det handlar om en fastighet. Det är ett par som köper den här fastigheten av ett annat par. Fastigheten ligger i Lilla Edets kommun. Det ligger söder om Lilla Edets samhälle och väster om Göta älv. Det ligger på en höjdrygg. En höjdrygg som sträcker sig parallellt med älven. Det ligger i norra delen av den här höjdryggen. Och norr om, nordost om den här fastigheten så rinner en bäck som rinner ut i Göta älv. Och höjdskillnaden mellan den här bäcken och fastighetens huvuddel där fastighetens bostadshus ligger höjdskillnaden är ungefär 9 meter. Och det ligger som sagt ett bostadshus på den här fastigheten. Bostadshuset är från ungefär år 1900.
Det här köpet sker år 1980. Två år efter köpet, 1982 så ansöker köparna om bygglov för att göra en om- och tillbyggnad av det här bostadshuset. I samband med det här så är det en ingenjör som gör en undersökning av fastigheten. Kommunen skickar den här undersökningen till Statens geotekniska institut, SGI. Och SGI avråder då kommunen från att meddela bygglov. SGI säger att den här fastigheten måste stabiliseras innan man kan göra en om- och tillbyggnad. Men det händer inte så mycket mer med det här.
För året efter, 1983 då gör de här köparna, ägarna alltså, vissa iakttagelser på den här fastigheten och rapporterar det till kommunen. Och då gör en ingenjör från SGI och en representant från kommunen ett besök på den här fastigheten. Och efter det så beslutar kommunen direkt om att den här fastigheten omedelbart ska utrymmas. Och att den här fastigheten ska kommunen köpa upp. Alltså lösa in.
Så de köper, samma år 1983, så köper kommunen den här fastigheten av dem som hade köpt den år 1980. Och det man hade upptäckt vid den här undersökningen det var en kraftig uppblötning av den här slänten ner mot bäcken. Och det var rörelser i bostadshuset. Och också vibrationer i bostadshuset när det gick tung trafik på vägen. Så det var här som ingenjören från SGI gjorde bedömningen att det fanns en stor skredrisk på fastigheten.
Och efter det här så stämde köparna, de som hade köpt fastigheten 1980, stämde säljarna. Och yrkade skadestånd på knappt 76 000 kronor. Tingsrätten sa att de inte skulle få något skadestånd. Hovrätten sa att de kommer att få skadestånd men inte det beloppet. Och det berodde på att hovrätten ansåg att köparna inte hade bevisat att den här skillnaden i köpeskillingen som var mellan köpet 1980 och köpet 1983 när de sålde till kommunerna mellanskillnaden där berodde på de här felen i fastigheten. Det var enligt hovrätten inte bevisat så det fick de inte ersättning för. Men de fick ett skadestånd på 16 000 kronor. Det här överklagades då av säljarna till Högsta domstolen.
Men innan jag går in på vad Högsta domstolen kom fram till så vill jag be dig att om du gillar podden, om du gillar det här avsnittet så ge det en tumme upp så kommer fler att hitta till podden.
Det första Högsta domstolen gör är att de konstaterar att köparna kräver skadestånd. Och därför så krävs det att den här fastigheten ska avvika från vad säljaren anses ha utfäst. Eller med dagens lagtext att det ska avvika från avtalet. Det ska vara ett konkret fel.
Annars får man ju inte skadestånd. Men det är ostridigt mellan parterna att den här frågan om markförhållandena, om det går att bo i det här huset överhuvudtaget, det är någonting som inte alls har varit uppe. Säljaren har inte lämnat någon uppgift om det, de har inte uttalat sig om det, och det har inte varit uppe till diskussion alls vid avtalsförhandlingarna.
Det tyder ju på att det ska vara någonting som säljaren inte har utfäst. Och då tittar Högsta domstolen på ett äldre rättsfall, ett fall från 1978, och där hade Högsta domstolen kommit fram till att om det är en allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard så ska fastigheten anses sakna en kärnegenskap som säljaren får anses ha utfäst. Och med dagens lagtext skulle man alltså säga att den saknar en kärnegenskap som parterna får anses ha avtalat om. Och det här ska användas i väldigt särpräglade situationer.
Men i det här fallet med skredrisken så kommer Högsta domstolen fram till att en sån här kärnegenskap, det är att den här fastigheten ska användas för bostadsändamål. Och om det då är ett fel på fastigheten som gör att den inte kan användas för bostadsändamål då ska det anses saknas en sån här kärnegenskap som säljaren får anses ha utfäst. Så därför kommer Högsta domstolen fram till att den här fastigheten saknar en sån kärnegenskap som säljaren får anses ha utfäst. Och därför är det möjligt att köparna kan få skadestånd.
Och sedan kommer Högsta domstolen fram till det här femte steget. Frågan om köparens undersökningsplikt. Och då säger Högsta domstolen att det finns ett starkt stöd i tidigare praxis att köparen inte behöver undersöka sånt som omfattas av en uttrycklig utfästelse från säljaren. Alltså om det är någonting som ingår i det skriftliga avtalet eller om det är någonting som säljaren uttryckligen har sagt att man har gjort faktiskt en utfästelse där man har sagt någonting om fastighetens egenskaper. Sådana saker, där finns det ingen undersökningsplikt.
Men, säger Högsta domstolen, att det är lite väl långt att utsträcka det här så att det omfattar även det här fallet när man konstaterar att det finns en kärnegenskap som säljaren får anses ha utfäst. Men då säger man att då kan det vara så att det finns en reducerad undersökningsplikt istället. I det här fallet så anser man att köparna har uppfyllt sin undersökningsplikt. Högsta domstolen hänvisar bland annat till att det har stått ett hus på den här fastigheten i 130 år, att det finns liknande fastigheter i närheten på den här höjdryggen där hus är belägna på ett liknande sätt och dessutom så fanns det ett bygglov för ett garage på den här fastigheten. Och mot bakgrund av det så kommer Högsta domstolen fram till att köparna har uppfyllt sin undersökningsplikt och att de berättigas då det här skadeståndet. Så köparna vinner i Högsta domstolen och får sitt skadestånd.
Så vilka slutsatser kan man då dra av det här fallet med skredrisken? Ja, först när det gäller det här en kärnegenskap som säljaren får anses ha utfäst. Det här har ibland kallats för en garantifiktion men det är enligt min mening felaktigt för Högsta domstolen säger ingenting om att man inte har någon garanti och att det är det man säger att det finns utan man säger att det finns inga positiva uppgifter om fastigheten och det har inte berörts i avtalsförhandlingarna. Så mer korrekt skulle vara att det är en utfästelsefiktion. Eller med dagens lagtext så skulle man kunna säga att det är en avtalsfiktion. Men som jag ser det så handlar det helt enkelt om en avtalstolkning. Man tolkar det här köpeavtalet mellan köparen och säljaren som om att man har avtalat om att den här fastigheten ska användas för bostadsändamål. Den här fastigheten har egenskaper som gör att den är lämplig för bostadsändamål.
Men frågan är då den här avtalsfiktionen att man säger att det ska vara en allvarlig och fundamental avvikelse från rimlig standard. Så är det här ett konkret fel – att det avviker från avtalet eller är det mer ett abstrakt fel att det avviker från vad säljaren med fog kan förutsätta. Det är inte alldeles lätt att säga. När det gäller skadestånd så säger Högsta domstolen att köparna har rätt till skadestånd. Så i den delen så ska det räknas till ett konkret fel.
Men när det gäller undersökningsplikten så säger Högsta domstolen att det inte finns en undersökningsplikt. Den är inte reducerad till noll. Att köparna inte alls behöver undersöka. Det tyder på att det är ett abstrakt fel. Men då hamnar den någonstans mittemellan den här undersökningsplikten eftersom det då är en reducerad undersökningsplikt.
Då är frågan, vad betyder det här med reducerad undersökningsplikt? Det enda Högsta domstolen säger är att köparna har uppfyllt undersökningsplikten i det här fallet. Vissa jurister har frågat sig, men vad skulle köparna ha gjort om det hade varit en normal undersökningsplikt? Vad är skillnaden mot normal egentligen? Det kan man bara spekulera i. Själv skulle jag säga att hade det varit en normal undersökningsplikt då hade Högsta domstolen varit tvungen att titta på de här sakerna som man upptäckte på den här undersökningen som ingenjören och representanter från kommunen gjorde år 1983. Det här med att det var en kraftig uppvattning i slänten och det fanns sättningar i huset och huset vibrerade när det körde förbi trafik och sådana saker. Det här är saker som kanske hade kunnat gå att upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Delar av det kanske var så pass att en normalt erfaren och bevandrad köpare skulle antingen upptäcka att det är fel eller få en felindikation att man ser att det här ser konstigt ut. Det här måste man undersöka närmare.
Dessutom skulle Högsta domstolen vara tvungen att göra en teoretisk bedömning om hur det egentligen såg ut vid tiden för köpet. Hade man kunnat upptäcka det då? Men genom att man har en reducerad undersökningsplikt så slipper Högsta domstolen göra alla de här bedömningarna. Istället tittar man på sådana saker som att fastigheten har varit bebyggd under lång tid och fastigheter i närheten är bebyggda på ett liknande sätt och det verkar fungera. Så det är väl antagligen den undersökningen som köparen har gjort. Man har konstaterat att fastigheten är bebyggd och att det ser liknande ut på grannfastigheterna. Och det är det som krävdes i det här fallet. Hade det varit så att man hade köpt en tomt, att fastigheten inte hade varit bebyggd eller att det var bara den fastigheten som var bebyggd och inte någon grannfastighet kanske att det var ett relativt nybyggt hus så att man inte kunde se hur länge det hade stått och om det hade fungerat under lång tid. I de fallen så hade kanske inte köparna uppfyllt ens den här reducerade undersökningsplikten. Det kan man bara spekulera i.
Och hur ser det ut när det gäller bostadsrätter? Kan man dra någon slutsatser när det gäller bostadsrätter? Ja, till stor del är de här felreglerna och undersökningsplikten också samma. En skillnad är att i många fall så har man avtalat om att bostadsrätten säljs i befintligt skick. Och då gäller det andra felregler så då är det annorlunda. Men i vissa fall så skulle man kunna argumentera utifrån det här rättsfallet när det gäller bostadsrätter också. Men, och det här är också ett stort men, när det gäller sådana här kärnegenskaper som en säljare får anses ha utfäst då skulle jag säga att i de absolut flesta fall, ja för att inte säga alla fall, så är det sådana saker som faller inom bostadsrättsföreningens ansvar. Alltså sådana saker som att fastigheten kan användas för bostadsändamål och att huset inte behöver utrymmas och sådana saker. Det är ju sådana saker som bostadsrättsföreningen ansvarar för. Och därför blir det ingenting som leder till något tvist mellan köparen och säljaren utan det är i sådana fall något som köparen får ta upp med bostadsrättsföreningen. Så jag skulle säga att teoretiskt kanske det kan finnas fall, men i allmänhet så är det här fallet inte betydelsefullt när det gäller köp av bostadsrätt.
Så, det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet det är att köparen inte har någon undersökningsplikt när det gäller saker som berörs vid avtalsförhandlingarna. Om det står i köpekontraktet eller om det är så att säljaren har lämnat en positiv uppgift om någon egenskap åt fastigheten. Sådana saker, där har köparen ingen undersökningsplikt. Och dessutom är det så att om det är en kärnegenskap som säljaren får anses ha utfäst, vilket är ett mycket, mycket ovanligt specialfall. I de fallen så har köparen en reducerad undersökningsplikt. Det var allt för det här avsnittet. I nästa avsnitt så ska det handla om felaktigt angiven boarea. Vi ses då!
