Köparens undersökningsplikt vid fastighetsköp omfattar ibland fastighetens omgivning. Så om köparen vill vara på den säkra sidan så räcker det inte med att bara undersöka själva fastigheten.
Välkomna till Peter pratar bostadsköp, Rättsakutens videopodd om köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Mitt namn är Peter Dittmer och jag är jurist och jag jobbar som juridiskt ombud i tvister som gäller bostadsköp.
Det här avsnittet ska handla om när köparens undersökningsplikt omfattar även fastighetens omgivning. Jag ska berätta allmänt om köparens undersökningsplikt och jag ska särskilt gå in på fallet med motocrossbanan.
Ni som följer mig vet att jag brukar prata om att prövningen av fel i fastighet och fel i bostadsrätt görs i sex steg. Det här avsnittet handlar om det femte steget, vem som ansvarar för fel.
Regeln är att köparen ansvarar för fel som köparen upptäckt eller borde ha upptäckt i en undersökning av fastigheten. Den regeln gäller alltid vid fel i fastighet och den gäller vid fel i bostadsrätt. Om det är så att köparen faktiskt har undersökt bostadsrätten, till exempel när man har varit på en visning eller om säljaren uppmanat köparen att undersöka bostadsrätten. Det är alltså i nästan alla fall vid köp av bostadsrätt.
Men det gäller inte – den här undersökningsplikten gäller inte alla fel. Den gäller inte rättsliga fel och rådighetsfel som det kallas. Alltså till exempel så behöver köparen inte undersöka om säljaren är den verkliga ägaren av fastigheten. Och den gäller inte konkreta fel som det kallas. Fel som innebär att fastigheten eller bostadsrätten inte stämmer överens med avtalet. Utan de saker man har avtalat om behöver köparen inte undersöka.
Så vad borde köparen upptäcka vid en undersökning? Vilka krav ska det ställas på en undersökning? Eller som man också brukar formulera det – hur omfattande är köparens undersökningsplikt?
Ja, det är framför allt två delar man brukar titta på. Det första är då vilka kunskaper den som undersöker ska ha. Och det andra, och det är det som är viktigt i den här videon, det är vilka åtgärder ska den personen som undersöker vidta. Och huvudregeln är att man ska titta överallt. Det är den enkla huvudregeln. Man ska ibland använda andra sinnen, man kan behöva lukta eller känna om det är någonting konstigt. Men man ska inte använda några tekniska hjälpmedel eller så, utan det gäller mer att uppleva och titta på saker. Men man ska göra det överallt i alla tillgängliga utrymmen.
Och nu tänkte jag komma in på det här fallet, fallet med motocrossbanan. Det här är ett fall från Högsta domstolen från år 2007. Man brukar hänvisa till det som NJA 2007 sid 86.
Det här handlar om en man som köpte tre fastigheter i Sotenäs kommun i mars 2002. Det här var en idyllisk fritidsfastighet. Det var i slutet på en grusväg, det var 500 meter till närmsta granne. Det var en stor gräsmatta ned mot en egen badstrand med badhus och verkligen sådär. Men efter att köparen hade flyttat in där så upptäckte man buller. Det här bullret kom från en motocrossbana som låg 300-400 meter därifrån på andra sidan en smal havsvik.
Och köparen hävde avtalet och sa att det här bullret var ett väsentligt fel i fastigheten. Och säljaren svarade med att det inte var fel och att köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt. Undersökningsplikten var en av de frågor som Högsta domstolen då fick titta på.
Men innan jag går in på vad Högsta domstolen kom fram till när det gäller undersökningsplikten så tänkte jag be dig att om du gillar podden, om du gillar videon, så ge det en tumme upp. Då kommer fler att hitta till podden och videon.
Och det Högsta domstolen kom fram till när det gäller köparens undersökningsplikt det var att köparen måste undersöka allt som köparen vill åberopa som fel och att detta innefattar att köparen ska undersöka störande inslag från omgivningen. Här hänvisar man till ett annat fall från Högsta domstolen, ett fall med en trafikrondell.
Och sen så kom de också fram till att köparen utan nämnvärd svårighet hade kunnat upptäcka motorcrossbanan och bullret och bedömt bullrets omfattning. Så därför kom Högsta domstolen fram till att köparen inte hade fullgjort sin undersökningsplikt.
Men den här domen har fått mycket kritik av olika jurister. Till att börja med så säger Högsta domstolen att köparens undersökningsplikt omfattar allt som köparen vill åberopa som fel, men det stämmer inte. Det har vi konstaterat, till exempel om fastigheten avviker från vad man har avtalat så omfattar det inte köparens undersökningsplikt. Då behöver man inte undersöka att det som står i avtalet faktiskt stämmer.
Och sen det andra de gör, det är att de hänvisar till det här fallet med rondellen. Men i det fallet så kom Högsta domstolen fram till att säljaren hade agerat så svekfullt så att säljaren fick inte åberopa att köparen inte fullgjort sin undersökningsplikt. Så i det fallet bedömde Högsta domstolen inte alls vad som omfattades av köparens undersökningsplikt. Så det kan man inte riktigt hänvisa till som stöd för att köparen ska undersöka omgivningen.
Och sen för det tredje då det här att köparen utan nämnvärd svårighet hade kunnat hitta den här motorcrossbanan och bedömt bullret. Vad innebär då det? Ja, en av domarna från Högsta domstolen, det här är ovanligt, gick ut och bemötte den här kritiken och sa då att det fanns någon skylt vid en avtagsväg och man hade kunnat titta på kartor och tittat på omgivningen och upptäcka det här.
Så vad ska man då dra för slutsatser av det här när det gäller fastigheter? Ja, dels så är det en ganska svag grund för att undersöka omgivningen just på grund av att domen har så många brister. Men å andra sidan är det ändå en dom från Högsta domstolen. Så mitt råd till alla köpare det är att undersök fastighetens omgivning. Särskilt efter störande inslag, till exempel buller. Och vad ska man då göra? Ja, mitt förslag är att titta på kartor och fråga kommunen och titta efter olika verksamheter och olika anläggningar som kan ge buller eller någon annan störning. Och fråga också kommunen om det finns några planerade anläggningar eller verksamheter eller några ändringar i trafiknätet.
Och vilka slutsatser ska man då dra när det gäller bostadsrätter? Ja, under förutsättning då att köparen har en undersökningsplikt. Och därmed att man har varit på en visning eller säljaren har uppmanat en så är det ju samma regler och då borde det vara samma sak som gäller bostadsrätter. Men man kan tänka sig att det är mindre vanligt att just störande inslag, till exempel buller, utgör ett fel överhuvudtaget i en bostadsrätt.
Så, det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet det är att köparen bör undersöka fastighetens omgivning efter störande inslag och att köparen kan göra det genom att titta på kartor och fråga kommunen.
Vi ses i nästa avsnitt, det ska handla om muntliga överenskommelser.
