Ibland får jag frågan ifall det går att friskriva sig från dolda fel eller om det går att sälja en fastighet i befintligt skick. Och svaret är att det går att friskriva sig från alla slags fel även vid köp av fastighet. Och det är det det här avsnittet ska handla om.

Välkommen till Peter pratar bostadsköp, Rättsakutens videopodd om köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Mitt namn är Peter Dittmer och jag är jurist och jobbar som juridiskt ombud i tvister som gäller bostadsköp. Det här avsnittet ska handla om friskrivningar. Jag ska berätta vad friskrivningar är, vilka olika slags friskrivningar det finns och jag ska prata om fallet med diffusionsspärren.

Vad är då friskrivningar? Att friskriva sig från något är att i avtal avsäga sig ansvaret för något. När det gäller att köpa fastighet är huvudregeln sådan att säljaren ansvarar för fastigheten och köparen ansvarar för betalningen. När man pratar friskrivningar vid köp av fastighet så handlar det om att det är säljaren som avsäger sig ansvaret för fastigheten. Man kan ju fråga sig om det är tillåtet med friskrivningar vid köp av fastighet. Det korta svaret är ja och det följer av principen om avtalsfrihet. Jordabalken som reglerar de här sakerna är inte en tvingande lag i allmänhet. Inte en så kallad indispositiv lag. Det är vissa bestämmelser som är tvingande som gäller när det är förhållanden mellan en konsument och näringsidkare. Men i övrigt så råder det avtalsfrihet och därför så får man friskriva sig från fel.

Det finns olika slags friskrivningar. Till att börja med kan man konstatera att en säljare på många olika sätt i avtal kan försöka undkomma ansvar för fel i fastighet. Jag brukar prata om att det finns sex steg i felprövningen av fastighet. Och i alla de stegen så kan säljaren på olika sätt försöka att försvåra för säljaren att få rätt. Till exempel så kan man avtala om en kortare preskriptionstid eller en kortare reklamationsfrist. Men när man pratar om friskrivningar just så brukar man prata om två olika sorters friskrivningar. Det ena brukar kallas egenskapsfriskrivningar och det andra brukar kallas påföljdsfriskrivningar.

När det gäller egenskapsfriskrivningar kan man säga att de i regel har formen att säljaren ansvarar inte för någonting. Till exempel att säljaren ansvarar inte för kvaliteten på dricksvattnet. Eller säljaren ansvarar inte för tätskiktet i badrummet. Eller säljaren ansvarar inte för att det finns tillstånd för avloppsanläggningen. Man kan se dem som en slags motsats till garantier. Garantier har formen att säljaren garanterar något. Här har formen – säljaren ansvarar inte för något.

Man brukar prata om allmänna och konkreta egenskapsfriskrivningar. De här exemplen jag tog, till exempel med dricksvatten, är exempel på konkreta egenskapsfriskrivningar. Där man har lyft ut en specifik sak och säger att det här ansvarar inte säljaren för. En allmän egenskapsfriskrivning är istället att man säger att säljaren ansvarar inte för något. Man skulle kunna formulera det som att säljaren ansvarar inte för några fel eller brister i fastigheten. När det gäller allmänna egenskapsfriskrivningar så finns det några exempel som är förekommande och ofta diskuteras. Framförallt menar jag då när man skriver att fastigheten säljs i befintligt skick. Det finns också exempel på andra sådana formuleringar. Till exempel att fastigheten säljs sådant som den har besiktats av köparen och liknande saker. När det gäller allmänna egenskapsfriskrivningar så finns det några uttalanden i jordabalken som är viktiga att känna till. Det första som står där är att det är viktigt att det tydligt framgår i vilket hänseende som säljaren inte ska ansvara för fel. Anledningen till det är för att köparen i det hänseendet just då ska kunna undersöka fastigheten noggrannare. Och med anledning av det så säger man att en generell friskrivning, till exempel en sådan som att fastigheten säljs i befintligt skick, den torde inte innebära att säljaren utan vidare fritas från allt ansvar. Och de här förarbetsuttalandet kommer jag komma tillbaks till senare i avsnittet.

När det gäller den andra typen av friskrivningar, påföljdsfriskrivningar, så har de inte formen att säljaren inte ansvarar för någonting utan då är fokus istället på vad köparen får och inte får göra för påföljder gällande gentemot säljaren. Det kan till exempel vara så att det står att köparen har inte rätt att häva köpet eller köparen har inte rätt att kräva skadestånd eller något sånt. Och när det gäller påföljdsfriskrivningar brukar man också prata om allmänna och konkreta friskrivningar. De här exemplen var exempel på konkreta påföljdsfriskrivningar. En allmän påföljdsfriskrivning skulle då vara att köparen har inte rätt att göra några påföljder gällande mot säljaren. Och ett exempel på en sådan friskrivning är det som det här fallet med diffusionsspärren handlar om.

Och då kommer vi in på fallet med diffusionsspärren. Det är ett rättsfall från Högsta domstolen från år 1975. Man brukar hänvisa till det som NJA 1975 s. 545.

Och det handlar om en fastighet i Lomma kommun. Högsta domstolen är noga med titlarna. Det är en ingenjör som säljer den här fastigheten till en fabrikör. Köpeskillingen är 160 000 kronor. Och en viktig sak är att det då finns en friskrivningsklausul i avtalet. Under rubriken fastighetens skick så står det att köparen godtar fastighetens skick. Och att köparen med bindande verkan avstår från alla anspråk på säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten.

Men det uppstår en tvist. Efter att köpen har flyttat in så märker han att det regnar in. Och han gör en undersökning och man kommer fram till att taket är felaktigt gjort. Det är ett papptak och man har inte skarvat sponten på rätt sätt. Och man har inte klistrat pappen utan bara spikat den och sånt. Så det regnar in. Och taket måste bytas. Och dessutom så har det här lett till fuktskador i vindsbjälklaget. Och det här vill då köparna ha ersättning för. Ungefär 14 000 kronor kräver de från säljaren.

Säljaren säger att han inte känner till att det regnar in. Och att köparen borde upptäckt det här. Man kan ju komma åt det här vindsutrymmet och se det här. Köparen säger då att det fanns ingen trappa upp till vinden när han tittade på fastigheten. Så han kunde inte komma dit.

Tingsrätten prövar det här till att börja med. Och de säger att köparen borde ha upptäckt det här vid en undersökning. De borde ha kommit upp på vinden och sett det här problemet. Och därför så får de ingen ersättning.

Hovrätten delar visserligen tingsrättens bedömning att köparen borde ha gått upp på vinden. Och borde ha upptäckt att det regnade in. Men, säger hovrätten. Dessutom är det så att vid den här undersökningen så upptäckte man att det finns ingen diffusionsspärr i vindsbjälklaget. Så det betyder att vinden är kall och så finns det varm fukt i luften under. Och eftersom det inte finns någon diffusionsspärr, någon plast som hindrar den här fukten i luften från att gå upp genom isoleringen. Så kondenserar den i vindsbjälklaget och leder till fuktskador. Och därför säger hovrätten att de här fuktskadorna i vindsbjälklaget, de beror både på att det regnar in och på grund av att det saknas diffusionsspärr. Och den här avsaknaden av diffusionsspärr, det hade köparen ingen möjlighet att upptäcka vid en undersökning av fastigheten. Och därför så ska man få ersättning då för att inte laga taket, men däremot för att reparera de här fuktskadorna i vindsbjälklaget. Så då får köparen 3 750 kronor enligt hovrättens dom.

Och vad säger då Högsta domstolen om det här? Ja, innan jag går in på det så vill jag be dig att om du gillar avsnittet, om du gillar podden så ge den en tumme upp. Så kommer fler att hitta till avsnittet och till podden.

Ja, i Högsta domstolen så är då den här friskrivningen i fokus. Hovrätten hade också prövat den här friskrivningen. Hovrätten kom fram till att den är allmän och den kom från ett formulär som mäklaren tagit fram. Och den hade överhuvudtaget inte diskuterats mellan parterna. Och på grund av det här så sa hovrätten att den saknade betydelse.

Högsta domstolen börjar med att hänvisa till de här förarbetsuttalandena som jag nämnde tidigare. Nämligen att det är viktigt att det är tydligt med friskrivning så att köparen kan göra en fördjupad undersökning av vissa bitar av fastigheten. Och att det här då, en generell friskrivning till exempel i befintligt skick, inte torde innebära att säljaren utan vidare kan fritas ifrån allt ansvar.

Högsta domstolen säger att det här verkar nästan som att de här bestämmelserna är halvtvingande, som Högsta domstolen skriver. Men, säger Högsta domstolen sedan, det finns det inget lagstöd för. Utan bestämmelserna ska inte vara tvingande, de ska vara dispositiva. Och därför så kommer Högsta domstolen fram till en princip av hur man ska pröva det här.

Till att börja med så ska man tolka den här friskrivningsklausulen. Och om den är tydlig så ska man gå vidare och pröva om den kanske strider mot någon allmän rättsgrundsats. Och därför då kan man bortse ifrån den.

Och i det här fallet så tittar man först då på den här friskrivningsklausulen. Och den säger att köparen avstår från alla anspråk, den är väldigt tydlig, säger Högsta domstolen. Så därför är det inget som hindrar att den tillämpas i den bemärkelsen. Man nämner då och säger att hade det stått att fastigheten sålts i befintligt skick, så hade det kanske inte varit så tydligt. Man säger inte mer än så.

Och sen går Högsta domstolen över då till, om man kan säga, allmänna rättsgrundsatser. Eller om det är någonting som ändå då hindrar från att den här ska tillämpas. Och först tittar man på finns det någon regel som säger att bara för att den är allmän friskrivningen så ska den inte tillämpas. Och då säger Högsta domstolen att nej, någon sådan regel finns inte. Man säger att hade det varit så, så hade det antagligen lett till att istället för att ha en allmän friskrivning så hade man fått en lång lista med konkreta friskrivningar. Och det hade inte varit till hjälp varken för säljaren eller köparen. Som man säger, det finns ingen sådan regel att en friskrivning inte får vara allmän.

Nästa sak de prövar det är det här som hovrätten nämnde med att det här kommer från ett formulär från mäklaren och att det inte har diskuterats mellan parterna. Men, säger Högsta domstolen, det är inte heller något problem. Det här är ett viktigt avtal, man kan förutsätta att parterna läser igenom kontraktet noga. Och därför så ska det som står i kontraktet gälla. Högsta domstolen säger att det kanske kan finnas fall där man gör en annan bedömning. Kanske att det finns i någon färdigtryckt bilaga där det är väldigt många bestämmelser i fin stil och att någonstans där finns en friskrivningsklausul. Då hade det kanske varit annorlunda. Men i det här fallet så är det ingenting.

Sedan säger Högsta domstolen också att det skulle kanske hindras av om det var ett konsument- eller näringsidkarförhållande. Av om det var ett konsument- eller näringsidkarförhållande. Men det är inte aktuellt i det här fallet. Därför är det inte något hinder i det här fallet.

Och de tar också upp ifall säljaren på något sätt har agerat svikligt gentemot köparen. Då skulle det också kunna vara något som hindrar en tillämpning av en friskrivningsklausul. Men det är inte heller fallet i det här målet, säger domstolen. Och slutsatsen blir därför att den här friskrivningsklausulen är tillämplig och att köparen inte får någon ersättning från säljaren.

Vilka slutsatser kan man då dra av det här rättsfallet? Ja, det är en prövning i två steg. Det första steget är att man ska tolka friskrivningsklausulen och framförallt titta på om den är tydlig eller inte. Och då säger Högsta domstolen att om det står att fastigheten säljs i befintligt skick så är det kanske inte tillräckligt tydligt. Men däremot, om man har en sådan lydelse som i det här fallet att köparen avstår från alla anspråk på säljaren, då är det tillräckligt tydligt.

Det andra steget är att man prövar mot allmänna rättsgrundsatser som Högsta domstolen uttrycker. Och då säger Högsta domstolen att det inte finns någon allmän rättsgrundsats som säger att en friskrivningsklausul inte får vara allmän. Och sen så säger Högsta domstolen att det finns öppningar för andra saker däremot. Till exempel om klausulen finns finstilt i en bilaga eller så, med många andra villkor, eller om det finns ett svikligt beteende, eller om det finns ett konsument-näringsidkarförhållande. Och sådana här principer skulle man kunna tillämpa även idag, men idag finns det också värt att notera 36 paragrafen i avtalslagen som säger att ett villkor som är oskäligt kan vara ogiltigt och det ska inte tillämpas. Och det finns också exempel på senare praxis när man just har använt istället 36 paragrafen i avtalslagen för att nå slutsatserna att den här friskrivningsklausulen ska inte tillämpas.

Och vad gäller då för bostadsrätter? Ja, många saker är lika, både för bostadsrätter och fastigheter. Till exempel vad en friskrivning är och vilka olika typer av friskrivningar det finns. Och de här exemplen på konkreta egenskapsfriskrivningar och konkreta påföljdsfriskrivningar, de fungerar på samma sätt både vid köp av fastighet och vid köp av bostadsrätt. Men en viktig skillnad är just om fastigheten säljs i befintligt skick. Min bedömning är att det är samma tanke som ligger bakom. En sådan skrivning i kontraktet ska inte utan vidare leda till att säljaren är helt fri från ansvar. Och när det gäller fastigheter, då finns det de här förarbetsuttalandena och den här praxis från Högsta domstolen, det här fallet till exempel. Men när det gäller bostadsrätter så finns istället en särskild bestämmelse i köplagen. Så där finns det helt olika regler och därför är det här fallet just med diffusionsspärren inte tillämpligt på köp av bostadsrätter.

Så det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet är att det är möjligt att friskriva sig från dolda fel vid köp av fastigheter. Det är viktigt att friskrivningen är tydlig och om det är en konkret friskrivning så är den ofta tydlig. Om det är en allmän friskrivning så kan den vara tydlig, till exempel om den formuleras så som den gjordes i fallet med diffusionsspärren. Och om man har en tydlig friskrivningsklausul så kan man då som köpare försöka angripa den med 36 paragrafen i avtalslagen. Vi ses i nästa avsnitt av podden och då ska det handla om vad som händer om en bostadsrätt säljs i befintligt skick.