Ibland märker köparen vid tillträdet att säljaren har tagit med sig någonting som köparen räknade med skulle lämnas kvar. Så vad är det egentligen som ingår om man köper en fastighet eller en bostadsrätt? Ingår till exempel lampor?
Välkomna till Peter pratar bostadsköp, Rättsakutens videopodd om köp av fastighet och bostadsrätt. Mitt namn är Peter Dittmer. Jag är jurist och jobbar som juridiskt ombud i tvister som gäller bostadsköp. Det här avsnittet handlar om vad som ingår när man köper en fastighet eller bostadsrätt. Och jag ska prata om vad fastighetstillbehör är för någonting. Vad byggnadstillbehör är för någonting. Och så ska jag prata om fallet med centraldammsugaren.
Så vad är då fastighetstillbehör? Till att börja med måste man förstå vad en fastighet är. Det är viktigt såklart om man köper en fastighet men det är också viktigt om man köper en bostadsrätt. Eftersom en bostadsrätt egentligen är en rätt att utnyttja en del av en fastighet. Enligt jordabalken så är fastigheter jord. Alltså stenar, grus, olika storlekar, förmultnat organisk material, jord. Och sen så är det också det som är över och under jorden. Lite oklart riktigt var gränserna går men om det till exempel finns ett vattenområde så ingår vattnet i fastigheten också.
Men det är det som är själva fastigheten. Sen kommer man till vad som är tillbehör till fastigheten. Och då finns det två sorters tillbehör. Det första är naturliga tillbehör. Och då är det dels träd och andra växter som har rötter i jorden. Och sen är det också naturligt gödsel som det heter. Det finns en särreglering också om att gödselhögar ingår som ett naturligt fastighetstillbehör.
Och sedan finns det anlagda fastighetstillbehör. Och det är till exempel byggnader eller ledningar och stängsel och olika saker som man har anlagt på fastigheten. Och då ska man göra en bedömning om de är för stadigvarande bruk eller inte. Man ska göra en objektiv bedömning och se i allmänhet bedöms de här vara permanenta eller inte. Och det är avgörande för om det är fastighetstillbehör.
Nästa fråga är vad som är byggnadstillbehör. Till att börja med ska man tänka på vad som är själva byggnaden. Som grunden, regelstommen, fasaden, trappor, fönster, dörrar. Sånt där är inte byggnadstillbehör utan det utgör själva byggnaden. Det är en del av byggnaden.
Men sen finns det andra saker som kan vara byggnadstillbehör. Och så ytterligare andra saker som är vad som kallas för lös egendom. Byggnadstillbehören ska säljaren lämna kvar. Det är en del av byggnaden och därför en del av fastigheten. Men det som är en lös egendom det ska säljaren i allmänhet plocka med sig. För att man ska lämna fastigheten städad och i ett fint skick.
Så hur drar man då gränsen mellan de här sakerna? Då finns det en bestämmelse i andra kapitelets andra paragraf i jordabalken. Det finns dels en kort definition av vad byggnadstillbehör är. Och sen så finns det en lista med olika exempel. I den här definitionen så är det först att det ska vara något som byggnaden är försedd med. Och det leder sällan till något problem. Och det andra är att det ska vara ägnat för stadigvarande bruk. Det är lite annan formulering än när det gäller vad som är ett anlagt fastighetstillbehör. Det ska vara ägnat för stadigvarande bruk. Och det betyder att objektivt sett ska det dels vara så att det är permanent. Dels att det är nyttigt. Man ska fundera på om köparen har bruk för det här eller inte. Sen den här listan med exempel. Det är exempel som har överförts från en lag från 1966 som finns med i jordabalken. Och i förarbeten i samband med lagstiftningen så har man sagt att det här är en lista över saker som är standardutrustning vid nybyggen. Och att det kommer ändras med tiden.
Nu tänkte jag komma in på det här fallet med centraldammsugaren. Det är ett rättsfall från Högsta domstolen från år 1996. Man brukar hänvisa till det som NJA 1996 Sid 139.
Det handlar om en fastighet i Tåssjö församling utanför Ängelholm. Och det är två personer som köper den här fastigheten av ett par på exekutiv underhandsförsäljning. Och efter tillträdet så ansöker köparna om handräckning. Man menar att säljaren har tagit med sig saker som har utgjort fastighetstillbehör. I själva verket handlar det om en diskmaskin och om en centraldammsugare. Det handlar alltså inte om fel i fastighet i det här målet utan det handlar om att fastigheten har varit i rätt skick vid köpet. Men efter köpet så har säljaren förstört fastigheten och då vill man ha ersättning för det.
Men innan jag går in på hur Högsta domstolen dömde så vill jag be dig att om du gillar det här avsnittet, om du gillar podden så ge avsnittet tummen upp så att fler hittar till den här podden.
När det gäller diskmaskinen så är det fråga om en så kallad inbyggd diskmaskin som det står i fallet. Det är också det som brukar kallas för en underbyggd diskmaskin. Det är alltså inte en fristående diskmaskin. Som man ska ha stående på en bänk eller så och det är inte heller en integrerad diskmaskin som har en front som ser ut som skåpluckorna i övrigt utan det är en diskmaskin som är tänkt att stå under en bänkskiva eller i ett skåp och som har en egen frontpanel. Och Högsta domstolen säger att det är vanligt förekommande sådana här diskmaskiner och det är byggnadstillbehör, väldigt kortfattat.
När det gäller centraldammsugaren så består den av tre delar. Först är det slang som man ska sätta i väggen med ett rör och ett munstycke. Sen så är det ett rörsystem i väggar och tak i huset och sen är det det som kallas för en motorenhet. Den är upphängd men löstagbar. Den är ansluten till el via en stickkontakt och det finns också en dammbehållare och så finns det ett utblås till utomhusluften.
Och Högsta domstolen säger om centraldammsugaren att det inte är en typisk inredning i ett bostadshus men i ett hus som det här med hög standard på inredningen så ska det ses som ett byggnadstillbehör. Högsta domstolen säger också att det här rörsystemet i väggarna klart är byggnadstillbehör och att den här motorenheten ska ses som en nödvändig del av centraldammsugningsanläggningen och att det därför också är ett byggnadstillbehör. Så därför så bifaller Högsta domstolen köparnas talan att säljarna ska ersätta centraldammsugaren och diskmaskin.
Vad ska man dra för slutsats av det här fallet? Det finns olika uttryck i det här fallet som Högsta domstolen använder och som man kan använda om man själv är i en sådan situation. Att man tvistar om någonting är byggnadstillbehör eller lös egendom. Och en sådan sak är det här med hög inredningsstandard. Är det hög standard på inredningen i det hus som ens egen tvist gäller då kan man utnyttja det. Det här kan i sig ifrågasättas också eftersom det inte finns en sådan del i definitionen av vad som är byggnadstillbehör. Utan man ska titta på om det är till nytta, om det är permanent. Och det är det egentligen.
Själv skulle jag väl säga att det här rörsystemet i centraldammsugaren är en del av själva byggnaden och inte ett byggnadstillbehör. Precis som andra elledningar och vattenledningar och annat i väggar och tak. Och sen skulle jag säga att den här motorenheten då är någonting som är avsett att vara permanent och som köparna har nytta av. Och därför är det byggnadstillbehör helt enkelt.
En annan sak som Högsta domstolen tar upp är ju det här att motorenheten är en nödvändig del av någonting som i övrigt är byggnadstillbehör. Och det kan också användas i en tvist man är i och titta på. Är det en viss sak som kanske är lite osäkert men som är en nödvändig del så kan man använda det i sitt fall.
Men åter till frågan jag ställde i början. Ingår lampor i köpet? Ja det finns inget avgörande från Högsta domstolen som gäller just lampor. Så man får titta på det här fallet med centraldammsugaren och dra slutsatser utifrån det. Och det första jag skulle säga är att lampor i allmänhet är till nytta för köparen. Så det blir sällan en fråga om köparen har bruk för lampan eller inte. Utan den viktigaste frågan är om lampan är permanent eller inte. Om den är tänkt att vara permanent eller inte. Och då kan man titta på olika saker. En sak, en slutsats man kan dra av fallet från centraldammsugaren, det är att någonting kan vara ett byggnadstillbehör även om det är anslutet till elnätet med en stickkontakt. Så det behöver inte vara avgörande för om en lampa är byggnadstillbehör eller inte. Annars skulle jag säga att man kan titta på hur sannolikt det är att en lampa ska bytas eller inte. Att den som har satt dit lampan, hur sannolikt det är att den vill byta lampan senare. Är det till exempel en alldaglig neutral lampa i ett utrymme som en källare eller förråd så talar det för att det är byggnadstillbehör. Att det är tänkt att vara permanent. En annan sak man kan titta på är hur svårt eller lätt det är att byta den här lampan. Har man till exempel tagit ut ett hål i en vägg för lampararmaturen. Eller har man anpassat målning eller tapetsering så man målat och tapetserat runt den här armaturen. Det kan ju göra att det är svårt att hitta någon ny lampa som kan sitta där istället utan att man måste tapetsera om ett utrymme. Det är saker som jag menar talar för att avsikten är att den här lampan ska vara permanent och då blir det byggnadstillbehör. Men det här måste göras genom en bedömning från fall till fall och det är svårt att säga något generellt. Därför är mitt råd att försöka avtala bort det här problemet. Om man som köpare känner att det där är frågan om det är byggnadstillbehör men den där vill jag ska vara kvar så kan man påverka priset eller komma överens om det på något sätt. Och samma sak om man som säljare känner att det där vill jag ta med mig. Prata med köparen om det så man kan komma överens.
Vilka slutsatser kan man då dra för bostadsrätter? Som jag sa i början så är en bostadsrätt egentligen en rätt att nyttja en del av en fastighet. Det är samma regler som gäller när det är vad som är ett fastighetstillbehör och vad som är ett byggnadstillbehör. Det betyder att säljaren får inte hur som helst ta med sig en diskmaskin eller en centraldammsugare eller lampor. Men det finns en viktig skillnad och det är att det inte är köparen som äger de här byggnadstillbehör. Utan det är bostadsrättsföreningen. Så om det är någonting som saknas så är det egentligen så att köparen ska vända sig till bostadsrättsföreningen. Och sen får bostadsrättsföreningen vända sig till säljaren och säga du tog med de här sakerna som utgjorde en del av byggnaden. Och det innebär också att egentligen så kan inte säljaren och köparen avtala sig ur det här problemet. Köparen kan inte ge säljaren tillstånd att ta med sig någonting som utgör byggnadstillbehör. Men i praktiken så löser man nog antagligen de flesta problem ändå genom att avtala. Eftersom då antagligen köparen ersätter till exempel den här lampan eller diskmaskinen med en ny. Och då påverkas inte bostadsrättsföreningen av det.
Det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet är att lampor kan vara byggnadstillbehör. Och att de därför ska ingå vid köp av fastigheter och bostadsrätter. Och det viktiga att titta på i den här frågan det är om de är tänkta att vara permanenta i fastigheten eller bostadsrätten och det kan de vara även om de är anslutna till nätet med en stickkontakt.
Vi ses i nästa avsnitt. Det ska handla om villkor om förköpsrätt.
