Köp av fastighet måste vara skriftligt, men vad innebär egentligen det? Och vilken betydelse kan muntliga överenskommelser mellan köparen och säljaren få?
Välkommen till Peter pratar bostadsköp, Rättssakutens videopodd om köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Mitt namn är Peter Dittmer och jag är jurist och arbetar som juridiskt ombud i tvister som gäller bostadsköp.
Det här avsnittet handlar om formkravet vid köp av fastighet. Jag ska berätta vad formkravet innebär och sen ska jag berätta om fallet med fastigheten i grönområdet.
Vad innebär då det här formkravet som finns i jordabalkens fjärde kapitels första paragraf? Man brukar säga att det innebär att köpet ska vara skriftligt. Men egentligen är det så att själva avtalet mellan köparen och säljaren, alltså själva överenskommelsen, kan ha vilken form som helst. Jag ska försöka förklara det här att många människor ser ju som ett avtal så tänker man på ett papper, ett dokument, att det är det som är avtalet. Men dokumentet är egentligen bara ett skriftligt bevis på vad man har kommit överens om. Själva avtalet är en överenskommelse. Det här formkravet som finns när det gäller köp av fastigheter, det är egentligen uttryckt som en slags ogiltighetsbestämmelse. För den anger att om det inte finns en köpehandling, ett dokument, så är avtalet, alltså själva köpet, allt det man har kommit överens om, det är ogiltigt.
Det ställs också krav på vad den här köpehandlingen ska innehålla. Den ska innehålla fyra saker. Den ska innehålla en uppgift om vilken fastighet det gäller. Den ska innehålla en uppgift om köpeskillingen, alltså priset. Den ska innehålla något som kallas en överlåtelseförklaring, alltså en formulering där det framgår att det handlar om en överlåtelse av den här fastigheten, en försäljning. Det fjärde är att det ska finnas underskrifter av både köparen och säljaren.
Finns den här köpehandlingen då är alltså hela avtalet med alla olika slags villkor som man har ingått, giltigt.
I gamla jordabalken var det inte alls så här. Där stod det att alla villkor för köpet ska finnas med i den skriftliga handlingen. Men så är det alltså inte längre. Det är bara tre av de här punkterna som är egentliga villkor för köpet. Det är vilken fastighet det är, vilken köpeskillning det är och att den överlåts. De sakerna måste finnas med som villkor för köpet.
Sen finns det också vissa villkor som måste finnas med om just de villkoren ska vara giltiga. Det handlar om villkor om att ett köp är villkorat, alltså att om vissa saker inte uppfylls så ska köpet återgå. Det är också villkor som handlar om att köparens rättigheter är begränsade. Till exempel hur man får hyra ut eller pantsätta fastigheten. Sådana villkor måste finnas med i köpehandlingen.
Annars är de villkoren ogiltiga, men köpet som sådant är fortfarande giltigt. Så det är viktigt att komma ihåg. Formkravet på att köpa fastigheter är egentligen en ogiltighetsbestämmelse. Men så länge det finns en köpehandling så gäller hela avtalet.
Nu tänkte jag gå in på fallet med fastigheten i grönområdet. Det är ett rättsfall från Högsta domstolen från år 1980. Man brukar hänvisa till det som NJA 1980 sid 398.
Det handlar om en försäljning av en fastighet. Försäljningen skedde 1976. Det var en kvinna som köpte en fastighet i Lomma av ett par. Sedan visade det sig att den här kvinnan på grund av sjukdom inte kunde flytta in i den här fastigheten och då försökte hon i sin tur sälja den. Då kom det fram att den här fastigheten låg i något som kallades som ett grönområde. Det framgick av stadsplanen att den ingick i ett grönområde. Det här innebar att det fanns en hög risk för expropriation. Det innebär också att man inte fick bebygga den här fastigheten. Man fick inte bygga nytt. Man fick inte bygga om. Man fick inte bygga till. Till och med kunde det vara så att om byggnaden som fanns på fastigheten brann ner så kanske man inte fick bygga upp den igen som den såg ut.
Det här gjorde att kvinnan hade svårt att sälja den här fastigheten. Då väckte hon talan mot säljarna. Och så sa hon att det här villkoret, den här bestämmelserna i stadsplanen är ett rättsligt fel och hon vill häva köpet.
Då sa säljarna att det finns en bestämmelse i köpekontraktet i köpehandlingen som säger att det ankommer på köparen att underrätta sig om innehållet i planbestämmelserna. Den här bestämmelsen i köpehandlingen sa säljarna är en friskrivning från rättsliga fel som är kopplade till planbestämmelserna.
Innan jag går in på vad Högsta domstolen sa i det här fallet så vill jag be dig att om du gillar podden, om du gillar avsnittet så ge den tummen upp för det hjälper andra att hitta till podden.
Högsta domstolen började med att titta på vad som hade hänt i samband med köpet. Det första de tittade på var en undersökning av fastigheten som kvinnan hade gjort. Hon hade undersökt fastigheten och hon hade gjort det tillsammans med mäklaren och säljaren. Då hade kvinnan uttryckt en oro. Hon sa att det var så fint det här området. Det var så lugnt och skönt och hon var orolig för att det skulle byggas i närheten. Att det skulle komma någon ny väg som drogs i området. Men då försäkrade både säljaren och mäklaren att det fanns inga sådana planer. Det kommer inte byggas något och det kommer inte komma någon väg. De nämnde också att det här är ett grönområde.
Det andra som Högsta domstolen tittade på var vad som hade hänt i samband med att man skrev under köpehandlingen. Dels konstaterade Högsta domstolen att den här köpehandlingen var ett tryckt avtalsformulär som mäklaren hade tagit fram. Den här bestämmelsen om att köparen skulle underrätta sig om innehållet i planbestämmelsen var förtryckt. Sen konstaterade också Högsta domstolen att ingen av parterna, inte mäklaren, inte köparen och inte säljaren hade på något sätt kommenterat eller sagt någonting om den här bestämmelsen.
Utifrån det här kom Högsta domstolen fram till att kvinnan hade uppfattat det som sagts vid undersökningen som en garanti för att planbestämmelserna inte utgjorde något problem för henne. Dessutom kom Högsta domstolen fram till att säljarna måste ha insett att hon uppfattade det på det här sättet.
Därför kom Högsta domstolen till slutsatsen att det som förekommit mellan parterna, muntligt, det som sagts muntligt, det satte den här bestämmelsen i köpehandlingen ur spel. Så därför så var inte den här bestämmelsen något hinder för att kvinnan skulle få häva avtalet och därför så kom Högsta domstolen fram till att avtalet skulle hävas.
Så vilka slutsatser kan man då dra av det här fallet? För det första att köparen och säljaren vid köp av fastighet kan avtala muntligt om nästan allting. Och för det andra att även om det finns en skriftlig bestämmelse så kommer domstolen att tolka själva avtalet, alltså överenskommelsen i stort mellan köparen och säljaren. Och då kan det vara så att en skriftlig bestämmelse i köpehandlingen sätts ur spel av något som parterna har sagt till varandra. Men mitt råd till er är att ändå försöka få med så mycket som möjligt skriftligt i avtalet. Man kan inte förlita sig på att domstolen kommer fram till något sånt här om man hamnar i en tvist.. Och det är inte alltid som det finns så bra bevisning kring vad som faktiskt har sagts muntligt mellan köparen och säljaren. Så rådet är ändå att försöka avtala skriftligt så noggrant som möjligt.
Men vad gäller då om det är en bostadsrätt? I bostadsrättslagen så finns det en bestämmelse om formkrav som är väldigt lik bestämmelsen i jordabalken. Så därför är slutsatsen att samma sak gäller bostadsrätter. Nämligen att köparen och säljaren kan avtala om nästan allt muntligt. Och att det som förekom muntligt mellan parterna kan sätta ur spel en skriftlig bestämmelse i köpehandlingen. Men ändå försök att avtala så tydligt som möjligt skriftligt så att det inte blir något problem kring vad som har sagts muntligt.
Så det jag vill att du ska ta med dig från det här avsnittet är att muntliga överenskommelser med vissa speciella undantag gäller så länge det finns en skriftlig köpehandling som uppfyller de här kraven enligt formkravet. Och att muntliga överenskommelser kan göra att skriftliga bestämmelser i köpehandlingen sätts ur spel.
Vi ses i nästa avsnitt och då ska det handla om vad som händer när det är fel på en avloppsanläggning på en fastighet.
