Det är inte ovanligt att den som har köpt en bostadsrätt efter köpet märker att boarean som stått i pappren över köpet inte stämmer. Att bostadsrätten egentligen är mindre. Så hur bedöms egentligen felaktig boarea i en tvist om fel i bostadsrätt?
Köp av fastighet och köp av bostadsrätt. Det här blogginlägget handlar om felaktig boarea. Här tar vi upp fallet med bostadsrättslokalen.
Sex steg i bedömningen av fel. Både när det gäller fel i bostadsrätt och fel i fastighet. De här sex stegen kan ses som hinder som köparen måste komma över för att få rätt mot säljaren. De här hindren får olika betydelse i olika fall beroende på vilket problem det handlar om, vilket slags fel och beroende på omständigheterna i övrigt. När det gäller felaktig boarea eller felaktig area överhuvudtaget – det kan ju vara andra ytor och areor än boarean som det är fel på. Då är det något speciellt för att – Om köparen efter köpet märker att den här boarean eller den här ytan är fel. Oftast att den är mindre än vad han hade tänkt sig. Då måste han ju ha någonting att jämföra med. Olika fastigheter och bostadsrätter har ju olika yta. Det här betyder att när man pratar om felaktig boarea så är det så gott som alltid ett så kallat konkret fel. Alltså det är att bostadsrätten eller fastigheten då avviker från avtalet. Det är svårt att föreställa sig ett fall där bostadsrätten eller fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta, i form av felaktig boarea.
En annan sak som är intressant med felaktig boarea är att den ofta aktualiseras när det gäller just köp av bostadsrätt. Det kan vara aktuellt också vid köp av fastighet men extra vid köp av bostadsrätt just eftersom att antalet kvadratmeter ofta har stor betydelse när det gäller prissättningen av bostadsrätter. Man jämför ofta olika bostadsrätter utifrån vad kvadratmeterpriset är.
Fallet med bostadsrättslokalen. Det här är ett avgörande från Högsta domstolen från 2016. Man brukar hänvisa till det som NJA 2016 s. 237.
Det handlar om ett fastighetsbolag som köper en bostadsrätt av ett inkassobolag. Bostadsrätten låg på Vallhallavägen i Stockholm. Den var inredd som en kontorslokal. Men fastighetsbolaget planerade att göra om den till bostäder. Priset för bostadsrätten var 28 miljoner kronor och enligt uppgifter var den 1297 kvadratmeter. Efter köpet stämde fastighetsbolaget inkassobolaget och krävde ersättning. De krävde drygt 4,6 miljoner kronor i prisavdrag och skadestånd. Fastighetsbolaget hade mätt upp lokalen och kommit fram till att den inte alls var 1297 kvadratmeter. Utan 1187 kvadratmeter. En skillnad på mer än 100 kvadratmeter. Inkassobolaget gjorde senare en egen mätning och kom fram till att den var 1195 kvadratmeter. Alltså lite större men fortfarande mer än 100 kvadratmeters skillnad mot det som hade stått i pappren vid köpet.
Tingsrätten fann att fastighetsbolaget hade rätt till ersättning på 800 000 kronor för prisavdrag. Hovrätten kom fram till att de hade rätt till ersättning på 1 800 000 kronor för prisavdrag. Vad kom då Högsta domstolen fram till?
Det första Högsta domstolen prövade var vad som egentligen följer av avtalet. Det här är alltså i steg 1 i felbedömningen där man frågar sig om bristen är ett fel eller inte. Högsta domstolen börjar med att konstatera att det är inte bara det som står i det skrivna kontraktet som är en del av avtalet utan även muntliga eller skriftliga uppgifter som säljaren lämnar i samband med köpet och som rimligen kan antas påverka köparen. Även det är en del av avtalet.
Högsta domstolen konstaterar också att det krävs en viss tydlighet för att en säljare ska kunna frigöra sig från preciserade uppgifter som den har lämnat i samband med köpet. När det gäller det här konkreta fallet så konstaterar Högsta domstolen att det står i annonsen och i objektsbeskrivningen att bostadsrätten är cirka 1297 kvadratmeter och att de här uppgifterna kommer från bostadsrättsföreningen. Att det står cirka spelar inte roll när det är en så pass precis uppgift som 1297 så betyder det här cirka bara en marginell avrundning och inget som påverkar det här fallet. Och att det står att uppgifterna kommer från bostadsrättsföreningen spelar inte heller någon roll för det är säljaren som har gett in de här uppgifterna i den här köpsituationen så det är ändå säljaren som ansvarar för dem.
Vidare konstaterar Högsta domstolen att arean på den här bostadsrätten inte har berörts vid avtalsslutet, alltså i samband med att man skrivit på köpekontraktet. Men däremot så har objektsbeskrivningen berörts. Köpekontraktet hänvisade till objektsbeskrivningen och man nämnde också den här hänvisningen. Och inget sades om att uppgifterna i objektsbeskrivningen inte stämde.
Och mot bakgrund av det här finner Högsta domstolen att det följer av avtalet att bostadsrätten ska vara cirka 1297 kvadratmeter och att bostadsrätten avviker från det. Och att därför är det fråga om ett så kallat konkret fel i bostadsrätten.
Nästa fråga som Högsta domstolen prövar är undersökningsplikten. Dom går igenom reglerna om undersökningsplikt i köplagen som innebär att det finns ingen allmän undersökningsplikt utan undersökningsplikten finns om köparen faktiskt har undersökt i det här fallet bostadsrätten innan köpet eller om köparen inte gjort det, trots att den blivit uppmanad av säljaren att göra det. Det här är det femte steget i felprövningen. Man ska ta reda på vem som ansvarar för felet.
I det här fallet så har en företrädare för fastighetsbolaget undersökt bostadsrätten innan köpet i samband med visning. Men, konstaterar Högsta domstolen, eftersom det är ett fel, ett konkret fel, att bostadsrätten avviker från avtalet så behöver inte köparen närmare undersöka bostadsrättens area.
Högsta domstolen finner också att den här avvikelsen ändå egentligen är en sådan som skulle ha upptäckts vid en undersökning av bostadsrätten. Så Högsta domstolens slutsats är att undersökningsplikten inte hindrar säljaren från att ansvara för felet.
Nästa fråga som Högsta domstolen prövar är friskrivning. Det finns en friskrivning i det här köpekontraktet. Friskrivningen är lite speciell, den kan hamna i olika steg i felbedömningen beroende på hur friskrivningen är formulerad. Det är ett villkor i köpekontraktet som kan formuleras på olika sätt. I det här fallet är det formulerat så att köparen avstår från alla anspråk på säljaren på grund av fel, även dolda fel. Det är formulerat så att det är en del av det femte steget där man frågar sig vem som ansvarar för felet. Men Högsta domstolen finner att den här friskrivningen är allmänt hållen och därför inte tillämplig på en preciserad uppgift som är en del av avtalet, i det här fallet då boarean. Så därför drar Högsta domstolens slutsatsen att inte heller friskrivningsklausulen är ett hinder för att säljaren ska ansvara för felet.
Nästa fråga som Högsta domstolen prövar är om köparen reklamerat i tid. Det här är det tredje steget i felbedömningen. Och när det gäller bostadsrätter så är det lite speciellt. Det finns nämligen en regel i köplagen som säger att köparen är skyldig att undersöka, i det här fallet bostadsrätten, efter köpet. Men någon motsvarande sådan regel finns inte i jordabalken. Och det här påverkar när tiden för reklamation börjar löpa. I det här fallet så konstaterar Högsta domstolen att fastighetsbolaget har tillträtt bostadsrätten den 1 oktober 2007 och att de har reklamerat felet den 26 september 2008, alltså ett knappt år senare. Och det här är en fråga om en näringsidkare, konstaterar Högsta domstolen och lokalens area har betydelse för fastighetsbolagets verksamhet. Särskilt med tanke på att deras plan är att bygga om den till bostadsrätter. Och därför så finner Högsta domstolen att fastighetsbolaget borde ha mätt upp arean i samband med den här undersökningen efter köpet. Och mot bakgrund av det så är ett knappt år en väldigt lång tid för reklamation. Och slutsatsen som Högsta domstolen drar är därför att fastighetsbolaget inte har reklamerat inom skäligt tid från det att de borde ha upptäckt felet. Och därför så får de inte åberopa felet. Och de får ingen ersättning i Högsta domstolen.
Vilka slutsatser kan man då dra av det här fallet? Ja, det är tre olika steg i felbedömningen som berörs. Det första steget som handlar om bristen är ett fel eller inte. Det tredje steget som handlar om köparna reklamerat i tid eller inte. Och det femte steget som handlar om vem som ansvarar för felet.
Man kan reflektera lite och fråga sig varför Högsta domstolen avslutar med det tredje steget, reklamation. Men vilken ordning de här stegen kommer i, det kan man ju välja själv. Det är inte säkert att de prövas i just den här ordningen. Det kan tänka sig att Högsta domstolen väljer att avsluta med det som fäller fastighetsbolaget. För att även ge ledning till rättstillämpningen i de andra frågorna. Prövar dem först. Högsta domstolen kunde ha börjat med att säga att de inte har reklamerat i tid och inte sagt något mer. Här vill man ge lite extra stöd till rättstillämpningen genom att pröva även de andra frågorna.
Den första viktiga slutsatsen som man ska dra av det här fallet är att objektsbeskrivningen är en del av avtalet. Det är definitivt en del av avtalet om den hänvisas till i köpekontraktet eller om den berörs av parterna i samband med avtalsslutet. Men även annars, för det är en uppgift som säljaren har lämnat i samband med köpet. Det är rimligt att anta att informationen i objektsbeskrivningen har påverkat köparen. I allmänhet ska det ses som en uppgift som kommer från säljaren och som en del av avtalet. För att objektsbeskrivningen inte ska vara en del av avtalet eller för att uppgifter i den inte ska vara en del av avtalet skulle det krävs att säljaren i samband med köpet reserverar sig på något sätt. Säger att den specifika uppgiften inte stämmer eller att han eller hon är osäker på de här uppgifterna i allmänhet.
En annan mycket viktig slutsats för det här fallet är att felaktig boarea, som sagts tidigare i allmänhet, innebär att det är ett konkret fel. Att bostadsrätten avviker från avtalet och det i sin tur innebär att säljaren i allmänhet ansvarar för det. På grund av det har nämligen köparen en reducerad undersökningsplikt eller ingen undersökningsplikt alls när det gäller uppgifter om boarean. Det innebär också att en allmän friskrivning inte tillämpas på den här uppgiften. Man kan tänka sig undantag när det gäller undersökningsplikten skulle det kanske kunna vara så att köparen har gjort en undersökning och att det är en så påtaglig avvikelse från boarean så att den här måste köparen ha noterat när det gäller undersökningen. Då kan det trots allt vara så att undersökningsplikten får betydelse. Man kan också tänka sig ett undantag att man har gjort en väldigt specifik friskrivning i kontraktet. Man kanske skriver i avtalet att säljaren är osäker på uppgifterna om boarean och att köparen avstår från alla anspråk på säljaren på grund av för liten boarea. En sån friskrivning skulle kunna vara tillämplig.
Den tredje mycket viktiga slutsatsen från det här är att vid köp av bostadsrätt så har köparen en skyldighet att undersöka bostadsrätten efter köpet. Och att det här kan få betydelse för reklamation. Särskilt om det är näringsidkare så ställs det höga krav, kanske alltid kravet att de ska undersöka boarean.
I det här fallet gäller det att köp av bostadsrätt och vilka slutsatser kan man dra när det gäller att köp av fastighet? I allmänhet så är det samma regler som gäller. Det är samma regler när det gäller köparens uppgiftsansvar och vad som ingår i avtalet. Det är samma regler om reducerad undersökningsplikt och det är samma regler när det gäller en friskrivningsräckvidd. Så många av de här frågorna som är viktiga i det här fallet kan också gälla när det gäller köp av fastighet och fel i fastighet. Men en viktig skillnad och det är då den här regeln om köparens skyldighet att undersöka bostadsrätten efter köpet. En liknande regel finns inte i jordabalken och därför kan man räkna med att den som köper en fastighet har större möjligheter att reklamera vid ett senare tillfälle än den som köper en bostadsrätt.
Så det vi vill att du ska ta med dig från det här blogginlägget är att om boarean står i objektsbeskrivningen så är den i allmänhet en del av avtalet. Vilket i sin tur innebär att säljaren i allmänhet inte kan skylla på undersökningsplikten eller på en allmän friskrivning. Utan istället så är det säljaren som ansvarar.
