Ofta kan det finnas en oro för att köp av bostadsrätt ska förklaras ogiltigt. När det gäller köp av bostadsrätter är det viktigt att komma ihåg att köpeavtalet uppfyller formkraven, att bostadsrättsföreningen lämnar samtycke när det behövs och att köparen inte vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen.
Allmänna och speciella ogiltighetsgrunder
Det finns allmänna avtalsrättsliga ogiltighetsgrunder. Med detta avses bland annat reglerna i avtalslagen om ogiltighet vid tvång, svek, ocker och oskäliga avtalsvillkor. Men det finns också andra ogiltighetsgrunder, bland annat i allmänna rättsprinciper.
Det finns också familjerättsliga ogiltighetsgrunder som gäller alla bostäder. Det är reglerna om att en maka eller sambo måste samtycka till man avhänder sig en bostad i vissa fall. Om samtycke inte har lämnats i dessa fall blir avtalet ogiltigt.
Sedan finns det ogiltighetsgrunder som är speciella för bostadsrätter. De finns uppräknade i 6 kap 5 § bostadsrättslagen och är:
- Köpeavtalet uppfyller inte formkraven
- Bostadsrättsföreningens samtycke saknas i vissa fall
- Köparen vägras medlemskap i bostadsrättsföreningen
Formkrav för köpeavtalet
Enligt 6 kap 4 § bostadsrättslagen är ett köp av bostadsrätt ogiltigt om köpeavtalet inte uppfyller följande formkrav:
- Avtalet ska vara skriftligt
- Avtalet ska vara underskrivet
- Avtalet ska innehålla uppgift om lägenheten
- Avtalet ska innehålla uppgift om pris
Skriftlighetskravet innebär inte bara att avtal inte kan upprättas muntligen. Det innebär också att avtal om köp av bostadsrätt inte kan upprättas digitalt.
Underskriftkravet innebär att köparen och säljaren ska skriva under avtalet. Om någon av parterna är en juridisk person ska behörig företrädare skriva under avtalet. Om avtalet kräver samtycke från bostadsrättsföreningen eller säljarens maka eller sambo så kan det vara lämpligt att dessa och skriver under avtalet.
Kravet på uppgift om lägenheten är formulerat så att avtalet ska innehålla ”uppgift om den lägenhet som överlåtelsen avser”. Det är faktiskt viktigt med formuleringen. Det är viktigt att det framgår att det som köps är bostadsrätten och inte lägenheten- att avtalet avser köp av bostadsrätt avseende en viss lägenhet.
Kravet på uppgift om pris förtydligas med att om parterna kommer överens om ett annat pris vid sidan om köpeavtalet så gäller priset som står i köpeavtalet. Däremot kan det priset jämkas i vissa fall. Det kan räcka att priset anges på ett sätt så att det kan räknas ut, till exempel med kronor per kvadratmeter, men en sådan uträkning får inte vara beroende av okända faktorer.
Det finns dock en frist. Om talan om köpeavtalets ogiltighet inte väcks inom två år från avtalets ingående, så går möjligheten att väcka en sådan talan förlorad.
Bostadsrättsföreningens samtycke
I 6 kap 3 § regleras ett specialfall som kräver bostadsrättsföreningens samtycke. Om bostadsrätten överlåts till en juridisk person som redan är medlem i bostadsrättsföreningen, så krävs samtycke av föreningens styrelse för att köpet ska vara giltigt. Anledningen är att styrelsen ska kunna kontrollera att en juridisk person successivt köper upp bostadsrätter i föreningen.
Medlemskap i bostadsrättsföreningen
Efter ett köp av bostadsrätt ansöker köparen om medlemskap i bostadsrättsföreningen och om medlemskap vägras blir köpeavtalet som huvudregel ogiltigt. Det är med andra ord fråga om ogiltighet på grund av senare inträffade omständigheter. Det är styrelsen som beslutar om medlemskap. Ofta begär parterna förhandsbesked av styrelsen i samband med köpet.
Köpeavtal blir dock inte ogiltigt om köpet skett genom exekutiv auktion eller tvångsförsäljning. Då ska föreningen istället lösa bostadsrätten. Det finns också specialbestämmelser om bodelning, arvskifte och bolagsskifte.
En köpare som vägras inträde kan hänskjuta tvisten till hyresnämnden. Det kan en säljare dock inte göra. Men om en säljare lider skada av att ett köpeavtal blir ogiltigt kan i vissa fall få skadestånd, både från köparen och från bostadsrättsföreningen.
