Både objektsbeskrivningen och frågelistan kan få stor betydelse vid en tvist om fel i bostadsrätt. Oftast kan dessa dokument ses som delar av avtalet och även i andra fall har säljaren ett uppgiftsansvar. Dessutom kan objektsbeskrivningen och frågelistan få betydelse genom att påverka köparens undersökningsplikt.

Objektsbeskrivning och frågelista

Objektsbeskrivningen är en skriftlig beskrivning av bostadsrätten som mäklaren tar fram. Mäklaren ska se till att alla som överväger att lägga ett bud får tillgång till objektsbeskrivningen. Uppgifterna i objektsbeskrivningen har mäklaren ofta fått från säljaren och mäklaren har rätt att lita på att säljarens uppgifter är korrekta om han eller hon inte har anledning att ifrågasätta dem.

En frågelista är en skriftlig lista där säljaren har svarat på en rad frågor som mäklaren har ställt.

Del av avtalet

Både objektsbeskrivningen och frågelistan kan ses som en del av avtalet. Detta kan dock ske på olika sätt. Om det skriftliga avtalet hänvisar till dokumenten och om dokumenten är bilagda det skriftliga avtalet så är det tydligt att de är en del av avtalet. I många fall anses de dock även vara en del av avtalet bara genom att de diskuterats inför avtalets ingående.

Om objektsbeskrivningen eller frågelistan är en del av avtalet och om det visar sig att något i dessa dokument inte stämmer, så föreligger ett fel i bostadsrätten. Enligt 17 § köplagen framgår nämligen att bostadsrätten ska stämma överens med vad som följer av avtalet och att den annars är att anses som felaktig.

Säljarens uppgiftsansvar

Om något i objektsbeskrivningen eller frågelistan inte stämmer, så kan det föreligga fel i bostadsrätten, även om dokumenten inte är en del av avtalet. Enligt 18 § köplagen föreligger nämligen fel om bostadsrätten inte överensstämmer med uppgifter om bostadsrätten som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet.

För att uppgifterna i objektsbeskrivningen och frågelistan ska omfattas av säljarens uppgiftsansvar krävs dock att uppgifterna är tillräckligt konkreta. Ett allmänt lovprisande av bostadsrätten saknar betydelse.

Viktigt att notera är att säljaren också ansvarar för uppgifter som annan lämnar. Detta gäller uppgifter som mäklaren lämnar. När uppgifterna kommer från mäklaren, såsom objektsbeskrivningen gör, är det dock avgörande om säljaren känt till eller borde ha känt till uppgifterna.

Köparens undersökningsplikt

Objektsbeskrivningen och frågelistan kan också påverka köparens undersökningsplikt. Hur noggrann köparens undersökning av bostadsrätten måste vara beror på många omständigheter, men den vanligaste anledningen till att köparen kan nöja sig med en ytlig undersökning eller måste göra en fördjupad undersökning är uppgifter från säljaren.

Köparen behöver normalt inte undersöka uppgifter som står tydligt angivna utan förbehåll i objektsbeskrivningen. Å andra sidan kan objektsbeskrivningen eller frågelistan innehålla felindikationer, som gör att köparen får en ökad undersökningsplikt, till exempel om säljaren har noterat fukt eller lukt eller om det är en icke auktoriserad hantverkare som utfört renoveringar.

Här kan du läsa mer om vad köparens undersökningsplikt innebär vid köp av bostadsrätt.

Försäljning i ”befintligt skick”

Att en bostadsrätt säljs i ”befintligt skick” påverkar inte betydelsen av objektsbeskrivningen och frågelistan. Även om bostadsrätten säljs i ”befintligt skick” så är den enligt 19 § 1 st 2 p köplagen felaktig om den inte överensstämmer med uppgifter som säljaren lämnat innan köpet.

Kontakta Rättsakutens jurister!