Om det upptäcks brister i en bostadsrätt som sålts i ”befintligt skick”, så ska det anses föreligga fel i bostadsrätten om bristerna gör att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta. Men när ska en bostadsrätt anses vara i ”väsentligt sämre skick”?

Köplagen är dispositiv

Köplagen är den lag som reglerar köp av bostadsrätter och den är dispositiv. Det betyder att köparen och säljaren själva kan bestämma om bestämmelserna ska gälla eller inte. Köplagen kan avtalas bort. Köplagen gäller bara om parterna inte kommit överens om något annat själva.

Att köplagen är dispositiv innebär att köparen och säljaren av en bostadsrätt kan komma överens om att säljaren inte ansvarar för fel i bostadsrätten. Detta kallas friskrivning. En friskrivning kan vara specifik och gäller då en viss egenskap, vilket till exempel skulle kunna vara elinstallationerna i köket eller ventilationen i badrummet. En egenskapsfriskrivning kan också ses som en upplysning från säljaren som påverkar vad köparen med fog kunnat förutsätta.

En friskrivning kan också vara generell. Det innebär att säljaren friskriver sig från allt felansvar. Den vanligaste generella friskrivningen är att bostadsrätten säljs i ”befintligt skick”. På grund av att köplagen är dispositiv gäller en sådan friskrivning i princip.

Tre punkter i 19 § köplagen

Det finns dock en bestämmelse i 19 § köplagen, som stadgar att varan, i detta fall bostadsrätten, ska anses felaktig, trots att den har sålts i ”befintligt skick” om vissa förutsättningar är uppfyllda. Bestämmelsen har tre punkter.

De två första punkterna handlar om säljarens uppgiftsansvar och upplysningsplikt, det vill säga dels att säljaren får ett ansvar för fel om han eller hon lämnar vissa uppgifter om bostadsrätten före köpet, dels att säljaren får ett ansvar om han eller hon underlåter att lämna upplysningar om vissa viktiga förhållanden.

Den tredje punkten stadgar att bostadsrätten ska anses felaktig, trots att den sålts i ”befintligt skick” om den är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog kunnat förutsätta. Av förarbeten framgår att ”väsentligt sämre skick” innebär att det ska finnas ett ”uppenbart missförhållande”. Av Högsta domstolens praxis framgår att prövning enligt den tredje punkten ska ske i tre steg.

Steg 1: Bedömning av pris

Enligt Högsta domstolens praxis är det första steget en bedömning av bostadsrättens pris, det vill säga köpeskillingen. Det ska göras en jämförelse mellan bostadsrättens pris och bostadsrättens värde. Det antas att bostadsrättens värde är försäljningspriset minus kostnaden för att åtgärda de brister som finns i bostadsrätten.

Detta innebär att det i en tvist om fel i bostadsrätt görs en jämförelse mellan kostnaden att åtgärda de brister som är aktuella och priset för bostadsrätten.

Om kostnaden för att åtgärda bristerna bara är några procent av priset för bostadsrätten så föreligger enligt Högsta domstolens praxis inget uppenbart missförhållande mellan bostadsrättens skick och bostadsrättens pris. När kostnaden varit mindre än tre procent av köpeskillingen så har bostadsrätten inte ansetts vara i ”väsentligt sämre skick”.

Steg 2: Bedömning av övriga omständigheter

Enligt Högsta domstolens praxis är det andra steget en bedömning av övriga omständigheter. De omständigheter som tas upp är dels om bristernas art är sådana att köparen lider betydande olägenhet, dels om köparen drabbas av utgifter som inte avser avhjälpandet av felet.

Exempel på betydande olägenhet som beror på bristernas art är att köparens möjligheter att använda bostadsrätten inskränkts i betydande utsträckning eller långvarigt.

När brister i badrummet gjort att en köpare varit utan badrum i tre månader, så har möjligheterna att använda bostadsrätten enligt Högsta domstolen inte inskränkts i betydande utsträckning, eftersom det bara varit badrummet som köparen inte kunnat använda. Inte heller har inskränkningen på tre månader ansetts långvarig.

Steg 3: Sammanvägning

Det tredje steget är en sammanvägning av bedömningen av priset och bedömningen av övriga omständigheter. Det innebär att det är den samlade olägenheten för köparen som blir avgörande.

Om avhjälpandekostnaden är en stor del av köpeskillingen krävs inte några övriga omständigheter och om köparen lider betydande olägenheter av övriga omständigheter krävs inte någon hög avhjälpandekostnad. Slutligen kan avhjälpandekostnaden tillsammans med olägenheter av övriga omständigheter göra att den samlade olägenheten för köparen är sådan att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta.

Det går dock inte från Högsta domstolens praxis att dra några slutsatser om vad som egentligen krävs för att det ska vara fråga om fel i bostadsrätt. Det enda som går att säga med säkerhet är att den samlade olägenheten av mindre än tre procents avhjälpandekostnad och tre månader utan badrum inte är tillräcklig.

Kontakta Rättsakutens jurister!