Många har hört att köparen har en undersökningsplikt vid köp av bostadsrätt. Men när inträder egentligen undersökningsplikten och hur noga måste köparen undersöka en bostadsrätt innan köpet? Läs nedan om dolda fel och vanlig, ytlig och fördjupad undersökning!

Foto av Justina Rosengren

Felbedömning och relevansbedömning

Vid köp av en bostadsrätt har köparen en undersökningsplikt. När en domstol ska pröva vem som ansvarar för fel i bostadsrätten brukar man dela in prövningen i två delar, nämligen felbedömningen och relevansbedömningen. Undersökningsplikten är en del av den så kallade relevansbedömningen.

Felbedömningen innebär en prövning av om det föreligger fel i bostadsrätten. Det är värt att påminna om att ordet fel här används i en väldigt speciell betydelse som avviker en del från vad som allmänt gäller. Fel innebär en avvikelse från vad som avtalats eller från köparens befogade förväntningar. Om det till exempel finns en fuktskada, så är det inget fel om köparen haft skäl att förvänta sig en fuktskada. Detta har betydelse när det gäller undersökningsplikten.

Relevansbedömningen innebär en prövning av om felet i bostadsrätten har betydelse. Frågan är om köparen får åberopa felet gentemot säljaren eller inte. Detta regleras i 20 § köplagen och relevansbedömningen består av två delar. Den första frågan är om köparen måste anses ha känt till felet. Den andra frågan är om köparen borde ha märkt felet vid undersökningen av bostadsrätten.

Om felet inte är relevant, det vill säga om köparen inte får åberopa felet gentemot säljaren, så kommer felet inte att få några påföljder för säljaren. Köparen har därmed inte rätt till prisavdrag eller skadestånd.

Visningen ger köparen en undersökningsplikt

Enligt 20 § köplagen har köparen inte en allmän undersökningsplikt. Köparens undersökning av varan får betydelse när köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den.

När det gäller köp av bostadsrätt kan man dock säga att köparen har en allmän undersökningsplikt. Det är inte ovanligt att köpekontrakt avseende en bostadsrätt innehåller en uppmaning till köparen att undersöka bostadsrätten. Dessutom hålls i de flesta fall en visning, där köparen är med. Högsta domstolen har i ett avgörande kommit fram till att köparen ska anses ha undersökt bostadsrätten i samband med en visning.

Dolda fel och upptäckbara fel

Frågan när det gäller undersökningsplikten är om köparen borde ha märkt felet vid undersökningen av bostadsrätten. Köparens undersökning av bostadsrätten delar in felen i dolda och upptäckbara. Dolda fel är helt enkelt fel som köparen inte borde ha märkt vid undersökningen och upptäckbara fel är fel som köparen borde ha märkt vid undersökningen.

Vanlig, ytlig och fördjupad undersökning

Hur noggrann en undersökning ska vara beror på omständigheterna i det enskilda fallet. Enligt förarbetena till köplagen har kravet formulerats på följande sätt: ”Bedömningen får därvid ske med utgångspunkt i den grad av omsorg som kan krävas av en person i köparens ställning”.

Eftersom undersökningsplikten beror på omständigheterna i det enskilda fallet, så måste man se till rättsfall från domstolarna och jämföra med det aktuella fallet, för att veta vad som krävs.

I rättspraxis har det utvecklats en normalgrad av undersökning, något som kan kallas en ”vanlig undersökning”. Vid en vanlig undersökning ställs förhållandevis höga krav. Enkelt uttryckt måste köparen använda alla sina sinnen i alla lägenhetens utrymmen. Köparen ska in överallt och titta, känna och lukta.

Det är lättast att beskriva vad som inte krävs av köparen. Det krävs inte förstörande undersökningar. Detta innebär att fel är dolda om det inte går att upptäcka dem utan att ta sönder något. Det krävs inte heller fackkunskaper. Detta innebär att utgångspunkten ska vara hur en lekman tolkar det han eller hon ser och känner.

I vissa fall är omständigheterna dock sådana att kraven inte ska ställas lika högt. I dessa fall pratar man om en ”ytlig undersökning”. Det handlar om att parterna avtalat om en viss egenskap eller om att säljaren lämnat uppgifter om en viss egenskap hos bostadsrätten. I dessa fall behöver köparen inte undersöka denna egenskap lika noga eller inte alls.

Som exempel kan nämnas rättsfallet NJA 2016 s 237. I fallet hade lägenhetens storlek angetts i objektsbeskrivningen och Högsta domstolen fann att köparen därför inte behövde undersöka lägenhetens storlek.

I andra fall är omständigheterna sådana att kraven ska ställas högre än normalt. I dessa fall pratar man om en ”fördjupad undersökning”. Även här handlar det ofta om uppgifter från säljaren. Det kan också vara så att köparen gör vissa upptäcker under den vanliga undersökningen och att dessa upptäckter väcker krav på en mer noggrann undersökning. Ofta innebär en fördjupad undersökning att köparen tar till fackkunskaper och helt enkelt anlitar en besiktningsman för att undersöka bostadsrätten.

Kontakta Rättsakutens jurister!