Foto av Michal Jarmoluk från Pixabay

Köplagen är tillämplig

När en bostadsrätt säljs är köplagen tillämplig. Det finns många likheter mellan ett köp av en fastighet och ett köp av en bostadsrätt, men lagstiftningen skiljer sig mycket åt. När en fastighet säljs är istället jordabalken tillämplig.

Bestämmelserna om fel är olika i jordabalken och köplagen. Av köplagen framgår bland annat att bostadsrätten är felaktig om den inte stämmer överens med avtalet, inte stämmer med vad köparen med fog kunnat förutsätta eller inte stämmer med uppgifter som säljaren lämnat före köpet.

När bostadsrätten säljs i befintligt skick

Säljaren har ofta ett intresse av att friskriva sig från felansvar. Om friskrivningen är konkret och precis innebär det ofta inget problem. Då ses friskrivningen bara som en del av parternas avtal. Om friskrivningen är allmän kan säljaren dock ändå blir ansvarig.

En sådan allmän friskrivning är att bostadsrätten säljs i befintligt skick. Enligt köplagen är en bostadsrätt som säljs i befintligt skick ändå felaktig bland annat om den är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till priset och andra omständigheter med fog kunnat förutsätta.

Frågan är vad detta innebär. När anses en bostadsrätt vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta?

Badrummet

Den 20 oktober 2019 avgjorde Högsta domstolen rättsfallet ”Badrummet” och där klargör domstolen vad som avses med väsentligt sämre skick.

I målet hade en man köpt en bostadsrätt i Stockholm för 7,5 miljoner kronor i befintligt skick. Efter köpet upptäcktes brister i badrummet som kostade 205 000 kronor att åtgärda. Köparen krävde ersättning för detta från säljaren.

Med hänvisning till förarbeten konstaterar Högsta domstolen att bestämmelsen om väsentligt sämre skick avser att träffa fall när varans skick objektivt sett står i ett uppenbart missförhållande till varans pris och övriga omständigheter.

Den första prövningen är enligt Högsta domstolen en jämförelse mellan värdet på bostadsrätten i felfritt skick och köpeskillingen. Värdet på bostadsrätten i felfritt skick antas vara köpeskillingen minskad med reparationskostnaderna. Om värdet i felfritt skick bara avviker några procent från köpeskillingen är det enligt Högsta domstolen inte fråga om ett uppenbart missförhållande.

Den första prövningen är med andra ord en prövning av om reparationskostnaderna är mer än bara några procent av köpeskillingen.

Den andra prövningen är enligt Högsta domstolen om det finns några andra omständigheter som gör att bostadsrätten är i väsentligt sämre skick. Det kan enligt domstolen till exempel vara att bristernas art leder till betydande olägenhet för köparen, till exempel genom att nyttjandet av bostadsrätten inskränks i betydande utsträckning eller mer långvarigt.

I det aktuella fallet var reparationskostnaderna bara några procent av köpeskillingen, mindre än tre procent. Nyttjandet av badrummet hade inskränkts, men bara under tre månader.

Sammantaget fann Högsta domstolen att det inte förelåg något uppenbart missförhållande och att bostadsrätten inte varit i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta.

Fördel för säljaren

Högsta domstolens dom är lätt att förstå och lätt att tillämpa, men personligen tycker jag att ett köp av en bostadsrätt inte är fullt jämförbar med sådana köp av lös egendom som köplagen främst är avsedd för. Bland annat kan det invändas att en köpare av en bostadsrätt inte bara ser priset för bostadsrätten som ett pris för en vara. Många ser istället lånekostnaden som en löpande bostadsutgift och köpet som en investering. När priserna på bostadsrättsmarknaden är så präglade av bostadslån och investeringstankar, kan enligt min mening även en, i förhållande till priset, mindre reparationskostnad leda till ett uppenbart missförhållande.

Högsta domstolens dom leder också till slutsatsen att ju dyrare och finare bostadsrätt, desto större fel krävs för att bostadsrätten ska vara i väsentligt sämre skick än köparen med fog kunnat förutsätta. Det går dock att resonera precis tvärtom, ju dyrare och finare bostadsrätt, desto högre befogade förväntningar och desto mindre fel bör krävs.

Enligt min mening är Högsta domstolens domslut kraftigt betungande för köparen av dyrare bostadsrätter. Köparen är sällan i en position att förhandla bort en friskrivning avseende ”befintligt skick” och Högsta domstolens dom innebär därför att köparen ofta får räkna med att själv bekosta dyra reparationer, även av nya bostadsrätter.

Läs mer

Vill du få mer information om juridik för bostadsrättshavare, så kan du anmäla dig till vårt nyhetsbrev nedan. Vill du komma i kontakt med en fastighetsjurist som kan fastighetsrätt och bostadsrättsjuridik så besök vår sida om fastighetsjurist.