Har du köpt hus och upptäckt att boarean och biarean inte stämmer överens med vad som framgår av kontraktet? När måste du reklamera fel på andelen boarea? I fallet ‘Suterrängshuset på Ekerö’ har Högsta domstolen prövat just detta.
Entreprenad i konsumentförhållande
En konsumententreprenad är en entreprenad där en näringsidkare utför ett arbete med en konsument som beställare av ett byggprojekt. Arbete på fast egendom, byggnader eller andra anläggningar på mark är så kallade småhusentreprenad.
Konsumententreprenader behandlas enligt konsumenttjänstlagen. Lagen är tvingade till förmån för konsumenten. I den mån man har avtalat enligt avtalsvillkor som avviker till nackdel för konsumenten i förhållande till näringsidkaren. Konsumenttjänstlagen uppställer krav på att tjänsten skall vara fackmässigt utförd och tillämpas i de fall en näringsidkare utför tjänster åt en konsument.
Reklamationsfrist för konsumententreprenad
När anses tjänster ha reklamerats i tid? Reklamation regleras i 17 § konsumenttjänstlagen (jfr 61§). I paragrafen anges att en konsument som vill åberopa att tjänsten är felaktig ska underrätta näringsidkaren om detta inom skälig tid efter det att konsumenten märkt eller borde ha märkt felet. Vidare anges att en underrättelse som sker inom två månader efter det att konsumenten märkt felet alltid ska anses ha skett i rätt tid.
Den kortaste reklamationsfristen som medges enligt konsumentköpsdirektivet är två månader från det att konsumenten upptäckt felet. Det ansågs att direktivets regel (artikel 5.2) var en i allmänhet mer konsumentvänlig regel än den om att reklamation ska ske inom skälig tid. Efter det att konsumenten märkt eller borde ha märkt felet och att direktivets regel därför borde få en motsvarighet i såväl konsumentköplagen som konsumenttjänstlagen.
Tvåmånadersfristen börjar löpa när konsumenten märkt felet. Det är konsumentens faktiska kunskap om felet som är avgörande. Vid tillämpning av bestämmelsen saknar det alltså betydelse om konsumenten borde ha märkt felet vid en tidigare tidpunkt.
Fallet ”Suterränghuset på Ekerö”
Ett viktigt prejudikat på området är Högsta domstolens dom den 27 maj 2021 i mål nr T 2838-20, målet som kallas ”Suterränghuset på Ekerö”.
Målet handlade om ett husköp genom småhusentreprenad. Uppgifterna om den totala ytans fördelning på boarea och biarea inte stämde överens med verkligheten. Vid en mätning av huset ett drygt år efter tillträdet upptäckte makarna, som hade förvärvat egendomen, att uppgifterna i kontraktshandlingarna var felaktiga.
Det var i september 2015 som två makar bestämde sig för att förvärva en fastighet och samma dag ingå ett entreprenadkontrakt om att uppföra ett hus på fastigheten. Vid tidpunkten då avtalen ingicks hade uppförandet av huset påbörjats men inte färdigställts. Köpeskillingen uppgick till sammanlagt 10 miljoner kronor, där en del avsåg tomten med den del av huset som då hade uppförts och resterande del för entreprenadarbetet för färdigställande av huset. Totalt ingick 224 kvadratmeter boarea plus biarea enligt säljarens information i objektbeskrivningen.
Slutbesiktningen av huset ägde rum i februari 2016 och huset tillträddes den 1 mars samma år. Ett år senare, i juni bestämde sig makarna, att få fastighetens taxeringsvärde bestämd och genomförde då en mätning av huset. Enligt mätningen uppgick huset boarea till 161 kvadratmeter och biarean till 63 kvadratmeter, något som inte stämde enligt objektbeskrivningen vid husköpet.
Tidpunkten för reklamationen
Makarna hamnade då i tvist med företaget som hade sålt fastigheten och yrkade i Tingsrätten att företaget skulle förpliktas att betala 1 400 000 kronor till dem. Till grund för yrkandet åberopade de att fel hade förelegat i tjänsten och att de därmed hade rätt till prisavdrag. Felet bestod i att fördelningen mellan boarea och biarea i det färdigställda huset inte stämde överens med vad som hade angetts i avtalet.
Tingsrätten fann att avtalet innehöll en felaktig uppgift men att makarna hade reklamerat för sent. Deras talan ogillades därför. Makarna var inte nöjda med tingsrättens dom och tog det vidare till Hovrätten som ändrade tingsrättens dom. Enligt hovrätten hade felet reklamerats i tid.
Makarna uppgav att de hade upptäckt felet vid areamätningen som utfördes i juni 2017. På så sätt hade felaktigheten underrättats till näringsidkaren inom skälig tid.
Högsta domstolens bedömning
Tvisten togs vidare till Högsta domstolen av företaget där prövningstillstånd meddelades med utgångspunkt i hovrättens bedömning. De frågor som Högsta domstolen tog ställning till var om reklamation hade skett i rätt tid samt hur prisavdraget i så fall skulle beräknas.
Högsta domstolen finner att det som är avgörande när det gäller tvåmånadersfristen är när konsumenten har faktiskt kunskap om felet. Det saknar betydelse om konsumenten borde ha märkt felet tidigare. Det är enligt Högsta domstolen näringsidkaren som ska bevisa att konsumenten haft faktisk kunskap om felet tidigare än konsumenten själv medgett.
Högsta domstolen fann att avvikelsen i andelen boarea inte var så uppenbar. Det stod klart att makarna redan innan mätningen i juni 2017 insett att uppgifterna i kontraktet var felaktiga. Vad som utgör boarea respektive biarea är enligt domstolen inte självklart. Därför fann Högsta domstolen att reklamationen skett i tid.
Därmed fann Högsta domstolen att hovrättens domslut ska stå fast. Företaget ålades att betala 900 000 kronor till makarna som prisavdrag.
LÄS MER: TVIST SOM FÖLJD AV SLUTBESIKTNING