Samäganderättslagen reglerar hur flera personer ska samsas när de äger något tillsammans, till exempel en fastighet. Men lagen har många undantag och det är många situationer, särskilt gällande fastigheter, där den inte är tillämplig.

Samägande av fastigheter är vanligt

Fastigheter är värdefulla och kan användas av flera personer. Därför är det vanligt att flera personer går ihop och köper en fastighet tillsammans. Det kan till exempel vara två makar eller sambor som köper en fastighet för gemensamt bruk. Det kan vara flera släktingar som ärver en fastighet tillsammans. Eller så kan det vara flera bekanta som köper en fritidsfastighet tillsammans.

Ideell eller fysisk andel

Samägande av fastigheter avser alltid en ideell andel i fastigheten. Med ägande av en ideell andel menas att ägaren har rätt till en del av hela fastigheten. Med ägande av en fysisk andel menas att ägaren äger en viss del av fastigheten, till exempel viss jordbruksmark eller en viss tomt. Ägande av en fysisk andel av en fastighet är i princip ogiltigt.

Samäganderättslagens tillämplighet

Samäganderättslagen är en gammal lag från 1904 som reglerar hur man ska lösa det om flera personer som äger något tillsammans inte kan komma överens. Det finns tre huvudregler i samäganderättslagen:

  1. Åtgärder på den samägda egendomen kräver samtliga delägares samtycke.
  2. Om delägarna inte kan komma överens kan rätten förordna att egendomen ska skötas av en god man.
  3. Varje delägare kan ansöka om att egendomen ska säljas på offentlig auktion.

Huvudregeln är att samäganderättslagen gäller om två eller flera personer äger något tillsammans. Det finns dock några viktiga undantag.

Samäganderättslagen är dispositiv. Det betyder att delägarna kan komma överens om att samäganderättslagen inte ska gälla. Det är dock viktigt att komma ihåg att samäganderättslagen löser svåra problem. Därför är det viktigt att om man kommer överens om att samäganderättslagen inte ska gälla, så måste man noga bestämma hur man istället ska lösa dessa problem.

Samfälligheter och allmänningar. Samäganderättslagen gäller inte samfälligheter, allmänningar, eftersom de regleras i särskild lag. Inte heller gäller lagen viltvårdsområde eller fiskevårdsområde som består av endast en fastighet – det finns det också särskilda lagar för.

Makar, sambor och dödsbon. Samäganderättslagen gäller inte förhållanden som rör sambor, makar, dödsbodelägare eller bolagsmän. Där finns det också särskilda lagar som gäller istället, till exempel äktenskapsbalken, sambolagen och ärvdabalken.

Lantbruksenheter. Samäganderättslagen gäller inte lantbruksenheter som ägs av minst tre personer tillsammans. Då finns en särskild lag, lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter, som inte är dispositiv.

Dold samäganderätt och samäganderättslagen

Ofta är samäganderätten ”öppen” – det vill säga att flera personer står som ägare i fastighetsregistret eller i köpekontraktet. Deras ägande står angivet med ett bråk-tal, till exempel 1/2.

I rättspraxis har det också utformats en så kallad dold samäganderätt. Enkelt uttryckt uppstår dold samäganderätt när två personer köpt en fastighet för gemensamt bruk, när båda personerna har bidragit ekonomiskt till köpet och när båda personerna har för avsikt att äga fastigheten tillsammans, men då bara en av personerna står som ägare i fastighetsregistret.

Oftast uppstår dold samäganderätt mellan makar och sambor, men den kan uppstå i andra nära relationer, till exempel mellan syskon och nära vänner. Däremot kan den inte uppstå mellan juridiska personer.

Men dold samäganderätt skiljer sig från öppen samäganderätt. Dold samäganderätt är i själva verket ett anspråk på att bli ägare. Man brukar säga att dold samäganderätt inte har sakrättsliga verkningar. Det betyder att den inte gäller mot utomstående. Detta innebär att personen som står som ägare i fastighetsregistret kan pantsätta fastigheten eller sälja den, utan den dolda samägarens samtycke.

En dold samägare blir egentlig ägare av fastigheten först om han eller hon blir ägare genom en formell överlåtelse eller om hans eller hennes dolda samäganderätt fastställs i domstol.

Detta innebär att samäganderättslagen inte är tillämplig på dold samäganderätt. Först när den dolda samägaren blir egentlig ägare enligt ovan, så är samäganderättslagen tillämplig. Men som framgår ovan, så gäller samäganderättslagen inte mellan makar och sambor, så oftast är den ändå inte tillämplig.

Fråga juristen

Har du frågor om samäganderättslagen, dold samäganderätt eller andra fastighetsrättsliga ämnen? Vill du komma i kontakt med en jurist som kan fastighetsrätt, så besök vår sida om fastighetsjurister.

Kontakta Rättsakutens jurister!