Muntliga avtal i sig är inte ovanligt när det gäller byggprojekt. Har du hamnat i en situation där entreprenören hävdar att det har förekommit muntligt avtal gällande ÄTA-arbete?

Två personer skakar hand med varandra.

Undvik muntliga avtal vid byggprojekt

Vid husbyggen besöker vanligtvis beställaren byggarbetsplatsen kontinuerligt för att se hur projektet fortlöper. Då är det inte helt ovanligt att nya idéer uppkommer. Det kan vara att hallen behöver breddas genom att göra avkall på ett närliggande rum, eller en vägg som behöver sättas upp.

Sådana här ändringar brukar sällan resultera i något skriftligt avtal, utan det är helt enkelt en muntlig avtal mellan beställaren och entreprenören.

Men tyvärr uppstår det dock mindre lyckade situationer ibland, där beställaren inte är överens med entreprenören om att entreprenören blivit instruerad att  utföra förändringen. I beställarens värld har det bara varit en lös diskussion.

Situationer likt dessa är mycket vanliga inom juridiken och många av de förhandlingar som hålls i Sveriges domstolar handlar just om vem som sagt vad och vad som avtalats eller inte.

Bevisbördan

När det gäller bevisbördan så gäller inom svensk lagstiftning att den som påstår något också måste kunna bevisa att påståendet är sant. Inom just bygg och entreprenad så handlar det om vilket avtal man har i botten. Använder man exempelvis några av branschens standardavtal, har man per automatik ett reglemente att anpassa sig efter.

Då behöver exempelvis ÄTA-arbeten som överstiger en viss nivå alltid kommuniceras skriftligen till beställaren. Ett muntligt avtal blir då helt enkelt inte gott nog och om beställaren i efterhand skulle motsätta sig det avtalet kan det ogiltigförklaras bara genom att hänvisa till standardavtalet.

Men om ett ÄTA-arbete är av mindre sort och inte överstiger gränsen för då det ska kommuniceras skriftligen. Ja, då blir det alltså beställaren som behöver bevisa att det muntliga avtalet inte träffats. Det här blir ofta svårt och utsikterna för beställaren ser sällan bra ut.

För att undvika detta behöver man alltså gardera sig redan innan projektet drar igång. Ett enkelt sätt att göra så är att skapa ett tillägg till det befintliga avtalet.

Så kan gardera dig mot muntliga avtal när det gäller ÄTA-arbete

Genom att skapa ett tillägg till det befintliga avtalet, där man helt enkelt stärker upp förfarandet med att skriftligen kommunicera ÄTA-arbeten, till att gälla ALLA ÄTA-arbeten, oavsett storlek, kan man helt sätta de muntliga avtalen ur spel.

Med rätt avtal på plats kan du helt enkelt tvinga fram att varje enskild kostnad som tillkommer i projektet, först ska kommuniceras skriftligen till dig och även godkännas skriftligen för att vara giltigt.

Det innebär att du ska ha papper på alla kostnader som uppkommit löpande under projektets gång och som inte fanns med i den ursprungliga kalkylen.

Se till att ha en god relation med entreprenören

Det sunda förnuftet kommer man långt på. Det ska inte förringas hur viktigt det är att anlita en seriös och professionell entreprenör. Se över referenser och se till att inte stressa igenom det första mötet, utan gå igenom projektet så grundligt som möjligt.

Fråga entreprenören om all nödvändig informations finns tillgänglig eller om det är någonting annat som du behöver kolla upp. Fråga entreprenören också hur dom jobbar med ÄTA-arbeten och hur dom ser på att förankra varje delprojekt med dig som beställaren innan de utförs.

Efter en sådan diskussion så kommer du ha en bättre uppfattning om entreprenören och den uppfattningen säger ofta en hel del.

En annan sak som ofta vittnar om en seriös eller oseriös entreprenör är om man tittar på de avtal som entreprenören använder. Byggbranschen har tagit fram två standardavtal och de allra flesta seriösa entreprenörer och hantverkare använder sig av dessa avtal. Anledning är att avtalen är framtagna för att skydda både entreprenörens och beställarens intressen.

Använd branschens standardavtal – AB 04 eller ABT 06

Standardavtalen inom byggbranschen heter AB 04 och ABT 06. Om du får en offert från en entreprenören och ser att något av dessa avtal används, så kan du känna dig relativt trygg i att saker som ÄTA-arbeten inte kan skena iväg fullständigt under projektet.

Avtalssumman som du kommit överens om med din entreprenör kommer med största sannolikhet att bli summan som också ses på slutfakturan. Anledningen är att det inte finns några avtalsmässiga möjligheter för entreprenören att fakturera dig en massa extra kostnader under projektets gång. Avtalen skyddar mot just detta.

Standardavtalen godtar dock muntliga avtal när det gäller mindre ÄTA-arbeten. Om ett ÄTA-arbete är mindre i omfattning är ett halvt prisbasbelopp, ja då finns det ingenting som säger att ett muntligt avtal inte skulle vara giltigt.

Vill man som beställare gardera sig helt mot muntliga överenskommelser, får man lägga till en klausul i avtalet med en reservation mot just muntliga avtal.

Ta hjälp av en expert inom entreprenadrätt för att antingen lägga till en klausul i ert avtal, eller för att skriva ett tillägg till avtalet. Det kräver bara några korta formuleringar för att skydda mot just detta.

Sammanfattning

Om en entreprenör hävdar att det förekommit ett muntligt avtal och du hävdar motsatsen, behöver du först se över situationen och hur omfattande det arbete som den muntliga överenskommelsen faktiskt var. Det är nämligen så att inom entreprenadrätt så är muntliga avtal vanligt förekommande när det gäller ÄTA-arbete som understiger ett halvt prisbasbelopp.

Om man tänker efter så är det kanske inte rimligt att skriva ett skriftligt avtal varje gång du vill byta köksluckor mitt under pågående renovering. Då räcker det oftast med en muntlig överenskommelse mellan dig och hantverkaren.

Men för att undvika missförstånd gällande just muntliga avtal kan man utöka standardavtalen som byggbranschen använder sig av. Det går att skriva till en klausul som säger att allt ÄTA-arbete ska kommuniceras och godkännas skriftligen, oavsett omfattning. Då slipper man också hamna i oklara situationer efteråt där en part hävdar muntligt avtal och den andra motsätter sig.

Fredrik Jörgensen

Fredrik Jörgensen

fredrik.jorgensen@rattsakuten.se
070-7756334

Kontakta Rättsakutens jurister!