Har säljaren en upplysningsplikt vid köp av bostadsrätt och vad innebär den i sådana fall? När bostadsrätten säljs i ”befintligt skick” har säljaren en upplysningsplikt om väsentliga förhållanden som säljaren känner till och om säljaren underlåter att upplysa köparen om detta kan det påverka köparens undersökningsplikt.

Vad är säljarens upplysningsplikt?

Säljarens upplysningsplikt är en skyldighet för säljaren att berätta för köparen om omständigheter som inte tidigare varit föremål för diskussion mellan parterna.

Att det är fråga om en skyldighet innebär att om säljaren underlåter att berätta om dessa omständigheter, så får det vissa rättsföljder.

Finns det en generell upplysningsplikt?

Det är ett vanligt påstående att det inte finns en generell upplysningsplikt, eller allmän upplysningsplikt som det också kallas. När man pratar om en generell upplysningsplikt menar man inte en skyldighet att berätta om alla omständigheter. Istället menar man en skyldighet att vid alla köp berätta om vissa omständigheter.

I alla diskussioner om en generell upplysningsplikt förutsätts det att upplysningsplikten inträder när säljaren har en slags skuld. Skulden uppstår när säljaren vet att han eller hon vet något viktigt om varan som köparen inte vet. Detta grundar sig i den allmänna lojalitetsplikt som två avtalsparter har med varandra.

Mycket talar för att det inte finns en generell upplysningsplikt när det gäller köp av bostadsrätter. Att en sådan inte finns vid köp av fastigheter framgår av förarbeten till jordabalken.

Säljarens upplysningsplikt vid köp i ”befintligt skick”

Frågan om det finns en generell upplysningsplikt eller inte är inte lika intressant när det gäller köp av bostadsrätt, eftersom bostadsrätter oftast säljs i ”befintligt skick”. Och när något säljs i befintligt skick har säljaren en upplysningsplikt enligt 19 § 1 st 2 p köplagen.

Det finns tre rekvisit enligt denna bestämmelse. När en vara säljs i befintligt skick har säljaren en upplysningsplikt när

  1. Det gäller ett väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning.
  2. Säljaren måste antas ha känt till förhållandet.
  3. Köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om.

De två första rekvisiten är de viktigaste. Med det menas att när säljaren inte anses ha en upplysningsplikt, så beror det på att det antingen inte är ett väsentligt förhållande eller att säljaren inte kan antas ha känt till förhållandet. Det är dock värt att notera att det inte är fråga om säljaren faktiskt känt till förhållandet eller inte. Frågan är om säljaren kan antas ha känt till förhållandet eller inte.

Säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt

Köparen kan i allmänhet inte åberopa sådant som han eller hon borde ha märkt vid en undersökning av varan. Detta gäller dock inte om säljaren handlat i strid med tro och heder.

Om säljaren underlåter att uppfylla sin undersökningsplikt, så kan det ses som att säljaren handlar i strid med tro och heder. I rättsfallet ”Motocrossbanan” har Högsta domstolen prövat ett köp av en fastighet där köparen efteråt klagade på buller från en närliggande motocrossbana. Högsta domstolen sa bland annat att säljaren i viss utsträckning är skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han känner till och som köparen bort upptäcka men förbisett och att säljarens underlåtenhet att lämna upplysning i sådana situationer allmänhet kan anses strida mot tro och heder.

Kontakta Rättsakutens jurister!