När en köpehandling avseende en fastighet innehåller ett villkor om att köpebrev ska upprättas, så återgår köpet enligt Högsta domstolen inte automatiskt om köparen inte betalar köpeskillingen på tillträdesdagen. Ett sådant villkor utgör inte ett återgångsvillkor utan ett hävningsf��rbehåll. Först efter att säljaren skickat en hävningsförklaring återgår köpet.

Foto av Jens Neumann från Pixabay

Köpekontrakt och köpebrev

I jordabalken finns det krav på hur ett köpeavtal för en fastighet ska vara utformat. Bland annat står det att avtalet ska vara skriftligt, ska vara undertecknat av parterna, ska innehålla uppgift om köpeskilling och ska innehålla en överlåtelseförklaring. Om kraven inte uppfylls är köpet ogiltigt. Om kraven uppfylls har parterna däremot ingått ett bindande köpeavtal.

Av tradition har man i Sverige ofta två köpehandlingar vid köp av fastigheter. De båda köpehandlingarna brukar kallas köpekontrakt och köpebrev. Det finns flera tankar med detta. En tanke är att köpebrevet skickas till inskrivningsmyndigheten och att det bara innehåller det absolut nödvändigaste i avtalet. På så sätt kan vissa delar av avtalet hållas hemliga. En annan tanke är att köpebrevet fungerar som ett kvitto på tillträdesdagen på att köpeskillingen betalats.

När man använder två köpehandlingar brukar det finnas ett villkor i köpekontraktet som hänvisar till köpebrevet. Ett sådant villkor kan se ut på olika sätt. I 4 kap 5 § jordabalken finns en bestämmelse om sådana villkor. Av bestämmelsen framgår att om det i köpekontraktet har föreskrivits att köpebrev ska upprättas, så ska det tolkas som att förvärvets fullbordan eller bestånd gjorts beroende av köpeskillingens erläggande.

Återgång och hävning

Återgång betyder i allmänhet att ett avtal förlorar sin verkan och att parterna ska återgå till det tidigare förhållandet. Det innebär vid ett köp att säljaren åter blir ägare av den sålda egendomen och att köparen slipper betala köpeskillingen, alternativt får tillbaka den köpeskilling som erlagts.

Hävning betyder att parterna i ett avtal befrias från sina förpliktelser och fråntas sina rättigheter enligt avtalet. Hävning orsakas i allmänhet av ett väsentligt avtalsbrott. Både i jordabalken och köplagen finns till exempel regler om rätt att häva köpet vid väsentliga avtalsbrott.

Hävning kan enligt ovan ses som en form av återgång. Återgång används dock ofta i en mer begränsad betydelse. Särskilt vid fastighetsköp avses ofta med återgång endast de fall när köpet gjort beroende av ett villkor är uppfyllt och om dessa, så kallade återgångsvillkor eller svävarvillkor, inte uppfylls så ska köpet återgå. I dessa fall görs det en skillnad mellan hävning och återgång. En hävning kräver att ena parten skickar ett hävningsmeddelande, medan återgång sker så snart återgångsvillkoret inte är uppfyllt.

Köpebrev och hävning eller återgång

Den 17 april 2020 avgjorde Högsta domstolen rättsfallet ”Kommunens hävningsförklaring” och där klargjorde domstolen hur ett villkor om att ett köpebrev ska upprättas ska tolkas.

I fallet hade ett bolag köpt en fastighet av en kommun. Bolaget kunde inte betala köpeskillingen i tid och försökte därför senarelägga tillträdesdagen. Tillträdesdagen senarelades en gång, men sedan tröttnade kommunen och kommunen bestämde sig för att häva köpet. Kommunen skickade ett meddelande till bolaget och därefter betalade bolaget köpeskillingen.

Fallet aktualiserar flera frågor och Högsta domstolen prövar om kommunen varit tvungen att skicka en hävningsförklaring till bolaget och, om det krävs, hur en sådan hävningsförklaring ska utformas och på vems risk förklaringen skickas.

Högsta domstolen inleder med att redogöra för en diskussion i doktrin om ett villkor om att ett köpebrev ska upprättas är ett återgångsvillkor eller ett hävningsförbehåll. Högsta domstolen hänvisar till förarbeten och praxis och finner att intrycket är att det är en hävningsrätt som avses. Högsta domstolen finner också att karaktären på det som regleras talar starkt för att det är fråga om hävningsförbehåll. Dröjsmål med betalningen är nämligen ett avtalsbrott. Återgångsvillkor avser enligt Högsta domstolen typiskt sett annat än parternas avtalsbrott.

Därmed fastslår Högsta domstolen att ett villkor om att ett köpebrev ska upprättas är ett hävningsförbehåll. Därmed krävs en hävningsförklaring för att prestationerna ska återgå. I fallet innebär det att kommunen varit tvungen att skicka en hävningsförklaring.

Vidare finner Högsta domstolen att den hävningsförklaring som kommunen skickat varit tillräckligt tydlig, samt att hävningsförklaringen skickats på mottagarens risk under förutsättning att den skickats på ett ändamålsenligt sätt.

Läs mer

Vill du få mer information om köp av fastigheter, så kan du anmäla dig till vårt nyhetsbrev nedan. Vill du komma i kontakt med en fastighetsjurist som kan fastighetsrätt så besök vår sida om fastighetsjurist.

Vill du ha Rättsakutens nyhetsbrev?