När man har upptäckt ett fel i en fastighet är nästa fråga om felet är ett dolt fel eller ett upptäckbart fel. Det som är avgörande är då omfattningen av köparens
undersökningsplikt. Fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en undersökning av fastighet är dolda fel och dessa fel ansvarar säljaren för.

Dolda fel

Vad är dolda fel?

När man ska pröva vem som ansvarar för fel i en fastighet och därför, som huvudregel, ska betala för kostnaden att åtgärda felen, så gör man det i två steg. Det första steget är att pröva om det finns något fel – det kallas felbedömningen. Det andra steget är att pröva om köparen får klaga på felet – det kallas relevansbedömningen.

Frågan om ett fel är ett dolt fel eller inte är en del av relevansbedömningen. Det handlar alltså om att man redan konstaterat att det finns ett fel och att man ska pröva om köparen får klaga på felet eller inte. Man skiljer mellan dolda fel och upptäckbara fel. Köparen får klaga på dolda fel, men inte på upptäckbara fel.

Frågan om dolda fel är med andra ord ett uttryck för ansvarsfördelningen mellan köparen och säljaren. Om det är ett dolt fel, så ansvarar säljaren. Om det är ett upptäckbart fel, så ansvarar köparen.

Gränsdragningen mellan dolda fel och upptäckbara fel görs genom att definiera köparens undersökningsplikt. Huvudregeln är att om köparen borde ha upptäckt felet vid en undersökning av fastigheten, så är det ett upptäckbart fel – om köparen inte borde ha upptäckt felet vid en undersökning så är det ett dolt fel.

Detta regleras i 4 kap 19 § andra stycket jordabalken, där det står: ”Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.”

Dolda fel är fel som köparen inte borde ha upptäckt om han eller hon uppfyllt sin undersökningsplikt och fel som säljaren ansvarar för. 

Enkelt uttryckt innebär detta att dolda fel är fel som köparen inte borde ha upptäckt om han eller hon uppfyllt sin undersökningsplikt och fel som säljaren ansvarar för.

Prövar man alltid om ett fel är ett dolt fel?

Det är bara vissa fel som leder till en prövning av om ett fel är dolt eller upptäckbart. För det första ska det vara fråga om ett så kallat abstrakt fel.

Man skiljer mellan konkreta och abstrakta fel. Konkreta fel är fel på egenskaper som framgår av avtalet mellan parterna. Det kan vara fråga om att något står i det skriftliga avtalet eller det kan vara fråga om något som säljaren muntligen sagt om fastigheten och som ska anses vara en del av avtalet.

Det kan till exempel vara att det står i avtalet att badrummet är fackmannamässigt renoverat. Om det sedan visar sig inte stämma, så behöver man inte göra någon prövning av om köparen skulle ha upptäckt detta vid en undersökning av fastigheten. Om några egenskaper hos fastigheten framgår av avtalet, så behöver köparen inte undersöka dessa egenskaper.

Dessutom ska det vara fråga om ett så kallat faktiskt fel. Detta innebär att det ska vara fel på fastighetens fysiska skick. Om det inte är ett faktiskt fel så är det ett rättsligt fel eller ett rådighetsfel. Dessa feltyper handlar om att köparens rätt att använda fastigheten är annorlunda än vad han eller hon förväntat sig.

Det kan till exempel vara att det efter köpet framkommer att en granne enligt ett servitutsavtal har rätt att använda en brunn på fastigheten. Detta utgör ett rättsligt fel och då behöver man inte göra någon prövning av om köparen borde ha upptäckt detta vid en undersökning av fastigheten. Köparen behöver med andra ord inte undersöka om det finns rättsliga fel eller rådighetsfel. Istället gör man en prövning av om köparen varit i god tro eller ond tro vid köpet, det vill säga om det som framkommit gett köparen anledning att misstänka att det funnits ett fel.

Hur omfattande är köparens undersökningsplikt?

Som framgått ovan är det köparens undersökningsplikt som avgör om ett fel är ett dolt fel eller ett upptäckbart fel. Dolda fel är fel som köparen inte borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten.

Man brukar säga att köparen har en undersökningsplikt, men i själva verket har köparen inte en plikt – en skyldighet – att undersöka fastigheten. Det är bara ett sätt att markera att köparen ansvarar för fel som han eller hon borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Det spelar ingen roll om köparen undersökt fastigheten eller inte. Säljaren ansvarar ändå för dolda fel.

Hur omfattande köparens undersökningsplikt är finns reglerat i 4 kap 19 § andra stycket jordabalken. Där framgår tre saker som påverkar köparens undersökningsplikt, nämligen (1) fastighetens skick, (2) beskaffenhet hos jämförbara fastigheter och (3) omständigheterna vid köpet.

Denna uppräkning är dock mycket allmänt hållen. Att lagtexten nämner ”skick” och ”beskaffenhet” bekräftar bara att undersökningen är begränsad till faktiska fel. Det finns ingen undersökningsplikt avseende rättsliga fel eller rådighetsfel. Uttrycket ”omständigheterna vid köpet” bekräftar att mer eller mindre allt kan påverka undersökningsplikten.

Två viktiga frågor:

  1. Vilka kunskaper krävs hos den som undersöker fastigheten?
  2. Vilka åtgärder ska vidtas vid undersökningen?

För att förklara hur omfattande köparens undersökningsplikt är brukar man istället svara på två frågor, nämligen (1) vilka kunskaper krävs hos den som undersöker fastigheten och (2) vilka åtgärder ska vidtas vid undersökningen.

När det gäller vilka kunskaper som krävs hos den som undersöker fastigheten är svaret att det räcker med en vanlig lekmans undersökning. Man behöver som köpare med andra ord inte ha särskilda kunskaper om hus eller anlita en besiktningsman. Man är dock tvungen att ha de kunskaper som en genomsnittlig person anses ha. Ibland sätts kraven för dessa kunskaper relativt högt. En genomsnittligt kunnig person anses till exempel veta att ventiler inte ska vara igensatta och att vissa material ger en risk för radon. För att vara på den säkra sidan är det därför bäst att ändå anlita en besiktningsman.

När det gäller vilka åtgärder som ska vidtas så är utgångspunkten att köparen ska titta överallt på fastigheten. Det är med andra ord huvudsakligen fråga om en okulär undersökning, men det kan i vissa fall också vara nödvändigt att använda andra sinnen, såsom lukt, hörsel och känsel.

Undersökningen ska ske på alla utrymmen som är tillgängliga för köparen. Det innebär att det inte går att hänvisa till att det inte fanns någon stege för att ta sig upp på taket eller att man var tvungen att krypa på knäna för att komma in i källaren. Däremot behöver undersökningen inte ske på utrymmen som inte varit tillgängliga. Man behöver vid en vanlig undersökning inte ta sönder en vägg, ett tak eller ett golv för att undersöka hur det ser ut på andra sidan.

Undersökning av anläggningar:

Högsta domstolens praxis kan anses tala för att man inte behöver ta sig in i eller närmare undersöka anläggningar på fastigheten. I ett rättsfall från 1996 har domstolen funnit att köparen inte behövt inspektera vattennivån i en trekammarbrunn. 

Vad innebär en utökad undersökningsplikt?

Som framgått ovan så är huvudregeln att det räcker att undersökningen görs av en vanlig lekman och att man tittar i alla tillgängliga utrymmen. I vissa undantagsfall är detta dock inte tillräckligt och då pratar man om att det finns en utökad undersökningsplikt.

Högsta domstolen har uttryckt saken på följande sätt: ”Byggnadens ålder och skick liksom iakttagbara förhållanden i övrigt och uttalanden av säljaren under köpeförhandlingarna som ger skäl att misstänka fel, vars beskaffenhet och omfattning inte är omedelbart uppenbara, kan medföra att köparen måste gå längre i sin undersökning än som eljest är erforderligt.”

Det framgår av detta och av Högsta domstolens praxis i övrigt att det framför allt är tre saker som ger en utökad undersökningsplikt, nämligen (1) byggnadens ålder och skick, (2) symtom på fel och (3) varnande besked från säljaren. Det brukar sammantaget kallas för att det finns särskilda skäl att göra en utökad undersökning.

Symtom på fel är något som köparen märker under den ordinarie undersökningen. Det kan till exempel vara fuktfläckar, sprickor eller lukt. Detta ger skäl att undersöka närmare för att få reda på orsaken.

Symtom på fel på elen:

När det gäller fel på elinstallationen har Högsta domstolen lagt nivån för vad som är symtom på fel ganska lågt. I ett rättsfall från 1985 fann Högsta domstolen att en del av elinstallationerna inte såg fackmannamässiga ut och att köparen varit tvungen att anlita någon som hade erforderliga kunskaper för att göra en meningsfull undersökning. 

Om det finns särskilda skäl att göra en utökad undersökning, så kan köparen börja med att fråga säljaren. Säljaren kan då komma med lugnande besked som gör att kravet på utökad undersökning försvinner. Om det till exempel finns fuktfläckar i taket och säljaren svarar med att fläckarna är gamla och att han eller hon lagt om taket nyligen, så behöver köparen inte göra något mer.

Om säljaren inte kan ge lugnande besked så måste köparen göra en utökad undersökning som kräver mer sakkunskap eller större noggrannhet eller ofta både och. Det handlar alltså om att man anlitar en person som har särskild sakkunskap och att den personen gör en noggrannare undersökning, till exempel genom att ta upp titthål i väggar.

Vad innebär en reducerad undersökningsplikt?

Huvudregeln är som framgår ovan att undersökningsplikten innebär att det ska göras en undersökning av en vanlig lekman i alla tillgängliga utrymmen. I vissa undantagsfall behöver köparen dock inte göra en sådan undersökning och då pratar man om att det finns en reducerad undersökningsplikt.

Det är i allmänhet uppgifter från säljaren som kan leda till en reducerad undersökningsplikt. Uppgifter från säljaren kan se olika ut och få olika konsekvenser för en tvist om fel i fastighet.

I ena ändan finns garantier. Om säljaren garanterar att byggnaden har en viss egenskap, så anses detta vara en del av avtalet. Då är det fråga om ett konkret fel och köparen behöver inte undersöka den egenskapen alls.

I andra ändan finns lugnande besked. Om säljaren lämnar lugnande besked om en viss egenskap hos byggnaden, så kanske det inte anses innebära att säljaren och köparen avtalat om att byggnaden ska ha den egenskapen. Men de lugnande besked kan då istället innebära att köparen inte varit tvungen att undersöka detta lika noggrant.

Allmänna värdeomdömen från säljaren leder dock inte till en reducerad undersökningsplikt. I Högsta domstolens praxis finns exempel på att säljaren uttryckt saker som att vattnet är utmärkt eller att det inte finns några fel utan bara normal förslitning, men då har det inte lett till en reducerad undersökningsplikt. Det anses bara vara uttryck för vad säljaren känner till eller anser.

Utgör konstruktionsfel dolda fel?

Fel i konstruktionen på en byggnad kan anses utgöra dolda fel, men felen kan också anses vara upptäckbara. Det beror på om de är synliga.

I ett rättsfall från 1975 har Högsta domstolen prövat vem som ansvarar för att det saknats en så kallad diffusionsspärr i byggnad. En diffusionsspärr är en ångspärr – en plastfolie – som sitter i väggar och tak för att hindra att fukt kommer in i väggen. Det är viktigt att diffusionsspärren sitter i den varma delen av väggen, så att diffusionsspärren är varm. Annars kommer vattnet i den varma och fuktiga inomhusluften att kondensera på den kalla diffusionsspärren och då får man fukt inuti väggen, i isoleringen. Saknas diffusionsspärr finns det en risk för att vattnet i den varma och fuktiga inomhusluften kondenserar på något annat material i väggen och ger fukt inuti väggen.

I fallet var det fråga om ett tio år gammalt hus och Högsta domstolen fann att avsaknaden av diffusionsspärr var ett abstrakt fel – det vill säga att fastigheten på grund av detta avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta.

När det gällde undersökningsplikten fann Högsta domstolen att det inte varit möjligt att upptäcka felet – avsaknaden av diffusionsspärr – och att det inte funnits särskilda skäl att göra en noggrannare undersökning. En noggrannare undersökning hade antagligen bestått i att ta hål i väggarna på några ställen för att kontrollera om det fanns diffusionsspärr.

Detta innebar att det inte förelåg någon utökad undersökningsplikt, att felet inte gått att upptäcka vid en vanlig undersökning och att det därför var ett dolt fel.

Om det är fråga om andra sorters konstruktionsfel så kan bedömningen bli en annan. Det beror på om felet gått att upptäcka eller inte.

Utgör hög radonhalt dolda fel?

Radon är en osynlig och luktfri gas. Den bildas när det radioaktiva grundämnet radium sönderfaller. Gasen kan i sin tur sönderfalla i så kallade radondöttrar, som är radioaktiva metallatomer. Vi kan andas in radon och radondöttrar och detta ger en ökad risk för lungcancer.

Man mäter förekomsten av radon och radondöttrar genom hur stort sönderfall som sker i en viss volym av inomhusluft. En Becquerel (Bq) per kubikmeter innebär att en atom sönderfaller varje sekund i varje kubikmeter med luft.

Grundämnet radium finns på flera platser och radon kan därför ha flera olika källor. Radon i bostadshus brukar komma från marken under och runt huset, från byggnadsmaterialet eller från vattnet. Om radon kommer från vattnet, så beror det i sin tur på att det finns radium vid vattentäkten, till exempel i berggrunden om du har en borrad brunn.

Alla byggnadsmaterial som är baserade på sten kan innehålla radium, men i de flesta fall är halten så låg att det inte finns något problem. Från 1929 till slutet av 1970-talet tillverkades en särskild alunskifferbaserad lättbetong – så kallad blåbetong – och den innehöll mycket radium och orsakar höga radonhalter i hus.

I ett rättsfall från 1986 har Högsta domstolen prövat frågan om hög radonhalt. Det var fråga om ett bostadshus som var byggt av blåbetong och som hade en radondotterhalt som översteg 400 Bq per kubikmeter. Högsta domstolen fann att det fanns en beaktansvärd risk för de boendes hälsa. Detta innebar att fastigheten avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta och därför var det fråga om ett fel i fastigheten.

Avgörande i målet är vad som kan krävas av en genomsnittligt kunnig köpare. Högsta domstolen fann att om radonfrågan varit föremål för en omfattande debatt och information, så skulle en normalt aktsam köpare anses ha kännedom om riskerna med radon och blåbetong. I det aktuella fallet hade köpet skett sommaren 1978 och då hade radonfrågan enligt Högsta domstolen inte varit så allmänt uppmärksammad. Därmed ansågs köparen ha fullgjort sin undersökningsplikt.

Idag har dock radonfrågan varit allmänt uppmärksammad, så idag ska en genomsnittligt kunnig köpare, i enighet med rättsfallet från Högsta domstolen, med stor sannolikhet anses känna till riskerna med radon och blåbetong. Rättsfallet säger dock ingenting om markradon eller radon i vattnet.

Men det går inte att vid en vanlig undersökning av en byggnad mäta radonhalten. Om det är en byggnad som är byggd av betong mellan 1929 och 1980, så bör köparen som en del av sin undersökning fråga säljaren om det är byggt av blåbetong och om man har mätt radonhalten.

Om säljaren säger att det inte är byggt av blåbetong eller att man mätt radonhalten och att den är låg, så kan dessa uppgifter ses som en del av avtalet alternativt ses som lugnande besked som ger en reducerad undersökningsplikt avseende radonhalt.

Om säljaren däremot säger att han eller hon inte vet vilken betong det är och att man inte har mätt radonhalten, så bör köparen genomföra en radonmätning eller särskilt avtala om radonhalten. I så fall skulle en hög halt nämligen inte ses som ett dolt fel.

Utgör buller dolda fel?

Som framgått så omfattar köparens undersökningsplikt fastighetens skick och faktiska egenskaper. Det innebär normalt inte att köparen ska undersöka omgivningarna. Men fastighetens faktiska egenskaper påverkas ibland av omgivningarna, framför allt genom bullerföroreningar.

Buller kan utgöra ett upptäckbart fel om det går att upptäcka vid en undersökning av fastigheten och det kan utgöra ett dolt fel om det inte går att upptäcka. Det finns dock vissa speciella situationer där det inte är så enkelt.

I ett rättsfall från 1981 har Högsta domstolen prövat ett fall där en framtida rondell skulle ge buller. Högsta domstolen fann att en sådan förändring efter köpslutet avvek från vad som köparen med fog kunnat förutsätta och utgjorde ett fel i fastigheten.

Det fanns vid köpet ingen rondell som gav buller, så köparen kunde inte upptäcka buller vid undersökningen av fastigheten. Kommunen hade dock fattat beslut om att flytta en rondell och den nya placeringen skulle ge ökat buller. Beslutet att flytta rondellen hade inte fastställts av länsstyrelsen, så det hade inte vunnit laga kraft.

I det aktuella fallet hade köparen känt till att någon förändring var på gång och därmed fått en utökad undersökningsplikt. Han hade frågat säljaren och säljaren hade lämnat lugnande besked. Säljaren hade enligt Högsta domstolen bagatelliserat frågan och inte gett en tillnärmelsevis rättvisande bild. Därmed hade köparen enligt Högsta domstolen inte försummat sin undersökningsplikt. Med andra ord var bullret ett dolt fel.

Om köparen inte haft någon aning om flytten av rondellen, skulle det enligt min mening fortfarande ha varit ett dolt fel. Om säljaren inte lämnat lugnande besked, så skulle köparen enligt min mening ha varit tvungen att göra en noggrannare undersökning och kontakta kommunen.

I ett rättsfall från 2007 har Högsta domstolen prövat ett fall där en närbelägen motocrossbana gett buller, men bara vid vissa tillfällen. Köparen kunde vid undersökningen inte upptäcka något buller.

Högsta domstolen fann att bullret från motocrossbanan var av sådan omfattning att det avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Vidare fann domstolen att köparen utan nämnvärd svårighet hade kunnat både upptäcka motocrossbanan och komma till insikt om bullrets omfattning. Därför var det inte fråga om något dolt fel.

Det framgår inte av Högsta domstolens dom i motocrossbanefallet hur köparen skulle upptäcka motocrossbanan och bullret. En av domarna i Högsta domstolen har sagt att det funnits en vägskylt på vägen till fastigheten och kartor över omgivningarna. Det är alltså möjligt att det ingår i en vanlig undersökning av en fastighet att titta på vad som finns i omgivningarna. Högsta domstolens avgörande har kritiserats och det är inte helt säkert hur en liknande situation skulle bedömas.

Hur påverkar frågelistan köparens undersökningsplikt?

En frågelista är ett dokument som ofta finns med i köpehandlingarna vid köp av fastighet. I allmänhet har mäklaren en mall med ett antal frågor som han eller hon bett säljaren svara på. Ofta är det frågor som om någon myndighet gjort anmärkningar på fastigheten eller byggnaden på något sätt eller om säljaren observerat eller haft anledning att misstänka fel i någon del av fastigheten.

Ofta inleds frågelistan med en kort text som förklarar vilken betydelse som frågelistan har. Syftet är att säljaren före köpet ska lämna uppgifter som kan vara av betydelse för köparen. Ofta står det att svaren inte ska tolkas som garantier av något slag.

Detta stämmer. Att säljaren skrivit att han eller hon inte känner till eller misstänker att det finns fel ska inte ses som att parterna avtalet om att det inte finns fel, eller att säljaren garanterat att det inte finns fel. Det ska inte ens ses som lugnande besked som ger köparen en reducerad undersökningsplikt.

Om säljaren däremot har skrivit att han eller hon känner till eller misstänker att det finns fel, så får frågelistan betydelse. Om säljaren till exempel skriver att han eller hon ibland känt en dålig lukt i någon del av byggnaden, så ger detta köparen en utökad undersökningsplikt.

Ladda ner guiden: 5 viktiga saker att veta om dolda fel

Kontakta Rättsakutens jurister!