Som BRF behöver man ibland anlita entreprenörer för att utföra allt från nybyggnationer till renoveringar och underhållsarbete. Ofta är det medlemmar i bostadsrättsföreningen, i ideellt engagemang i föreningen, som beställer entreprenaden.
När en BRF beställer entreprenad så kan det ibland bli stora projekt. Se till att hålla koll på ÄTA-arbetet, så att kostnaderna inte skenar iväg.
Bostadsrättsförening och ÄTA-arbete
Det är viktigt att se till projektets storlek och inte skriva på ett avtal för snabbt, utan att först granska det. Det finns många fallgropar att se upp med när det gäller avtal för större entreprenörer, men även för entreprenader och hantverksarbete generellt. En av dessa handlar just om ÄTA-arbete.
Inom byggbranschen finns det någonting som heter ÄTA-arbete. Om du representerar en bostadsrättsförening och ska beställa någon form av entreprenad på avtal, så bör du sätta dig in i vad begreppet innebär. ÄTA står för ändring, tillägg och avgående.
När du, som representant för en BRF, får en offert på ett byggprojekt så har entreprenören dels tagit dina önskemål i beaktande för att räkna fram ett pris, men man har också tittat på förutsättningarna för att genomföra projektet och anpassat priset efter. Faktorer som påverkar dessa förutsättningar kan ju till exempel vara om det finns ett bygglov eller inte, om det finns ett servitut på en väg, eller liknanden.
Om det när projektet väl drar igång skulle visa sig att de förutsättningar som man kalkylerade med innan projektets start, inte visar sig stämma, ja, då kan det bli problem. Entreprenören får helt plötsligt merkostnader och någon måste betala. Om det är så att informationen inte fanns tillgänglig för entreprenören när kalkylen först gjordes, ja, då är det ni som BRF som kommer att få stå för kostnaden. Kostnaden kommer rent tekniskt att faktureras som just ett ÄTA-arbete.
Det kan till och med vara så illa att ni inte blir varse den här kostnaden förrän slutfakturan kommer och ni ser det svart på vitt, specificerat i texten. Det är nämligen som så med ÄTA-arbete att så länge kostnaden inte överstiger ett halvt prisbasbelopp, ja då behöver entreprenören inte meddela er skriftligen om att ÄTA-arbetet ska utföras.
Det finns en rent kunskapsmässig obalans mellan er som medlemmar i en BRF och en entreprenör. Det inte helt ovanligt att projekten bli mycket större än vad man hade upphandlat som enskild privatperson. Därför är det rekommenderat att ta in en besiktningsman som redan innan avtalet skrivs på, får se över förutsättningarna och avtalet ur ett rent byggtekniskt perspektiv. Besiktningsmannen kan se om det föreligger några oklarheter gällande förutsättningarna för att genomföra projektet enligt den av entreprenören upprättade kalkylen.
Se upp med otydliga avtal
Det första ni som BRF ska göra när ni får en offert från en entreprenör eller hantverkare, är att se efter vilket avtal som används. Seriösa entreprenörer idag använder i regel alltid byggbranschens standardavtal, kallade AB 04 och ABT 06. Dessa avtal fungerar mycket väl och bara genom att använda sig av något av dessa så skyddar man sig mot många oklarheter.
Ett exempel på detta är just ÄTA-arbete. I dessa avtal finns det tydlig statuerat hur ÄTA-arbete definieras, hur det ska kommuniceras mellan entreprenören och beställare och vilka rättigheter och skyldigheter man som entreprenör har gällande ÄTA-arbete.
Även om det också finns reglerat i konsumenttjänstlagen gällande just byggentreprenader och så kallat tilläggsarbete, så är standardavtalen mycket mer specifika. Använd dessa så slipper ni riskera att hamna i tveksamma situationer och tolkningssvårigheter gällande vem som har rätt eller fel gällande ÄTA-arbete.
Om ni känner er osäkra just gällande ÄTA-arbete så kan det vara bra att skriva ett tilläggsavtal. Det kan ju vara så att ni som BRF gärna vill förankra även de lite mindre ÄTA-arbetena med föreningens medlemmar innan ni fattar beslut. Då kan det vara bra att ha ett avtal i tillägg till standardavtalet och som reglerar just ÄTA-arbeten ännu hårdare. Man kan ha en formulering som säger att “allt ÄTA-arbete ska kommuniceras och godkännas av beställare innan dessa kan utföras, oavsett ÄTA-arbetets storlek”.
Använd en jurist för att se över avtalet
Om ni vill ha hjälp med att se över det avtal som ni fått av en entreprenör så bör ni också kontakta en professionell jurist med kompetens inom entreprenadrätt. Juristen kan då gå igenom avtalet och se efter så att det inte finns några rent juridiska kryphål. Juristen kan också hjälpa till med att utforma eventuella tilläggsavtal gällande ÄTA-arbete, osv.
Vid större projekt, såsom nybyggnationer och och större renoveringar så rekommenderar vi att alltid använda både jurist och besiktningsman. Det är en trygghet för er som styrelsemedlemmar i en BRF då man verkligen inte vill fatta dåliga beslut och svara för dessa inför medlemmarna. Genom att anlita både juridiskt och byggteknisk expertis så frånsäger ni er en hel del av ansvaret och visar för medlemmarna att ni gjort allt som står i er makt för att göra en så ansvarsfull och noggrann upphandling som möjligt.
Summering
När en BRF köper in entreprenader och hantverkstjänster så är det ofta privatpersoner som agerar ideell i föreningens intresse. Det här skapar ofta ett kunskapsgap mellan beställaren och entreprenören. Därför är det viktigt att ta hjälp av så väl en besiktningsman som en jurist.
Besiktningsmannen kan titta på det rent byggtekniska för att se efter så att förutsättningarna för att genomföra projektet stämmer överens med det som kalkylerats fram i offerten. Dessutom kan besiktningsmannen se till så att bygget är fackmannamässigt utfört när det väl är klart.
En jurist tittar på avtalen för att se att dessa helst är några av de standardavtal som finns inom byggbranschen, nämligen AB 04 eller ABT 06. Om dessa avtal används så vet man att det mesta finns reglerat på ett tillfredsställande vis.
Juristen kan också komplettera med eventuella tilläggsavtal för att exempelvis begränsa möjligheter för entreprenören att på eget initiativ initiera ett ÄTA-arbete. Som BRF kanske man vill förankra ett sådant beslut hos medlemmarna innan man sätter igång.
Vi på Rättsakuten är experter inom just entreprenadrätt och vi kan dels hjälpa er med att se över era avtal så att allt står rätt till. Men vi kan också hjälpa er med att ta fram tilläggsavtal för att göra det tydligare vad som gäller med just ÄTA-arbete. Kontakta oss så berättar vi mer!