Högsta domstolen finner att när en bostadsrätt köps av en person i eget namn för en annan persons räkning, så blir den dolde ägaren omedelbart ägare av bostadsrätten i enlighet med kommissionslagen. Därmed finns inget hinder mot att belägga bostadsrätten med kvarstad för den dolde ägarens skuld.

Foto: Justina Rosengren

När man köper åt annan

När en person köper varor eller tjänster i eget namn för en annan persons räkning så kallas det kommission. Den som köper varorna eller tjänsterna kallas kommissionär. Huvudmannen, den som varorna eller tjänsterna köps åt, kallas kommittent. Om en kommissionär agerar i egenskap av företagare kallas han eller hon handelskommissionär.

Kommissionslagen från 2009 tillämpas på kommission avseende lös egendom. Kommissionslagen reglerar rättigheter och skyldigheter. 23 § kommissionslagen reglerar kommittentens äganderätt till kommissionsvarorna. Enligt andra stycket blir kommittenten omedelbart ägare till de varor som kommissionären köpt in för kommittentens räkning.

Att köpa fastigheter åt annan

Kommissionslagen gäller inte fastigheter. Vid köp av fastigheter gäller istället registreringen i fastighetsregistret. Den som står på köpeavtalet, det vill säga kommissionären, registreras som ägare i fastighetsregistret och är ägare av fastigheten. Först genom en formell försäljning till kommittenten eller om en domstol fastställer att kommittenten har bättre rätt till fastigheten, så blir kommittenten ägare till fastigheten.

Under vissa omständigheter kan en kommittent få dold äganderätt till en fastighet, enligt praxis om dold samäganderätt. Men även här är den dolde ägaren inte egentlig ägare. Dold samäganderätt är ett fordringsrättsligt anspråk på att bli ägare.

Att köpa bostadsrätt åt annan

Den 2 april 2020 avgjorde Högsta domstolen rättsfallet ”Bostadsrätten i Brf Tallen” och där klargjorde domstolen vad som gäller när någon köper en bostadsrätt åt annan.

I fallet hade en kvinna köpt en bostadsrätt för en mans räkning. Mannen fick stora skulder och tingsrätten beslutade om kvarstad på så mycket av mannens egendom att en skadeståndsfordran om drygt 84 miljoner euro kunde antas bli täckt vid utmätning. Frågan i målet var om Kronofogdemyndigheten kunde besluta om kvarstad på bostadsrätten som kvinnan köpt. Kvinnan stod på köpeavtalet och var medlem i bostadsrättsföreningen.

Högsta domstolen konstaterar att den särskilda ordningen för fastigheter går tillbaka på formkraven vid överlåtelse av fast egendom. Eftersom liknande formkrav gäller vid överlåtelse av bostadsrätt kan man fråga sig om det ska gälla samma regler vid köp av en bostadsrätt åt annan. Frågan diskuteras i förarbetena till kommissionslagen och i propositionen står att det saknas tillräckliga skäl för att begränsa lagens tillämplighet.

Högsta domstolen fastslår mot bakgrund av övervägandena i förarbetena, skillnaderna som ändå föreligger mellan överlåtelse av fastigheter och överlåtelse av bostadsrätter, samt bestämmelserna i utsökningsbalken att kommissionslagen ska tillämpas vid förvärv av bostadsrätt och att något hinder mot utmätning inte kan anses föreligga beträffande den dolde ägarens skuld.

Därmed finner Högsta domstolen att mannen blivit ägare av den aktuella bostadsrätten omedelbart vid kvinnans förvärv och att det inte finns hinder mot att belägga bostadsrätten med kvarstad.

Läs mer

Vill du få mer information om juridik för bostadsrättshavare, så kan du anmäla dig till vårt nyhetsbrev nedan. Vill du komma i kontakt med en fastighetsjurist som kan fastighetsrätt och bostadsrättsjuridik så besök vår sida om fastighetsjurist.

Vill du ha Rättsakutens nyhetsbrev?